В начале 2025 года прогнозы для новостроек на первый квартал были весьма неблагоприятные. Отчасти они сбываются.
«Первый квартал 2025-го будет наиболее серьезным испытанием для рынка недвижимости», - заявила в декабре 2024-го Татьяна Подкидышева из «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Михаил Гольдберг, главный аналитик «Дом.РФ» осторожно предсказывал снижение уровня продаж, особенно с учетом «высокой базы» первого полугодия 2024-го.
Александр Цыганов из Финансового университета полагал, что наиболее заметным падение спроса может стать в «не самых удачных объектах Новой Москвы и замкадных районов, в Ленобласти, в отдаленные районах региональных столиц».
Посмотрим сухие цифры. За первые два месяца 2025 года в Петербурге и Ленобласти было продано по ДДУ 9117 лотов. За январь-февраль 2024 года - 12 829 лотов. Снижение год к году - 40,7%.
Любопытно при этом, что весь спад случился за счет Петербурга. В городе снижение продаж за этот период составило 68% (9880 ДДУ против 5870), в области - даже небольшой рост (2649 сделок в начале 2024-го и 3247 - в начале 2025-го). Мы этого сдвига в сторону невысоких бюджетов ждали. Насколько устойчивой будет эта тенденция - посмотрим.
На федеральном уровне основными угрозами для строительной отрасли в условиях высокой ключевой ставки ЦБ Марат Хуснуллин назвал приостановку вывода новых жилых проектов и почти двукратное сокращение ипотеки. «Не начинают новые проекты даже те, у кого есть разрешение на строительство.
Они физически не строят, потому что ждут, когда ставка ЦБ будет на нормальном уровне, когда будет нормальное финансирование», - заявил вице-премьер.
Причем последствия спада, по мнению Хуснуллина, будут видны месяца через два-три.
Март на петербургском первичном рынке, по предварительным данным, будет на 20-30% получше февраля.
«Застройщики ищут новые возможности - лоббируют расширение семейной ипотеки, например, на семьи с двумя детьми, несовершеннолетними, но старше 7 лет. Пока не сработало», - пишет Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость».
Бюджет не будет идти на новые затраты, выплачивая банкам разницу между ключевой и рыночной ставкой. Наоборот: с 1 апреля Центробанк собирается ужесточить контроль за соблюдением «ипотечного стандарта» (за субсидированными ставками, за размером первого взноса и пр.)
То есть новых стимулов и мер поддержки для строителей пока не предвидится.
В этой ситуации некоторые застройщики - например, группа ЦДС - действительно сокращают вывод новых проектов. Другие - как группа ЛСР - активно продают имеющиеся площадки с документами. Третьи - например, ГК «ЕДИНО» или «Брусника» - считают ситуацию спада оптимальным временем, чтобы проверить характеристики нового продукта или выйти в новые регионы.
Группа «Едино» буквально в нижней точке спада вывела на рынок ЖК «Тишин» в Новоселье. Эти риск, насколько оправданный - увидим в ближайшие полгода-год.
«Каких-то значимых, существенных для рынка мер поддержки на федеральном уровне мы не ждем, - комментирует Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой». - Воз можно, начнут спасать какие-то крупные закредитованные компании, если те посыплются.
Но сейчас рынок строящегося жилья зависит прежде всего от ключевой ставки. Даже первые незначительные изменения могут перевернуть тенденцию, и тогда начнется переток средств из депозитов в реальный сектор. Но это зависит от геополитических факторов, и прогнозы здесь бессмысленны».
«Март в новостройках получился примерно на 20% лучше февраля, - отмечает Анна Новикова, директор компании «Адвекс Новостройки». - Из проведенных сделок примерно 40% это рассрочка. Этот способ оплаты постепенно завоевывает рынок. Для покупателя - отличная возможность зафиксировать стоимость квартиры и, например, дополнительно заработать на процентах от депозита.
Застройщики же, в свою очередь стали предлагать дополнительные скидки за оплату наличными. Стали более тщательно проверять покупателя на платежеспособность при условии оплаты в рассрочку. Велика вероятность расторжения.
Внимание покупателя по-прежнему сосредоточено на масс-маркете: проектах класса «эконом», «комфорт», «комфорт плюс». Однако анонсы стартов в исторической части города вызывает большой интерес покупателей, несмотря на крупный чек…»