Привет, на связи Mr.Alex. В сегодняшней заметке будет представлен авторский анализ текущего состояния рынка недвижимости и возможные сценарии развития в перспективе ближайших лет.
Прежде чем начать, оставлю комментарий относительно тем данного блога: тематика данного блога указана в описании, а именно «Пишу о том, что считаю важным для себя и полезным для других», поэтому заметки на разные и не связанные между собой темы периодически будут появляться.
В данной заметке речь будет идти исключительно о жилой недвижимости. Для полноценного анализа с сайта единой информационно системы жилищного строительства (https://наш.дом.рф/) предварительно были собраны ежемесячные данные с 01.01.2020 года по следующим показателям:
- Число застройщиков, привлёкших средства для строительства жилой недвижимости, шт.
- Разрешений на строительство, шт.
- Число квартир, тыс. шт.
- Средняя площадь квартиры, м²
- Объем привлеченных средств (Сумма средств, уплаченных дольщиками по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве), млн. рублей
- Стоимость привлеченных средств на 1 кв. м., рублей
- Стоимость м² (по данным проектных деклараций), рублей
- Объем строительства, жилая площадь, тыс. м²
- Структура строящего жилья (непроданное, проданное, неразмещенное для продажи), %
- Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту, первичный рынок, %
- Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту, вторичный рынок, %
- Ввод жилья в эксплуатацию в многоквартирных домах, тыс. м² (статистика за год)
- Ввод жилья в эксплуатацию индивидуальных жилых домов, тыс. м² (статистика за год)
- Количество выданных кредитов, тыс. шт.
- Количество выданных кредитов первичный рынок, тыс. шт.
- Количество выданных кредитов вторичный рынок, тыс. шт.
- Объем выданных ипотечных жилищных кредитов первичный рынок, млрд
- Объем выданных ипотечных жилищных кредитов вторичный рынок, млрд
- Средний срок ипотечного кредита, лет
- Объем задолженности по ипотечным кредитам, млрд.
- Доля просроченных платежей в общей задолженности (Доля просроченных платежей в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам)
- Просроченная задолженность, млрд.
- Средний размер ипотечного кредита, млн. рублей
- Оценка жилья, находящегося в залоге кредитных организаций, тыс. м²
Прежде чем приступить к анализу, давайте рассмотрим специфику товара на рынке жилой недвижимости, а также основных участников рыночных отношений на стороне предложения и спроса.
Товары на рынке жилой недвижимости
Любой рынок выстраивается вокруг определенного товара, который является объектом сделок между его участниками.
Товар на рынке жилой недвижимости имеет следующую специфику.
Во-первых, из названия следует, что товар недвижимый, что говорит о том, что часть характеристик присуща не самому товару, а месту, к которому он «привязан». Такими характеристиками могут быть: соседи, транспортная доступность, экологические условия, «имидж» района. Важно, что внешние характеристики оказывают большее влияние на цену товара, чем внутренние, из-за чего возникают сложности с определением справедливой рыночной цены.
Во-вторых, товар обладает низкой ликвидностью, т.е. его трудно быстро продать без потери стоимости. Зачастую продажа недвижимости занимает длительное время и связана со сложными юридическими процедурами.
В-третьих, товар обладает высокой стоимостью, что влияет на способы покупки и обеспечение исполнения обязательств.
Указанных выше особенностей достаточно для того, чтобы выделить несколько аспектов для дальнейшего рассмотрения:
- оценки справедливой рыночной цены;
- динамика ликвидности;
- динамика цены и структура рынка обязательств.
Прежде чем перейти к рассмотрению указанных аспектов, давайте проанализируем участников рынка жилой недвижимости со стороны спроса и предложения, их мотивы для совершения сделок с товаром.
Участники рынка
Предложение на рынке жилой недвижимости формируется следующими основными участниками: застройщиками, собственниками на рынке вторичной недвижимости, инвесторами, банками.
Застройщики являются производителями товаров на данном рынке, они вводят объекты жилой недвижимости в эксплуатацию, у них есть понимание себестоимости квадратного метра конкретного объекта с учетом всех затрат.
Для обеспечения своей деятельности им важно реализовывать возводимые объекты и приступать к новым проектам, основной мотив – продавать объекты по максимально возможной цене выше себестоимости. Застройщики возводят объекты не только на средства покупателей недвижимости, но и на кредитные деньги (далее я покажу это на цифрах), поэтому им важен постоянный денежный поток.
