Показатель по количеству сделок на рынке нужен нам для оценки трендов спроса, общей рыночной динамики и емкости рынка.
Для анализа рынка первичной недвижимости в основном используется показатель сделок по договорам ДДУ (Договор долевого участия) и ДУПТ (Договор уступки прав требования). Такие данные можно найти в аналитических сервисах, например, в «Объектив.рф». Однако важно помнить, что для формирования этого показателя могут использоваться разные источники данных, и от их выбора будет зависеть итоговое значение по количеству сделок.
Сделки по ПД (по данным проектных деклараций) - в этом случае источником информации о количестве сделок будут выступать проектные декларации, которые по закону, застройщики должны обновлять и публиковать не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным.
Но у такого источника есть ряд недостатков: 1. Сделки по ПД могут не соответствовать календарному месяцу 2. Сделки по ПД не имеют разделения по типам комнатности и лотам, а значит стоимость и динамику продаж в зависимости от типа продукта определить по этому источнику невозможно. 4. Сделки по ПД содержат информацию, которую подает девелопер, там высокий % ошибок 5. Сделки по ПД не исключают оптовые сделки, переоформления на ЮЛ для перепродажи и прочие детали, которые могут сформировать неверное представление об объемах сбыта.
Сделки по данным Росреестра – это количество сделок, прошедших все регистрационные процессы и получивших записи в ЕГРН за определенный календарный период. Данный источник позволяет оценивать динамику спроса по метражу и типу комнатности, именно данные Росреестра использует сервис «Объектив.рф». Здесь также может быть небольшая корректировка по календарному периоду, поскольку в случае подачи сделки на регистрацию в конце месяца, она просто может не успеть пройти необходимые процессные этапы, и мы увидим ее только в следующей выгрузке - обновление сделок по данным Росреестра происходит 1 раз в календарный месяц, в районе 5-10 числа.
Таким образом именно информация Росреестра является максимально полной и объективной, но у этого источника также есть серьезный недостаток – информация Росреестра не бесплатна, ее нельзя найти на открытых сервисах также как данные проектных деклараций. Доступ к сделкам по данным Росреестра можно получить либо самостоятельно, заказывая выписки ЕГРН, либо через специализированные сервисы аналитики, такие как «Объектив.рф»
После того, как новостройки получают свидетельство о вводе в эксплуатацию, реализация квартир в них по договорам ДДУ\ДУПТ прекращается. «Остатки» в сданных домах реализуются по стандартным договорам купли-продажи (ДКП). Именно по динамике сделок по договорам ДКП можно отслеживать распроданность введенных жилых комплексов. Источником таких данных может быть либо все тот же Росреестр, либо ежедневное наблюдение за динамикой экспозиции проекта. Чаще всего, в сданных домах исчезновение квартиры из прайса или предложения на сайте застройщика будет означать ее продажу.
Сервис цифровой аналитики Объектив.РФ: рынок недвижимости
Телеграм-канал «Записки Объектолога» с оперативными сводками по состоянию рынка первичной недвижимости и регулярными аналитическими отчетами
Подписывайтесь на нас, чтобы быть на шаг впереди конкурентов!