Наткнулся я на такой заголовок в Дзене от 2023-го года и.... "заплакал".
Но решил сделать статью с похожим заголовком, чтобы читатели смогли более объективно оценить ВЕСЬ срез предложений, а не только те, за которые хорошо платили в 2023-м году в данном случае сочинскому агентству "Estadel".
Меня зовут Егор Ян, и я -внештатный сотрудник этого канала.
Для того, чтобы сделать любой "ТОП", нужно сначала составить ВЕСЬ список, а потом отобрать лучших по каким-то критериям. Составлять список всех комплексов Крыма - это не объективно, так как одна локация (территория) от другой сильно отличаются. А для оценки инвестиций важны не только показатели потенциальной выручки, но и размер вложений. То есть в конце мы с вами должны посчитать ROI
Return on Investment
По этой причине я разделил Крым на части.
- Запад
- Севастополь
- Ялта + Алушта
- Юг без Ялты и Алушты
- Восток
На самом деле в будущем сюда нужно будет добавить побережье Азовского моря, а некоторые территории "раздробить", но пока это не актуально.
Я начну не с привычного юга, потому что есть более перспективный регион. Об этом есть статья.
Западное побережье Крыма,
точнее, Северо-Западное направление, то есть территория от Вилино на юге (это почти Севастополь) до Межводного на севере.
Ключевой локацией в данном регионе является территория берега между Саками и Евпаторией. Почему так? - можете спросить в комментариях или скоро расскажем на канале.
Согласно Дом.рф на всей исследуемой нами территории сейчас строится 61 объект. Именно так составлен каталог новостроек на этом государственном ресурсе. Здесь фактически учитываются отдельные здания. Это могут быть корпуса одного ЖК или весь комплекс сразу, если он имеет общий фундамент.
Если считать "по головам", объединяя корпуса, то есть по проектам и включить те, что недавно построены, но ещё продаются от застройщиков, то получится вместо 61 только 36 комплексов. Из них:
- 2 - строится без эскроу-счетов, то есть продаются либо уже готовыми, либо на ваш страх и риск (по каким-то левым договорам),
- ещё один - с задержкой строительства на год,
- один - совсем микроскопический - на 12 квартир,
- один - таунхаус,
- 2 - не открыли пока продажи.
А также один (37-й) исчез с карты в связи с отзывом разрешения (РНС) - участок находится радом с военной частью ПВО. Вот так бывает.
Кстати, если верить слухам, то проекту "Мойнако-Резорт", который находится неподалёку, пока нельзя будет выводить этажи выше 15-го, чтобы не создавать помехи в работе локаторов. Но, возможно, это только слухи.
Если выкинуть те, что без эскроу, которые с задержкой, а также таунхаус и мини-проект, то останется 31 комплекс. И вот такая сводная таблица по локациям и по типам недвижимости у нас получилась:
В итоге мы видим:
- помимо 16 жилых комплексов более-менее стандартного формата,
- также строится 8 апартаментов, без понятного управления (обозначили "?УК"),
- 4 - подтверждённых апарт-отеля с профессиональными УК разного класса (на самом деле 3, так как "Альба дель Мар" посчитан дважды - у него 2 очереди),
- 2 комплекса - это по сути жильё, но со статусом апартаментов (коммерческая недвижимость),
- один малоэтажный ЖК.
То есть привычный тип многоэтажных новостроек занимает только 50% от всего количества проектов.
Файл со списком всех проектов и любые индивидуальные консультации - по запросу (платно) на https://t.me/nilM2tvpro.
Заметим, что здесь мы не учитывали те проекты, которые строятся не по ФЗ-214, в частности, тот, который сейчас находится в стадии банкротства в Черноморском.
Инвестиционные объекты.
Учитывая изменения, которые вступят с 1.09.2025,мы исключаем из списка инвестиционных объектов все комплексы со статусом "жильё", оставляя только апартаменты. То есть всего 8 + 4 = 12. Разделим на 2 группы: строящиеся и введённые в эксплуатацию - получится 10 и 2. И вот среди этих 10 строящихся сделаем сравнение по тем параметрам, которые сможем объективно собрать.
А собирать данные я буду из деклараций и проектной документации на Дом.рф. Заметим, что есть ещё несколько проектов, которые стартуют в ближайшие месяцы (уже выданы разрешения на строительство), но мы пока не можем оценить их параметры, так как проектная документация не опубликована.
Итак, список из 10 строящихся и двух построенных (последние строки) апарт-отелей на западном побережье выглядит так:
В данном случае я сделал рейтинг согласно "коэффициенту застройки". При этом "Темпо" и "Птицу" мы посчитали в двух вариантах - отдельно по проектной документации участка, а также с учётом участков, отведённых под строительство дополнительных объектов туристической инфраструктуры.