Собственники на рынке вторичной недвижимости выступают на стороне предложения в том случае, когда продают объект недвижимости с целью получения денежных средств.
Цели у собственников могут быть очень разными: начиная от продажи жилой недвижимости с целью улучшения жилищных условий, заканчивая продажей объектов, которые им могли достаться в качестве наследства.
Инвесторов от собственников отличает мотив продажи жилой недвижимости: инвесторы продают недвижимость с целью получения прибыли на разнице цены между покупкой и продажей, собственники же хотят конвертировать квадратные метры в деньги.
Собственники также могут получить прибыль от этой операции, но получение прибыли не является для них мотивом продажи. Для инвестора жилая недвижимость лишь один из активов инвестирования.
Банки – это темная лошадка данного рынка, они выступают на стороне предложения в том случае, когда продают объекты жилой недвижимости при неисполнении обязательств клиентов по залоговому имуществу. Банкам не нужны жилые объекты, им нужны деньги, поэтому если жилой объект выставляется на торгах – это значит, что банку не удалось восстановить денежный поток со стороны собственника, и получено решение суда об изъятии жилого имущества.
Массово в России банки еще не выходили на этот рынок, однако в залоге у них находится очень большой объем жилой недвижимости. По моей оценке это примерно 116 млн. м² (+/- 10%), что приблизительно равно годовому объему ввода в эксплуатацию жилой недвижимости в России, но об этом ниже.
Структура рынка жилой недвижимости и тенденции 2020 – 2025
Когда речь идет про рынок жилой недвижимости, его следует рассматривать в нескольких разрезах:
1. Рынок первичной и вторичной недвижимости;
2. Рынок жилых объектов в многоквартирных домах и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
3. Рынок ипотечного кредитования и «кэш-рынок» (покупка за наличные средства);
Также из-за длительного цикла производства товара нужно учитывать несколько индикаторов рынка, которые существуют одновременно и независимо друг от друга:
- показатели строящего жилья (ввод в эксплуатацию, структура распроданности строящегося жилья);
- показатели рыночной активности (выдача ипотеки, число сделок).
С 2020 года объемы вводимого в эксплуатацию жилья выросли с 82,2 млн. м² до 107,7 млн. м², что составляет более 30%. При этом основным драйвером роста объемов стал ввод в эксплуатацию объектов ИЖС. Если в 2020 году доля ИЖС составляла 48,4%, то к началу 2025 года она выросла до 57,8%.
Фактически рынок многоквартирных домов находится в стагнации, в то время как объемы ввода ИЖС увеличились на 66%. Данное изменение может быть обусловлено как изменением привычек потребителей («свой дом лучше, чем квартира), так и экономическими мотивами (строительство своего дома за городом выгоднее, чем покупка квартиры в городе в хорошем районе).
Не знаю, насколько крупные застройщики учитывают эту тенденцию, им стоит рассмотреть данную опцию с учетом высоких процентных ставок и снижения спроса на квартиры в многоквартирных домах.
Строящиеся квартиры, действительно, стало сложнее продавать. Если в ноябре 2020 года доля нераспроданной недвижимости составляла 29,89% от строящихся объектов, то в январе 2025 она составляла уже 46,51%, т.е. рост превысил 1,5 раза.
Однако застройщикам стало не просто сложнее продавать объекты жилой недвижимости, но снизились их возможности с точки зрения привлечения денег дольщиков. Если в конце 2020 года доля привлеченных средств дольщиков по отношению к проектной стоимости жилой недвижимости доходила до 50%, то к началу 2025 года она опустила ниже 33%. Говоря простым языком, для поддержки текущих темпов строительства и реализации будущих проектов застройщикам требуется бОльшая кредитная нагрузка.
Застройщики в ситуации растущей задолженности и стоимости жилой недвижимости, с одной стороны, сталкиваются с проблемой продажи строящихся объектов и растущей долговой нагрузкой, с другой стороны, продолжают наращивать портфели проектов, поскольку, в том числе, финансируют текущие проекты за счет будущих продаж, фактически они не могут остановить стройку.
Кроме того на волне хорошего спроса 2020-2022 гг. выросло число застройщиков, привлёкших финансирование дольщиков, с 3412 до 4210, т.е. на 23%.
Ситуацию для застройщиков несколько сглаживает рост цен, который даже при падающем спросе компенсирует снижение продаж.
