Мы продолжаем рассказывать о кейсах по улучшению и трансформации сложной и неудобной недвижимости. Сегодня подробно расскажем о том, как преобразовали коммерческое помещение жилого комплекса в современное гибкое офисное пространство! Добро пожаловать в PARK- PAGE!
Расположен: Санкт-Петербург, проспект Народного Ополчения, 149
Сдан в эксплуатацию после реконцепции объекта: 2024 год
Площадь: 1288 кв. м
Количество рабочих мест: 190
На его примере расскажем:
📌 Как переделать сложное помещение в жилом комплексе в объект, приносящий доход?
📌 Как минусы его планировочных решений превратить в преимущества?
📌 Как собственнику объекта избежать неэффективных инвестиций?
Эксперты
Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по управлению активами и консалтингу.
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по коворкингам и гибким офисам.
Лариса Аниканова, генеральный директор бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по дизайну и декорированию интерьеров.
Задачи и сложности
О том, с какими сложностями сталкиваются собственники сложных и неудобных коммерческих помещений в жилых комплексах и как на них заработать, расскажет Станислав Ступников.
Справка об эксперте: Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по управлению активами и консалтингу.
Уже более 14 лет занимается коммерческой недвижимостью и инвестициями от концепции и заполнения арендаторами, до управления и продажи объектов.
Объект, в котором мы находимся — встроенное коммерческое помещение в жилом комплексе. Само помещение неудобное и сложное для сдачи в аренду под торговлю или классический офис. Почему?
— локация с низким покупательским трафиком
— само помещение занимает 2 первых этажа, но вход в него — со двора
— неудобные, сложные планировки
После просчета и сравнения финансовых моделей различного типа бизнеса было принято решение открыть коворкинг с гибкими офисами.
Коворкинг с его мобильным подходом к пространству и возможностью адаптации формата практически к любой локации прекрасно интегрируется в самые сложные объекты, позволяя собственнику использовать все метры максимально эффективно для повышения доходности объекта.
Рекомендации от Станислава Ступникова для собственников и инвесторов коммерческих помещений в ЖК:
- Во-первых, если объект сложный или неудобный и не сдается по хорошей ставке в классическую аренду — делать анализ наилучшего использования объекта, который позволит сэкономить много времени, а соответственно, и денег.
- Во-вторых, будьте смелее, идите в ногу со временем и выбирайте актуальные и востребованные форматы коммерческой недвижимости, которых не хватает в зоне охвата вашего объекта.
- В-третьих, еще на этапе концепции сразу думайте о том, как объект будет управляться и эксплуатироваться, именно профессиональное управление дает дополнительный спрос и удерживает существующий на максимально высоком уровне.
- Для девелоперов жилой недвижимости важно комплексно подходить к созданию коммерческой инфраструктуры еще на этапе концепции, заранее включая в нее такие востребованные форматы как коворкинг с гибкими офисами. Что позволит на этапе продаж обеспечить добавленную стоимость квадратного метра жилой недвижимости, а в будущем даст жильцам дома нужную инфраструктуру для комфортной работы недалеко от дома.
Концепция
О том, что именно включила в себя концепция коворкинга c гибкими офисами PARK-PAGE, подробнее расскажет Мария Сумарокова
Справка об эксперте: Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по коворкингам и гибким офисам.
Курирует направление по работе с современными гибкими офисными пространствами от концепции до управления и заполнения арендаторами. Уже более 10 лет работает в сфере управления бизнесами в сфере услуг и клиентского сервиса.
Коворкинг с гибкими офисами PARK-PAGE открыт по франшизе и соответствует высоким стандартам сети PAGE.
Современное офисное пространство под управлением УК PAGE в интересах собственника расположено в Кировском районе в транспортной доступности от метро проспект Ветеранов рядом с парком. Локация обусловила зонирование и выбор внутренней инфраструктуры коворкинга.
По итогам консалтинга и расчета финансовой модели акцент был сделан на мини-офисы. Для помещений, расположенных в спальных районах города, важно не ошибиться с зонированием. Для этого необходимо учитывать сразу несколько факторов, включая: анализ спроса и предложения, конкуренцию, социальный срез целевой аудитории и другие параметры.
Итак, в результате многофакторного анализа и расчета финансовой модели мы получили оптимальный формат. Коворкинг с гибкими офисами площадью 1288 квадратных метров на 190 рабочих мест включает в себя рабочие места в опен-спейс (фиксированные и нефиксированные места), 56 офисов на 145 человек (вместимостью от 1 до 8 рабочих мест), лаунж-зоны, coffee- и print-points, 6 переговорных комнат и удобные телефонные кабинки, доступные для использования всем резидентам. Пространство разделено на тихие и громкие зоны для выбора комфортного и подходящего формата рабочего места.
