🧱 Коэффициент арендопригодной площади 2-го этажа в Light industrial

🧱 Коэффициент арендопригодной площади 2-го этажа в Light industrial.

Вчера общались с компанией-девелопером, которые хотят построить Light Industrial в Москве.

Естественно — с прицелом на участие в программе МПТ. Может, сделают технопарк и получат льготы, а может — просто "лайт".

⚙️ Планируют двухэтажный лайт.

Смысл? Москва, дефицит площадей, надо оптимизировать пространство и всё в таком духе.

Оставим за скобками стоимость такого подхода (лифты или пандус) и тот факт, что в других странах это давно развито.

Но вот вопрос:

👉 Какой коэффициент арендопригодной полезной площади будет на 2 этаже?

Рассказал им — расскажу и вам.

И, кстати, поправьте, если где-то ошибаюсь, обратная связь очень важна.

📌 Итак, коэффициент арендопригодности второго этажа зависит от:

• наличия грузовых лифтов или пандуса для подъема паллет (от 2 до 4 тонн);

• несущей способности перекрытий (не менее 500–750 кг/м²);

• высоты потолков (обычно 4,2–5,5 м на втором этаже);

• наличия противопожарных лестниц и путей эвакуации;

• компоновки колонн и шага пролётов;

• ширины зон погрузки/разгрузки;

• прямого доступа или возможности вертикального транспорта (лифты, подъёмники, пандусы).

📊 Если брать типовые показатели по рынку (2024–2025, Москва и МО):

Тип второго этажа | Коэф. арендопригодности | Комментарий

--------------------------------------------|--------------------------|--------------------------------------------

С вертикальным доступом (лифты + пандусы) | 60–70% | Лёгкое производство, сборка, шоурумы

Без вертикального транспорта | 40–50% | Офисы, кросс-доки, коворкинг

Мезонин, без логистики | 30–40% | Вспомогательные функции

📌 Поэтому мои рекомендации для Москвы (в черте города):

Если у вас:

• запланированы грузовые лифты 2–4 т,

• шаг колонн минимум 6×9 м,

• несущая способность перекрытий ≥ 600 кг/м²,

• и транспортно-логистическая схема допускает доступ ко 2 этажу,

👉 реалистично закладывать коэффициент 60–65%.

📎 Управляющие компании рассчитывают полезную площадь на основе норм по вертикальной логистике и типу загрузки. Это и даёт 60–65% при наличии грузовых лифтов.

📦 Вторые уровни в Light Industrial можно использовать для аренды — НО только при соблюдении конструктивных и логистических требований.

🔧 Вывод:

В проектной документации (АР и КР) заложить полноценную логистику между этажами.

Рассчитать допустимую нагрузку перекрытий — не менее 600 кг/м² для лёгкого производства.

На этапе проектирования использовать коэффициент 60–65% как базу для второго этажа в финмодели.

Обязательно учесть высоту потолков второго этажа — от 4,2 м.

Это всего лишь рекомендации.

Точный расчет может измениться после начала разработки АГК.

Можно также сформировать финансовую модель с учётом этих параметров, разработать АГК и посчитать NPV / IRR для 1–2 сценариев с разными коэффициентами.

Но это ещё не обсуждали.

Если интересно — могу рассчитать на примере.

Эксперты, что думаете? Правильную дал рекомендацию — или где-то промахнулся? 👇

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄

| подписывайтесь на @Арслан Аюпов

| создание индустриальных парков с 0 / развитие промышленности

#lightindustrial #парки #МПТ #созданиепарка