4 года назад я написал здесь в блоге статью "Почему сдавать квартиру - невыгодный бизнес?" (ссылка). С тех пор свое личное мнение о том, что сам по себе бизнес сдачи квартир хлопотный и малоприбыльный - я не поменял. Но много моих знакомых, друзей и коллег, все-таки предпочитают сохранять деньги в недвижимости. Поэтому я в этой статье, сравнивая капитализацию и доходность объектов 2021 и 2025 года, постараюсь показать сильные стороны и возможности: как сдавать жилую недвижимость максимально выгодно!
В статье 2021 года я привел пример текущих цен и цен на аренду (найм) 1-комнатных квартир в 2 популярных микрорайонах столицы Крыма: в новом микрорайоне "Жигулина Роща" и старом обжитом "Москольцо".
Вот какие изменения произошли за 4 года:
1. Микрорайон "Жигулина Роща" (годы ввода домов - 2018 - по настоящее время). 9, 12, 14, 18 этажные монолитные дома.
В 2025 году стоимость квартиры в этом микрорайоне в доме 2019 года, с ремонтом и мебелью составляет 7,8 млн. руб. , т. е. 195 000 за кв. м. Такая же квартира стоила 4 года назад 5,5 млн. руб. (139 тыс. руб за кв.м.).
Квартира в таком доме и с такой меблировкой сейчас сдается за 35 000 руб./месяц (в 2021 - 25 000 руб.):
2. . Популярный и обжитой симферопольский микрорайон "Москольцо" (годы ввода домов - 1965-начало 1970-х). 5-этажные каменные дома (строительный материал - альминский камень, известняк из карьера в Бахчисарайском районе).
Стоимость 1-комнатной квартиры в таком доме сегодня 5,1 млн. рублей, или 159 000 руб. за кв.м. (в 2021 году такая квартира обошлась бы в 3,4 млн. руб./ 109 000 за кв. м.).
Квартира в таком доме и с такой меблировкой сейчас сдается за 29000 руб./месяц (в 2021 - 16 000 руб.).
Математика изменений цен 2021-2025 годов в таблице ниже:
Как видим, оба объекта, и 55-летнем доме, и в 6-летнем показали сравнимый рост цены (42 и 50 %), но в случае со старым домом намного сильнее выросла аренда - почти в 2 раза. Про рост аренды в доме, который требует капремонта/реновации - я расскажу отдельно; а пока что посмотрим на истинную причину роста цены покупки и аренды квартир - накопленная инфляция за исследуемый период (4 года) составила почти 45 %:
Прежде чем перейти к выводам, скажу отдельно про рост аренды и цены квартиры в доме 55-летней давности - это безусловно аномалия, разница
в аренде в 6 тыс. руб. несопоставимо мала от цены аренды квартиры в новостройке. Думаю, что аномалия пройдет с выводом на рынок аренды сотен новых квартир из строящегося через дорогу микрорайона "Крымская Роза". Конкуренция (в теории, это мое предположение) должна переставить цены аренды старых квартир значительно ниже текущих (и цены продажи - тоже). А высокие текущие показатели от аренды (доходность от сдачи почти 7 % грязными) - это подарок, возможность по хорошей цене сейчас продать квартиру в старом доме и купить в новом. Эта инвестиция экономически обоснованна, и обязательно окупится.
Теперь перейдем к выводам:
1. Для долгосрочной сдачи квартир отлично подходят новые дома.
6-летний дом в микрорайоне "Жигулина Роща" , очевидно, имеет большой запас прочности (по сравнению с окружающими его домами 40 лет, и тем более с рассмотренным нами домом 55 лет). Даже при неизменном (но хорошем!) ремонте, профессиональное управление новой квартирой позволяет сдавать такой объект до 10 лет минимум, с минимальной амортизацией.
2. На старые дома нельзя делать ставку долгосрочно при сдаче квартиры в аренду (только если это не исторический центр, в котором нет новой застройки рядом).
Старые дома выработали свой ресурс, найти нанимателя там будет все сложнее, а более платежеспособная публика и молодежь точно выберут новое жилье. Текущая относительно высокая цена аренды на них не должна вводить в заблуждение!
3. Доходность от сдачи квартиры - стабильна, но невысока.
Несмотря на существенные отличия в экономической ситуации, более высокие ставки сегодня (высокая реальная ставка ЦБ, и как следствие, ставки по кредитам и депозитам) - доходность от сдачи квартиры составляет 5,5 % грязными (всего).
Увеличить доходность ранее можно было покупкой на ранней стадии строительства; сегодня застройщики (в связи с новой схемой финансирования по 214-ФЗ и эскроу-счетам) не предоставляют таких значительных скидок.
4. Недвижимость выполняет функцию сохранения средств от инфляции, при этом индексируется не только стоимость квартиры, но арендная плата.
Квартира в Жигулиной Роще (2-летний дом в 2021 году и 6-летний в нынешнем) приросла в цене на 42 %, на столько же (40 %) выросла и цена аренды. Т.е. квартира отыграла инфляцию и в стоимости, и в цене аренды (денежного потока).
P.S. В своем канале о недвижимости в телеграм я в прошлом году публиковал статью "Новый Симферополь - новое качество жизни в новостройках", которая вышла в журнале "Новосёл" (ссылка). В статье подробно рассказано, какие микрорайоны города ждет развитие, и где лучше всего приобрести жилье с долгосрочными целями.
Если статья была интересна и полезна, буду благодарен за лайк!