Рекомендации от Марии Сумароковой:
- Как я уже неоднократно подчеркивала в предыдущих кейсах, концепция каждого объекта по своему уникальна, именно проведение многофакторного анализа определяет его концепцию и максимально доходное зонирование пространства.
- Учитывать специфику объекта и его расположение в спальном районе при подготовке маркетинговой стратегии продвижения и прогноза заполнения.
- И, конечно, на этапе управления для коворкингов важна IT программа — цифровая платформа, которая позволяет легко управлять и заполнять коворкинг арендаторами. Для всех объектов сети PAGE такая платформа предусмотрена и входит в перечень обязательных инструментов, которые предоставляются франчайзи-партнерам.
Дизайн и декор
О том, как через дизайн и декор получилось создать комфортную рабочую среду и учесть силу места, расскажет Лариса Аниканова
Справка об эксперте: Лариса Аниканова, генеральный директор бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК «БестЪ»), эксперт по дизайну и декорированию интерьеров.
Более 25 лет занимается комплектацией современных офисных и общественных пространств. Является экспертом в сфере создания красивых и функциональных офисов, коворкингов и общественных пространств.
Ключевые сложности таких помещений с точки зрения дизайна, декора и зонирования
Мы начали с доработки планировочного решения с большим количеством существующих стен. У нас есть правило — семь раз отмерь, один раз демонтируй. В данном случае мы поступили так же и максимально вписали необходимые функции коворкинга в существующее пространство. Важно также исходить из реалий существующих на рынке коворкингов. На тот момент это был запрос на небольшие отдельные сервисные офисы для одного-двух человек и более — мы это реализовали. А также был запрос на выделение отдельного блока, который можно было сдать отдельной компании, соответственно, предусмотреть необходимую инфраструктуру внутри этого блока, такую как coffee-, print-points, отдельные переговорные и санузлы. Это также было реализовано в объекте.
Как я уже упомянула, в этом помещении жило много стен, и не хватало окон. Поэтому мы вместе с нашими партнерами провели необходимый светотехнический расчет. Ведь правильный расчет освещенности — очень важный момент в проектировании офисов и коворкингов. И, соответственно, скомпенсировали нехватку естественного света правильным и продуманным искусственным освещением, а также уже традиционными стеклянными перегородками, которые придают и лёгкость, и воздушность, и дополнительное освещение резидентам.
В сети коворкингов PAGE есть брендбук, внутри которого есть руководство по оформлению коворкингов. Так же как и каждый человек обладает своей самобытностью, так и у каждого коворкинга мы находим какую-то отдельную дизайн-идею, вокруг которой строится пространство. Наличие парка по соседству определило дизайн-концепцию. В нем мы взяли эстетику парка с его разноцветными дорожками и выкрасили трубы на потолке в бирюзовый цвет, который у многих людей символизируется с небом, и, как говорит психология цвета, создаёт умеренность и спокойствие. И, конечно, добавили большое количество зелени: во входной зоне нашего коворкинга размещена садово-парковая скамейка, фонарь и акцентная зелёная стена.
Рекомендации от Ларисы Аникановой:
В таких коммерческих помещениях в составе жилого комплекса как правило сложные и неудобные планировки, поэтому наша рекомендация обязательно провести тест-фит. Это тестовое планировочное решение для того, чтобы создать эргономичную планировку, учитывающую все особенности помещения, найти какую-то интересную дизайн-идею, вокруг которой построится пространство и обязательно провести светотехнический расчет для того, чтобы правильно посчитать освещенности.
Результат
На сегодняшний день PARK-PAGE — один из самых масштабных коворкингов сети PAGE в спальных районах города.
Были решены все стоявшие перед командой задачи — сложное помещение обрело новую востребованную функцию и стало приносить собственнику доход.
Таким образом, не бывает сложных и неудобных объектов, с которыми бы не справилась команда экспертов ГК «БестЪ»!
Если у вас есть помещение, которое не приносит вам ожидаемый доход и вы хотите наполнить его новым востребованным форматом — напишите нам, и мы направим вам финансовую модель открытия коворкинга с расчетами под ваше помещение.
Если у вас есть неудобное или сложное помещение и вы хотите на нем заработать — оставьте заявку, и мы направим вам финансовую модель открытия коворкинга с расчетами под Ваше помещение.
Видео-версия кейса «Из ЖК в коворкинг PARK-PAGE» на нашем YouTube канале PageClub. Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые интересные выпуски про трансформацию и улучшение объектов недвижимости.