В Казани в 2025 году объем нового строительства складских помещений может достигнуть 190 тысяч квадратных метров. В прошлом году объем сделок в регионе составлял 180 тысяч кв. м. Такие данные KazanFirst предоставили в компании CORE.XP (занимается консалтингом и управлением инвестициями).
Общий объем качественных складских помещений класса А в Казани в настоящий момент составляет 800 тысяч квадратных метров. Эта категория подразумевает, что склады оснащены современной техникой и соответствуют строгим стандартам качества и безопасности. Склады класса В, как правило, построены в 70-80-х годах, но так же пригодны для использования.
Фото: KazanFirst
В CORE.XP подчеркнули, что в Казани наблюдается дефицит свободных площадей, где «доля вакантных помещений близка к нулю». Также отмечается рост арендных ставок. К концу 2024 года они составили 11,5–12,5 тысячи рублей за квадратный метр без учета расходов и налогов.
— Нехватка готовых объектов привела к тому, что основу предложения формируют проекты build-to-suit (строительство складов под условия заказчика), арендная плата в которых значительно увеличилась из-за роста стоимости банковского финансирования, — рассказали аналитики.
Казанские ставки по аренде достигли московских показателей
В компании по управлению коммерческой недвижимостью Perfect RED добавили, что рост ставок обоснован «отсутствием предложения и высоким спросом со стороны пользователей складских помещений».
Эксперты обращают внимание, что «проекты, которые были заявлены к реализации в 2024 году (порядка 60 тысяч кв. м), были сданы в аренду еще до ввода в эксплуатацию». По их прогнозу, в 2025 году ожидается «увеличение объема складской недвижимости еще на 204 тысячи кв. м».
Аналитики добавляют, что «популярность складов light Industrial (помещения для складирования продукции небольших размеров) сохраняется». На сегодняшний день объем готового предложения объектов в России составляет 739 тысяч кв. м. Однако действующих складов light industrial в Казани нет. Об этом сообщает международная консалтинговая компания полного цикла в сегменте коммерческой и жилой недвижимости Nikoliers.
Фото: KazanFirst
При этом на стадии проектирования и строительства находятся пять проектов совокупной площадью 80 тысяч кв. м. Срок реализации первого из объектов запланирован на 2025 год.
— Отмечен рекордный рост ставок аренды и продажи складской недвижимости в Казани. Они достигли уровня московских показателей. Уровень вакансии продолжит сохраняться на околонулевом уровне даже в условиях выхода на рынок новых объектов. Основным источником спроса на складские площади останутся компании из сегмента e-commerce (торговля в онлайн-магазинах и на маркетплейсах. — Ред.). Они остаются главными драйверами рынка, генерируя 75-85% сделок на нем, — сообщается в исследовании Perfect RED.
Складской рынок Казани находится на шестом месте по объему предложения качественных складских площадей в России. Об этом KazanFirst заявил региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Константин Фомиченко.
В 2024 году спрос на склад для офлайн- и онлайн-торговли составлял 66% и 32% соответственно. За год ставки аренды выросли на 30%.
— Нехватка готовых площадей на рынке ощущается, однако мы ожидаем увеличения доли вакантных площадей в этом году, что замедлит дальнейший рост ставок аренды, — рассказал Фомиченко.
«Спрос вырос быстрее, чем девелоперы строят и готовы строить»
Управляющий партнер Perfect RED, полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане Елена Стрюкова соглашается, что за прошлый год был отмечен рекордный рост ставок аренды складской недвижимости в Казани и они достигли московского уровня.
По ее словам, это связано с дефицитом предложения и ростом стоимости строительства.
— Тут надо учитывать, что сейчас мы имеем высокий уровень ключевой ставки, продолжается рост стоимости строительных материалов, как итог — себестоимость новых объектов растет и увеличиваются сроки окупаемости складов. Девелоперам необходимо окупать их вложения. Не будем забывать и об инфляции. А все это еще и при сохраняющейся нехватке помещений. Вот мы и видим рост ставок, — рассказала KazanFirst Стрюкова.
Она подчеркивает, что «ситуация схожа с тем, что происходит на рынке офисной недвижимости, — новых объектов строится мало». То, что строится, реализуется либо под конкретного арендатора, либо до ввода в эксплуатацию, отмечает собеседница. Также на рынке наблюдается дефицит качественных складов.
