В Перми стало появляться больше домов высокого класса. Если еще два года назад в столице Прикамья был только один многоквартирный дом, относящийся к элитному классу, то сегодня таких уже пять. Эксперты считают, что не все эти дома соответствуют критериям элитности, но прогнозируют дальнейшее развитие этого сегмента рынка.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Перми насчитывается пять строящихся и введенных в эксплуатацию многоквартирных домов элитного класса. Среди них — две очереди многофункционального комплекса «Москва» с жилым домом на Пермской улице, 33, возведенные АО «Кортекс» в конце 2022-го и третьем квартале 2023 года. К классу «элит» отнесены дом застройщика ПМД Grand House на ул. Петропавловской, 52, его сдали весной 2024 года, а также строящиеся объекты «Кама» (Советская, 16а) и «Дом Петропавловский» (ул. Островского, 1) группы «Альфа», дом «Строганов» от СЗ «Пермская» (ул. Пермская, 86). Еще пару лет назад в ЕИСЖС в качестве элитного жилья в Перми был заявлен только МФК «Москва».
В Прикамье вслед за всей страной с 2020 года наблюдался строительный бум. С введением в РФ программы массовой льготной ипотеки объем строящегося жилья в регионе заметно вырос: с 1,1 млн кв. м в 2019 году до 1,7 млн кв. м в 2024 году. В край зашли девелоперы из других регионов, в Перми стали осваивать промзоны и площадки, занятые аварийным жильем, в регионе начал действовать популярный сейчас механизм комплексного развития территорий (КРТ). Общий подъем рынка не мог не отразиться на его отдельных сегментах.
Сомнения в элитности
Признаки разных классов жилья, в том числе премиального и элитного, указаны в «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек», выпущенной в 2013 году Российской гильдией риелторов (РГР) — организацией профессиональных участников рынка недвижимости. Центральное расположение, концепция дома, разработанная известными архитектурными бюро, конструктивные особенности и остекление, эксклюзивная отделка квартир, выполненная по дизайн-проектам. Есть требования к высоте потолков, площади квартир и даже площади кухни. Объекты оцениваются по технологии строительства, уровню отделки общедомовой территории, благоустройству придомовой территории, наличию социальной, транспортной и прочей инфраструктуры вокруг, а также по безопасности.
Согласно открытым данным, премиальные дома предполагают повышенную комфортность, а элитные — избыточную.
Ранее пермские риелторы и аналитики неоднократно заявляли, что в городе элитного жилья нет, так как существующие дома не соответствуют показателям этого класса. Сейчас опрошенные эксперты и участники рынка говорят, что пермские объекты недвижимости относятся к элитным условно, так как в местных ЖК соблюдаются не все характеристики этого класса. Директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина напоминает, что любая классификация базируется преимущественно на технических параметрах объекта. Но есть и субъективные параметры, такие как видовые характеристики и статус жителей. Считается, что элитные дома должны иметь достойное социальное и коммерческое окружение, площадь квартир от 65 кв. м (на этаже не более четырех квартир), высоту потолков от 3 м. Высококлассное жилье должно быть обеспечено парковками не менее двух мест на квартиру, причем так, чтобы лифт шел до паркинга. Среди важных параметров элитных комплексов — малоэтажность, автономное отопление, уникальный архитектурный стиль, центральное расположение, развитая внутренняя сервисная инфраструктура. Несоответствие хотя бы по одному параметру не дает права отнести объект к этому классу, замечает собеседник. Перечисленные характеристики не только делают объект дороже на этапе строительства, но и ценятся во вторичных продажах элитных квартир.
Пермские объекты, заявленные в сегменте высококлассного жилья, по мнению госпожи Давлетшиной, не полностью соответствуют элитным и премиальным. В столице Пермского края классификация сегментов жилья носит условный характер: здесь не придерживаются строгой классификации, и каждый объект имеет свои особенности. «Претензию» на повышенный класс имеют построенные ранее комплексы на улицах Окулова и Революции (ЖК «Гулливер», «Новый центр», «Виктория»).
По данным руководителя Research & Decisions, в Перми средние цены на элитное жилье составляют 250–270 тыс. руб. за 1 кв. м. За год его стоимость выросла в среднем на 10–15%.
По мнению директора АН «Твой дом» Дмитрия Клементьева, сегодня новостройки разделяются по классам жилья в основном исходя из маркетинговых стратегий девелоперов.
«Считаю, в Перми нет домов, которые полностью отвечают критериям элитного жилья. Объекты, которые позиционируются как элитные, я бы отнес к классу бизнес-плюс»,— комментирует директор АН «Твой дом». «Ближе всего» к элитным комплексам — МФК «Москва», считает эксперт: в МФК создана экосистема для жителей в виде тренажерного зала, коворкинга, бизнес-центра, ресторана, куда резиденты «Москвы» могут дойти хоть «в тапочках». Правда, объект имеет большую площадь, тогда как жилье высокого класса обычно имеет клубный, небольшой формат.
К построенным ранее объектам, близким к элитным, эксперт относит ЖК «Виктория» (ул. Революции, 21а) от «Комстрин-Пермь», ЖК «Сапфир» (Окулова, 18) от «Сатурн-Р».
К слову, класс «бизнес», с которым граничит и в который в некоторых случаях перетекает элитное и премиум-жилье, представлен в Перми более разнообразно. Согласно ЕИСЖС, в городе 25 введенных новостроек такого уровня и 12 строящихся: это дом «Метафора» (ул. Пушкина, 26) от «Ясно девелопмент», «Дом на Горького» (ул. М. Горького, 10) от ПЗСП, «Эпоха» (Петропавловская, 14) от Nova и другие.