Получилось, что самая "свободная" территория у "Темпо" и "Птицы", а самая плотная застройка у "Прайм Прибрежный" и "Берий Палас".
Следует указать, что по "Темпо" и "Птице" участки с отелем и санаторием получились соответственно:
- Темпо: 5,8 + 3,6 = 9,4 Га
- Птица: 3,6 + 1,7 = 6,65 Га
В случае с "Птицей" я не считал участок под парковку, который находится через дорогу, а в случае с "Темпо" - участки под строительство паркинга, ТЦ, спорткомплекса и закрытых теннисных кортов.
Другие апартаменты не заявили каких-то дополнительных инфраструктурных проектов. "Мойнако-Резорт" хоть и строится на большом участке с комплексным развитием, но все инфраструктурные объекты имеют отношение к жилому комплексу "Мойнако Ривьера", а не к гостиничному бизнесу, так как это школы, детские сады, стадион и ТЦ. Для отельного бизнеса в "Мойнако" заявлены ещё четыре 24-этажные свечки следующих очередей на похожих по площади участках.
У остальных проектов из списка заявлено строительство только последующих или предыдущих ("Альба") очередей. Но обычно следует ожидать, что последующие очереди будут "плотнее", чем предыдущие. Например, "Одиссей" заявлял, что 2-я очередь на таком же участке в 1,2 Га будет уже не на 3 этажа, а на 6-8, то есть плотность застройки от текущих 35% будет стремиться к 50% и больше.
"Точечные" стройки без дополнительной инфраструктуры и очередей по нашим данным имеют лишь три проекта из списка: "Лазурный берег" (он же Мирмакс), "Прайм" и "Берий Палас".
Итак, мы имеем два абсолютных лидера по показателю "свободной территории" в данном регионе - это "Темпо" (4,6%) и "Птица" (13%).
Анти лидеры
- проекты, которые пытаются выжать из участка максимум продаваемой площади, забывая, что это повлияет в конце-концов на комфорт резидентов и гостей: "Одиссей", "Прайм Прибрежный" и "Берий Палас". От 35% до 55% всей территории застраивается зданиями апарт-отеля.
На фото видно, как плотно друг к другу стоят корпуса "Прайма".
В некоторых местах расстояние между корпусами, судя по схеме, не более 20 метров. По СНиП 2.07.01-89 - 15 метров. Но нормы - нормами, а качество продукта с точки зрения плотности застройки никто не отменял.
На СПОЗУ "Одиссея" видно, что почти вся свободная от стройки территория занята парковкой - вокруг здания.
"Уголки" с детской и спортивной площадкой маленькие (обвел красным). Одно радует - есть большой открытый бассейн и 2 вспомогательных, а также прогулочная зона вокруг озера Мойнаки в перспективе с 2027-го года. Но для прогулки важно, чтобы установили пешеходный переход, а лучше - светофор, иначе переходить улицу с потоком машин в сезон будет опасно и с нарушением правил дорожного движения. Пока об устройстве такого перехода в этом месте информации нет.
У "Берия" видим тоже только небольшую зону газона:
Прогулочной набережной здесь нет. От пляжа отделяет дорога, а с тыльной стороны - железно-дорожные пути.
Для понимания, почему важна большая территория, приведём список популярных отелей 4-5* звёзд на ЮБК и в Евпатории с удельным показателем площади, которая приходится на 1 номер.
Следует заметить, что этот параметр чуть хуже отражает реальность "свободной" от стройки территории, чем "коэффициент застройки" из СПОЗУ (схема участка) с Дом.рф, потому что не учитывает возможные дополнительные постройки. Но, к сожалению, других открытых данных по действующим отелям я не нашёл. Так же как и по уже построенным апартаментам.
Данный показатель в нашей таблице по апарт-отелям указан в правом столбце. Нужно сказать, что ни один новый апарт-комплекс не дотянул даже до 100 кв.м. на юнит. Максимально приблизился "Темпо" (75 кв.м.) и "Одиссей" (64). Последний - за счёт малого количества номеров. Хотя реально территории для прогулок нет, как мы видели выше.
В следующих частях "Крымский метр" сравнит проекты по другим параметрам, важным для оценки качества именно отельного бизнеса, основанного на ощущениях от пребывания на территории и пользования инфраструктурой. Это будет: обеспеченность бассейнами, озеленение, парковка и другие показатели. Кстати, напишите в комментариях, что ещё по вашему мнению можно сравнить объективно, а не со слов застройщика.
Подписывайтесь на канал, а также следите за анонсами и новостями региона в Телеграм.