Фото: KazanFirst
— Тренд на склады начал формироваться после 2020 года в связи с пандемией и активным ростом онлайн-торговли. Все, что было свободно на то время, сдано. Нового практически не строили. Спрос вырос быстрее, чем девелоперы строят и готовы строить. В настоящее время строительство стало существенно дороже, девелоперы редко инициируют проекты без предварительных договоренностей с арендаторами, — заявила управляющий партнер Perfect RED.
Стрюкова отмечает, что наблюдается «достаточно высокий спрос» на склады. По ее словам, «неудовлетворенный спрос в Казани на складские и производственные помещения оценивается свыше 100 тысяч кв. м».
Как прогнозирует собеседница, «уровень вакансии продолжит сохраняться на низком уровне и в условиях выхода на рынок новых объектов». Также продолжится развитие складов формата light industrial, строительство новых объектов под заказ, что дополнительно ограничит количество доступных помещений на открытом рынке.
Склад окупается больше 10 лет
— Складов значительной площади (выше 1500 кв. м) внутри городской черты все так же минимум, в пригородах ситуация получше, но это всегда некий компромисс с точки зрения внутригородской логистики. Давайте поставим себя на место конкретного дистрибьютора с каждодневным большим объемом перемещения грузов — по отношению к каким-то районам ты всегда будешь на противоположном конце города с пробегом в 50-60 км в одну сторону, а это ограниченное количество рейсов в день, увеличение количества водителей и авто в штате компании и конечной цены для розничного покупателя. Все хотели бы «золотой середины» и равноудаленного от центра города расположения центрального склада, — рассказал KazanFirst специалист подразделения индустриальной недвижимости A-Development Александр Кудрявцев.
Эксперт отметил, что спрос на склады «есть всегда», «он волнообразный, иногда остро выраженный, иногда наблюдается затишье». По его наблюдениям, «сейчас всплеск продаж небольших складов (1 000-1 500 кв. м), построенных рядом с частными инвесторами в надежде сесть на гребень волны спроса в нескольких локациях пригородов Казани».
Фото: KazanFirst
Среди таких мест Кудрявцев выделил район Сокуров и земли вдоль Мамадышского тракта.
— Поскольку складская недвижимость — это не только строение, но и земля, то и разброс по затратам и окупаемости «новостроек» очень большой, точнее, у всех они разные. Если кто-то уверенно вам ответит, что окупаемость 10 лет, то это только его конкретный кейс, не факт, что вы его в точности повторите. «Средняя температура по больнице» на сегодня — больше 10 лет окупаемости вновь построенного склада, — сообщил специалист.
Маркетплейсы инвестируют в логистику
Тренд на снижение спроса на складские помещения не наблюдается, более того, он стабильно высок. Об этом KazanFirst рассказали в пресс-службе компании Wildberries и Russ. Они отметили, что для увеличения количества площадей необходимо модернизировать уже действующие объекты, строить новые, а также арендовать коммерческие помещения.
В пресс-службе подчеркнули, что «чем ближе к продавцу располагается склад, тем меньше составляют его расходы на логистику». Кроме того, «для местных продавцов маркетплейсы являются значимым каналом продаж — не только в другие регионы России, но и на международный рынок».
— Республика Татарстан является важным регионом и позволяет оптимизировать поставки не только в области, но и по всей России. На сегодняшний день в Татарстане функционирует крупный логоцентр — склад в промышленном парке «Зеленодольск». Мы наблюдаем рост потребительского спроса в регионе, что напрямую влияет на увеличение количества товаров и поставок в области. Понимая это, Wildberries вкладывается в складскую инфраструктуру, что положительно сказывается не только на предпринимательской активности в регионе, но и на развитии рынка электронной коммерции в целом, — заключили представители компании.
Фото: KazanFirst
В пресс-службе маркетплейса Ozon рассказали KazanFirst, что «все большие склады застройщики строят по техническому заданию «с нуля», а они берут их в долгосрочную аренду. По их словам, «такой подход позволяет не зависеть от рыночного дефицита площадей и краткосрочных колебаний арендных ставок».
— В Татарстане уже работают два фулфилмент-центра и несколько сортировочных центров Ozon. Тем не менее, мы продолжаем инвестировать в логистику в регионе, так как количество покупателей и продавцов Ozon в республике продолжает расти. Благодаря развитой инфраструктуре клиенты могут получить заказ максимально быстро, а продавцы — снизить стоимость и время на поставки, — отметили представители Ozon.