Директор по развитию застройщика «Мегаполис» Михаил Крепак отметил, что РГР давно не обновляла Единую классификацию многоквартирных жилых новостроек, и на практике ее придерживаются редко.
«Присвоение категории недвижимости перешло скорее в маркетинговую практику, где застройщики сами обозначают класс жилья, исходя из качеств продукта, потребительских предпочтений и позиционирования»,— рассуждает Михаил Крепак.
Директор по развитию «Мегаполиса» считает, что по отдельным параметрам проекты бизнес-класса в Перми выходят на премиальный уровень. Например, «Мегаполис» возводит «Дом на Советской» по ул. Газеты «Звезда», 5, который в ЕИСЖС определяется как объект бизнес-класса. Сам застройщик относит его к премиальному сегменту за счет высококачественных сервисов и индивидуального подхода к каждому жителю. Объект на ул. Газеты «Звезда», 5, позиционируется как дом отельного формата. «Выбор класса недвижимости — ответственность застройщика. В реальности же покупатели ищут ответы на свои запросы, смотрят не на класс объекта, а на наполнение продукта, то есть на то, как дом соответствует их высоким требованиям к качеству жизни»,— уверен господин Крепак.
По мнению гендиректора ГК «Альфа» Сергея Ширинкина, домов элитного класса в Перми нет, так как критерии этого сегмента слишком высоки для местного рынка. К премиальным объектам господин Ширинкин, помимо своих строящихся домов «Кама» и «Дом Петропавловский», относит также готовые Grand House и МФК «Москва».
Обновить статус
Михаил Крепак из «Мегаполиса» подчеркнул, что в последние годы в Перми действительно появляются дома элитного класса. Это связано с изменением потребительских предпочтений: клиенты стали более насмотренными и требовательными, они ищут не только квадратные метры, но и новый уровень жизни. Застройщики осваивают новые сегменты рынка, включая элитный, чтобы диверсифицировать свои предложения, привлечь более состоятельных клиентов и выиграть в конкуренции с другими игроками. Комплексы высокого класса часто выделяются архитектурными решениями, индивидуальным дизайном, удобным расположением, высококачественными стройматериалами и премиальными сервисами для жителей.
Дмитрий Клементьев из АН «Твой дом» связывает рост рынка элитного жилья с его недостаточным развитием. «АО „Кортекс“ и ПМД со своими объектами МФК „Москва“ и Grand House задали тренд в Перми на высококлассное жилье. Потребители на примере комплексов Москвы и Санкт-Петербурга узнали, что представляют собой дома высокого уровня. Кроме того, из-за более низкой доли ипотеки спрос в этом сегменте не просел так сильно, как в сфере жилья эконом и комфорт»,— отметил директор АН «Твой дом».
Пермский рынок жилья созрел для появления высококлассных домов, объясняет развитие этого сегмента руководитель ГК «Альфа». У застройщиков появились финансовые возможности для таких проектов, сформировался круг клиентов, готовых покупать квартиры в новых домах с особенным наполнением. Создание подобных объектов девелоперами Сергей Ширинкин считает вызовом самим себе, потому что возведение уникальных комплексов высокого уровня означает повышение достигнутой планки.
«Строительство дома премиум-класса — это амбиции. Когда строишь в исторической части города, то строишь дом „на века“. Поэтому внимательнее относишься к архитектурному облику»,— поясняет господин Ширинкин.
Гендиректора СЗ «Пермская» (девелопер клубного дома «Строганов») Илью Волкова радует, что признаком премиального сегмента теперь становится не только локация, но и продуктовые характеристики: число квартир, двор, инфраструктура самого дома, его исполнение. Причин появления таких проектов несколько: готовый к стройке земельный участок, по которому была проведена кропотливая работа, развитие рынка и самого продукта, стремление застройщика реализовать проект в другом сегменте.
Дмитрий Клементьев из АН «Твой дом» отмечает, что покупка элитного жилья чаще всего не связана с жизненной необходимостью, потому квартиры в таких комплексах наиболее активно продаются ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Часто подобные квартиры приобретаются в рассрочку или за собственные средства. По этой причине кризис, начавшийся на рынке новостроек в связи с отменой массовой льготной ипотеки и повышением кредитных ставок, сильно этот сегмент не затронет. Эксперт видит перспективы развития высококлассного жилья в Перми и указывает на наличие земель для возведения таких домов. Это, к примеру, территории в микрорайоне ДКЖ (Дом культуры железнодорожников), где планируется реновация жилого фонда, а также в Ленинском районе, на месте старых деревянных домов.
Другие участники рынка также единодушны во мнении о дальнейшем росте сегмента элитного жилья. «Видим, что перспективы есть. Это подтверждают планы коллег, которые готовят объекты к старту. Но есть нюанс — лучшая локация уже занята»,— заявляет Илья Волков из СЗ «Пермская».
Михаил Крепак из «Мегаполиса» указывает на недостаточное развитие ниши и открывающиеся в связи с этим перспективы для девелоперов.
«Пермь — промышленный город с крупными предприятиями. Здесь живет немало людей, которые хорошо зарабатывают и стремятся повысить качество жизни. Но застройщикам будет все сложнее найти участок с удачным расположением. Дома премиум-класса всегда сосредоточены в центре Перми, вблизи деловой и культурной среды. При этом наиболее комфортны для проживания „тихие“ локации»,— уверен директор «Альфы» Сергей Ширинкин.
Читайте другие материалы о рынке недвижимости Пермского края: