Самая горячая новость на рынке недвижимости — семейная ипотека на вторичку. Начнет работать с 1 апреля 2025 года.
«Ну здорово же! — поделился со мной своим восторгом один давний клиент. — Так долго ждали чего-то подобного». С одной стороны — да. Это шанс для каких-то молодых семей решить свои жилищные задачи прямо сейчас, без изнурительного ожидания, когда же упадет ключевая ставка и все стабилизируется. С другой — ограничений в программе так много, что воспользоваться ею смогут единицы. Да и в принципе сама программа выглядит скорее как инфоповод. Поговорить, пообсуждать, показать, что «проблема решается» — а вовсе не помочь молодым семьям с жильем.
Тем не менее даже этот «инфоповод» семьям можно и нужно использовать, если вы под программу подходите — а жилищный вопрос стоит остро.
Поэтому давайте я отвечу на самые важные вопросы по этой программе. Надеюсь, что для кого-то эта информация будет действительно полезной.
⏏️ Для тех, кто впервые на этом канале: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). Делюсь здесь своими мыслями о рынке недвижимости ⏏️
Какое жилье можно купить?
По новой программе можно приобрести квартиру на вторичном рынке, но с рядом ограничений:
- Населенный пункт должен иметь статус города.
- В этом городе на момент проверки должно строиться не более двух многоквартирных домов (без учета проблемных объектов).
- Многоквартирный дом должен быть не старше 20 лет.
- Здание не должно быть признано аварийным.
На самом деле это очень странные требования: если в городе априори строится катастрофически мало нового жилья — откуда там большой выбор сравнительно свежих домов «не старше 20 лет»?
Какие города в Свердловской области подходят под программу?
Всего в общем списке 36 городов Свердловской области. Условно их можно поделить на несколько групп:
- Пригород Екатеринбурга (до 50 км): Арамиль, Асбест, Полевской, Реж.
- Средняя удаленность (50–150 км): Артемовский, Богданович, Верхний Тагил, Дегтярск, Кировград, Кушва, Невьянск, Нижние Серги, Нижняя Салда, Новоуральск, Сухой Лог.
- Удаленные города (150–300 км): Алапаевск, Верхняя Салда, Верхняя Тура, Камышлов, Красноуральск, Красноуфимск, Михайловск, Нижняя Тура, Новая Ляля, Тавда, Талица, Туринск.
- Северные города: Волчанск, Ивдель, Карпинск, Краснотурьинск, Лесной, Североуральск, Серов.
Далеко не во всех этих городах можно квартиру, подходящую под программу. Если в том же Арамиле «свежих» домов около десятка — то в том же Алапаевске ситуация намного печальнее.
Где узнать год постройки дома?
На этапе выбора квартиры можно ориентироваться на данные, которые есть на рекламных площадках, таких как Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость. В некоторых сервисах есть выборка по году постройки. Но надо понимать, что данные могут быть не точны — уточнять информацию обязательно надо в официальных источниках.
Правда, тут есть свои сложности. Еще пару лет достоверно узнать информацию об основных характеристиках дома — в том числе о годе постройки, можно было в пару кликов. Сейчас, увы, не так. Например, заказать выписку из ЕГРН сейчас вправе только собственник объекта — поэтому этот вариант подходит только тем, кто уже выбрал квартиру и договаривается с продавцом о сделке.
Раньше можно было посмотреть информацию о доме на сайте Росреестра: там нужно ввести кадастровый номер или адрес дома — а потом щелкнуть по любому объекту из этого дома. Еще недавно в карточке объекта обязательно был год постройки дома. Теперь там только дата присвоения объекту кадастрового номера — а по этой дате можно ориентироваться лишь приблизительно.
В общем, сейчас все это довольно хлопотно. Если вы решили воспользоваться программой — приходите к нам, мы поможем: найдем хорошие варианты, соответствующие условиям льготной ипотеки и требованиям банка. Да и саму льготную ипотеку поможем получить — сейчас это ох как непросто.
Условия кредитования
В целом программа повторяет все условия семейной ипотеки, с некоторыми особенностями. Льготная ипотека на вторичку доступна для семей, в которых есть ребенок до 6 лет включительно.
- Процентная ставка: 6%.
- Первоначальный взнос: 20%, можно использовать материнский капитал.
- Срок кредита: до 30 лет.
- Сумма кредита: до 6 млн рублей. Если сумма кредита превышает лимит, ставка будет средневзвешенная, в зависимости от суммы превышения.
Тут есть большой вопрос — будут ли банки требовать субсидирования ставки, как они делают в случае с новостройками? Есть небезосновательное опасение, что будут. Поэтому квартира может в итоге обойтись дороже, чем планировалось. Правда, тут очень многое зависит от банка. Поэтому, опять же: приходите, посоветуемся.
В семейной ипотеке на вторичку есть ограничения: купить жилье можно только один раз, а сделки между взаимозависимыми лицами запрещены. Квартиру нельзя купить у родственников: родителей, детей, братьев, сестер, супругов — а также работодателя или подчиненного. Там есть еще несколько категорий, которые в сделках по недвижимости встречаются редко, можно посмотреть в ст. 105.1 НК РФ.
А как же семьи с двумя детьми?
Не запутайтесь, это другая программа! Семейная ипотека для семей с двумя детьми — это только новостройки и ИЖС, там отдельный список из 35 регионов. Да, они тоже «с низкими темпами строительства» — но там другие критерии, и это именно регионы, не города.
Изначально планировали именно для этой категории заемщиков давать льготную ипотеку на вторичку. Но потом дело как-то застопорилось. В итоге придумали еще один вариант — только для семей до 6 лет включительно.
Вместо вывода
А вот теперь скажу все, что я думаю об этой новой программе)
Это классическая программа, принятая «для галочки». Теперь у нас есть наконец-то льготная ипотека на вторичное жилье для молодых семей — тем, кто принимал программу, можно отчитаться наверх и получить свои плюшки.
Понятно, что эта ипотека не решает никакие проблемы: ни молодых семей, ни регионов с низкими темпами строительства. Ну зачем молодой семье квартира в условной Новой Ляле, если там нет работы? Постройте в малых городах хорошие производства и сделайте нормальную инфраструктуру — и туда потянутся и люди, и застройщики.
Но, повторю: если лично вам программа подходит — успевайте. Рынок недвижимости сейчас крайне нестабилен. И с этой программой может произойти то же, что с другими льготными программами: или отменят, или еще больше ужесточат условия.