Автор: Дарья Елисеева
Пока вы думаете, что банк проверил застройщика и можно спокойно подписывать договор, на самом деле этот «застройщик» может быть вчерашним мастером маникюра или владельцем интернет-магазина чехлов.
Официальные требования аккредитации выглядят красиво на бумаге, но на практике — это дырка в заборе, через которую пролезают все, кому не лень.Разбираем каждый пункт, смотрим, как это работает на примере главного зеленого банка, и задаем прямые вопросы, на которые банки не спешат отвечать.
1️⃣ Общие требования
Начинаем с базового. Но даже тут уже хочется задать вопрос: серьезно? Два года регистрации и отсутствие банкротства — и вы уже почти строитель?
Что требует банк:
- Действующее юридическое лицо (ЮЛ) или индивидуальный предприниматель (ИП);
- Регистрация не менее 2-х лет назад;
- Отсутствие банкротства или ликвидации.
Мой комментарий: Тут вопросов нет только к первому пункту. А вот срок регистрации — не менее 2 лет — вызывает большие сомнения. Для стройки это ничто. Кто-то вчера продавал автозапчасти или пилил ногти, а сегодня решил строить дома, потому что «спрос большой, деньги рекой, контроля нет». И что — можно?
Рынок ИЖС не должен быть проходным двором. Здесь должны работать те, у кого есть опыт, капитал и понимание ответственности. Если нет — добро пожаловать в уголовные дела, как это уже происходит у множества «горе-застройщиков».
Срок регистрации — 2 года? Это уровень компаний-однодневок. Смешно и страшно.
2️⃣ Опыт жилищного строительства
Дальше — веселее. Пара нужных кодов в ОКВЭД, сайт-визитка и пять домиков в отчетности (которые никто не проверил). Всё! Можно идти за деньгами клиентов! Звучит абсурдно? А это — реальность.
Что требует банк:
- Наличие определенных ОКВЭДов;
- Сайт с предложением услуг по строительству;
- Опыт постройки не менее 5 домов за последний год или 1 многоквартирного дома.
Мой комментарий: ОКВЭД можно поменять за пару минут. Компания может 3 года продавать игрушки, а в апреле 2023 добавить ОКВЭД по строительству — и уже в июне получить аккредитацию в банке!
А «опыт строительства»? Кто и как проверяет эти 5 домов? По фотографиям? По рассказам? Может, их построили совсем другие компании, а «застройщик» просто договорился и выдал чужое за свое.
Банк выезжает на объекты? Проводит экспертизу? Нет. Зачем? Скинули фото — поверили. Чем это заканчивается, мы все знаем.
3️⃣ Прибыль
Логика банка: прибыль есть — молодец. Откуда? Как? За счет чего? Никого не волнует. Хоть с продажи кроссовок. Главное — не в минусе.
Что требует банк:
- Отсутствие убытка по бухгалтерской отчетности за последний год.
Мой комментарий: Вот здесь особенно весело. Банк не интересует, откуда деньги. Компания могла заработать на продаже носков или автомобилей — неважно. Прибыль есть — все, проходите. Никто не проверяет структуру доходов. А между тем, именно это и показывает реальность бизнеса.
4️⃣ Активы
Отчетность можно нарисовать. И никто особо не проверит. Красивые цифры на бумаге — вот и все «качество» проверки.
Что требует банк:
- Положительная стоимость чистых активов по отчетности.
Мой комментарий: Опять же — бухгалтерия терпит всё. Пока не начнешь копать глубже, все будет красиво на бумаге. И банки не спешат проверять, что за этими цифрами стоит.
5️⃣ Исковое производство
Нет исков? Значит, хорошая компания? Или просто еще не успели подать? Банки предпочитают не уточнять.
Что требует банк:
- Отсутствие исков со стороны заказчиков на оспаривание или возмещение договоров подряда;
- Допустимы иски с минимальными суммами.
Мой комментарий: На этом пункте, возможно, и отсекают часть сомнительных компаний. Но даже здесь много вопросов. Часто иски подают уже после того, как человек потерял деньги. А до этого — чистая репутация, и банк на это смотрит сквозь пальцы.
6️⃣ Деловая репутация
«Отсутствие негатива» — только до тех пор, пока не напишут массово в банк и не поднимут шум. А дальше? А дальше банк продолжает работать с этим подрядчиком и даже переводит ему деньги без ведома заемщика. Как это возможно?
Что требует банк:
- Отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков;
- Нет арестов и ограничений;
- Отсутствие негативного новостного фона и просроченной задолженности.
Мой комментарий: На практике негативная информация появляется в СМИ или соцсетях только после того, как люди массово столкнулись с проблемой и начинают бить во все колокола. Но банк снимает аккредитацию не сразу и явно неохотно. И даже после снятия аккредитации деньги все равно могут «улететь» мошеннику.
Это не слухи — это реальные истории.
Финал. Вопросы в никуда или все-таки к кому-то конкретно?
Я задала вопросы. И не для того, чтобы попенять в воздух. Я хочу услышать ответы от тех, кто отвечает за аккредитацию и безопасность граждан: банков, Дом.РФ и регуляторов.
Почему вместо фильтра выстроена лазейка для мошенников? Когда вы перестанете делать вид, что всё хорошо?
#ижс #мошенники #ижс_скам #банк #сбербанк #льготнаяипотека #ипотека #аккредитация #строительство #загороднаянедвижимость #застройщикижс