Согласно данным проектных деклараций стоимость возведения 1 м² с 01.01.2020 года выросла в среднем по России с 78 333 до 192 956 рублей, т.е. почти в 2,5 раза. От региона к региону значения могут варьироваться, но в среднем показатель такой. Естественно застройщики закладывают возросшие издержки в цену, при этом ориентируясь на конкурентов.
Рост цен за квадратный метр также начинает сказываться (пока незначительно) на площади реализуемых объектов. Это очень похоже на ситуацию, когда цены на молоко не выросли, но упаковка сократилась на 100 мл.
Если в 2020 году средняя площадь строящейся квартиры составляла примерно 50,3 м², то в начале 2025 года она снизилась до 49,11 м², т.е. на 2%. Косвенно это говорит о том, что застройщики пытаются стабилизировать продажи объектов снижением их стоимости. Это лишь мое предположение, так как изменение совсем незначительное.
Возросшая стоимость недвижимости естественно отражается и на средней сумме ипотечного кредита. Так в 2020 году средний размер кредита уверенно держался в районе уровня 2,5 млн. рублей, однако к середине 2022 года поднялся к отметке 3,5-3,7, где стабилизировался на протяжении последних лет. Косвенно это может говорить о том, что застройщики используют собственные программы рассрочки, благодаря чему покупателям не требуется наращивать средний «чек» по ипотечному кредиту.
Таким образом, на основании анализа выше можно сделать следующие выводы.
- Застройщики находятся в тяжелом положении, новые объекты тяжелее продать, кредитная нагрузка растет.
- Застройщики продолжают поддерживать темпы возведения новых объектов, даже в условиях высоких % ставок, поскольку это продиктовано угрозой банкротств в противном случае, масштаб которых будет зависеть от финансовой устойчивости компаний и государственной поддержки. Власти устами вице-премьера России Марата Хуснуллина уже заявляли о том, что не допустят банкротства девелоперов, то есть вероятность этого риска оценивается как высокая (https://www.rbc.ru/quote/news/article/673488ed9a7947f5bb439969).
- Со стороны застройщиков не ожидается снижения объемов предложения, они используют различные инструменты поддержки спроса и готовы взять на себя часть издержек покупателей.
Теперь давайте поговорим про банки, насколько для них рынок ипотеки значимый. Если посмотреть на динамику совокупного объема ипотечного портфеля, то в период с 01.04.2021 по 01.01.2025 он вырос с 10,2 трлн. до 19,9 трлн. рублей, т.е. почти в 2 раза.
Согласно данным ЦБ кредитный портфель банков на 01.01.2024 составлял порядка 100 трлн. рублей, т.е. доля задолженности по ипотеке находится в пределах 15-20%, что весьма существенно.
Интересно другое, совокупный объем ипотечной задолженности можно перевести из рублей в квадратные метры, чтобы оценить объем квадратных метров, который находится у банков в залоге. Не буду углубляться в нюансы расчета, моя оценка составляет порядка 116 млн. м² (+/- 10%), т.е. сопоставима с годовым объемом ввода жилой недвижимости.
Несмотря на тот факт, что доля просроченных платежей в общем объеме ипотечной задолженности с 2020 года не превышал 1% (сейчас она находится на уровне 0,5%), абсолютные значения просроченной задолженности по ипотечным кредитам с середины 2024 года начали расти и к началу 2025 года достигли 100 млрд. рублей.
Данная задолженность находится в виде объектов недвижимости, которые после решений суда могут быть выставлены на рынок, что дополнительно увеличит предложение.
Давайте поговорим о собственниках, которые рассматривают покупку недвижимости не с целью инвестирования. По последним данным порядка 82% объектов жилой недвижимости на рынке первичной недвижимости покупается за счет ипотеки. Если посмотреть на динамику выдачи ипотеки, то замедляться она начала буквально несколько месяцев назад. Если в среднем в прошлые 5 лет в январе выдавали порядка 268 млрд. рублей, то в январе 2025 года этот показатель был ниже более чем в 2 раза (127 млрд. рублей).
Из-за увеличившейся ставки собственники откладывают покупку квартиры, предпочитая дождаться более благоприятных рыночных условий. Рост цен и процентных ставок также повлиял на средние сроки ипотечного кредита. Если в 2020 году он составлял порядка 18 лет, то в 2025 году он вырос до 25 лет, т.е. рост составил 38%. Покупатели не могут выплатить кредит в более сжатые сроки.
Доступность жилья также снизилась исходя из количества м², которую можно купить на среднемесячную заработную плату. Судя по графику ниже, жилую недвижимость лучше покупать в декабре, так как она более доступна))))
К сожалению, это не так, такие всплески обусловлены тем что благодаря ежегодным премиям средняя зарплата в декабре на 50% выше, чем в остальные месяцы, в декабре 2024 года, например, по данным Росстата она составила 128665,4 рублей.
В заключении данного раздела давайте посмотрим на инвесторов, которые могут выступать со стороны предложения.
Инвестор на рынке недвижимости менее подвержен "эмоциональным качелям", однако и здесь могут быть применимы факторы жадности и страха.
С 01.01.2020 года курс доллара, например, вырос на 66%, в то время как стоимость м² выросла более чем в 2 раза, кроме того купленная жилая недвижимость могла генерировать дополнительный денежный поток на аренде. С одной стороны, жилая недвижимость выглядит как привлекательный инвестиционный актив, но правильнее сказать выглядела.
Когда я учился в школе, мой учитель экономики рассказал следующую историю: аккурат перед кризисом 2008 года он пришел в офисе банка, где молоденькая девушка консультант предложила ему купить акции одной из российских компаний. У них состоялся следующий диалог.
- Знаете, если бы вы купили на 100 000 рублей акций компании N в 2000 году, то сейчас бы получили 1 000 000 рублей, так как акции выросли в 10 раз, – сказала она ему.
- Вот скажите, а если бы вы пришли в магазин, а там цена на хлеб выросла в 10 раз, вы бы его купили? – поинтересовался он.
- Нет, не купила бы, – ответила она.
- Ну вот и я не буду, – завершил он разговор.
Я знаю, что некорректно сравнивать инвестиционные товары и товары повседневного спроса, поскольку у них разная эластичность по спросу, но этот пример ярко демонстрирует тот факт, что доходности в прошлом говорят лишь о прошлом, а не о будущем.
Любой актив, который покупают инвесторы, покупается с целью его перепродажи по более высокой цене. Цена недвижимости сейчас объективно высокая на основании, как российских индикаторов, так и международных. Ставки аренды со временем могут начать стагнировать или даже снижаться в условиях все больше предложения.
Перспективы рынка
Есть такое понятие, как самоисполняющееся пророчество, когда вера людей во что-то является сама по себе причиной реализации этого события. Например, все ждут, что цены на определенный продукт вырастут, поэтому не откладывают покупки. Это приводит к росту спроса и в ближайшей перспективе ведет к росту цен.
Рынок жилой недвижимости в России выглядит как самоисполняющееся пророчество, когда все верят (особенно инвесторы и собственники), что цены на недвижимость всегда будут расти, и на самом деле это приводит к их росту. Эта вера настолько сильная, что люди просто не готовы слышать реальные факты и примеры того, когда недвижимость снижалась в цене.
Судя по цифрам выше, состояние рынка можно охарактеризовать как хрупкое: потенциальный навес предложения и дальнейшее сокращение спроса, объективно высокие цены, изменение потребительских привычек, огромная задолженность, геополитическая нестабильность, национальные особенности макроэкономической политики.
Все это создает огромные риски как для экономики в целом, так и для рынка жилой недвижимости в частности. Клиенты, застройщики и банки взаимосвязаны и каждый из этих элементов может стать слабым звеном и обрушить всю цепочку.
Мягкой посадкой для рынка жилой недвижимости может стать радикальное снижение ставки ЦБ и переток денег с вкладов на рынок жило недвижимости. С другой стороны, сможет ли она обеспечить конкурентоспособную доходность? Другим инструментом могли бы стать адресные программы льготного кредитования, очень странно, что в цифровую эпоху банки и застройщики не вышли с этой инициативой, ведь и те и другие в этом заинтересованы.
Могут ли цены продолжить расти? Могут
Могут ли они упасть на 30-50%? Тоже могут. Случаи падения рыночных цен ниже себестоимости известны, почему недвижимость должна стать исключением?
Вместо заключения
Неважно во что вы верите, когда произойдет событие, в которое вы не верили, всегда есть два варианта: поменять свои взгляды или предпочесть ничего не замечать. Статья не является истиной в последний инстанции, надеюсь проведенный анализ оказался для вас полезным или хотя бы познавательным.