Есть пять основных способов переоформить квартиру на нового владельца — они зависят от договора, который заключают стороны. Чаще всего право собственности на жилье передают через сделку купли-продажи, договор мены, дарения, ренты или через завещание. В чем особенности каждого варианта и кому какой подойдет, разбираемся вместе с юристом по недвижимости Марией Рыженковой.
1. Договор купли-продажи
Это самый распространенный способ передать права на квартиру новому владельцу. В этом случае одна сторона покупает жилье у другой по рыночной цене. Чтобы определить стоимость своей квартиры, нужно посмотреть на сайтах с объявлениями, за сколько продаются аналогичные объекты недвижимости, и рассчитать их среднюю стоимость.
Если квартира находится в собственности меньше 5 лет и продавец захочет занизить ее реальную стоимость больше чем на 20%, сделка может привлечь внимание налоговых органов. В результате они доначислят налог 13% со всей стоимости объекта недвижимости и штраф 40% от суммы занижения.
Доход с любой продажи облагается налогом в 13%, если хозяин квартиры приобрел ее меньше 5 лет назад. Есть три ситуации, когда этот срок сокращается до 3 лет: жилье единственное, было унаследовано или подарено.
По договору купли-продажи можно переоформить право только на вторичное жилье, которое уже находится в собственности. Если человек берет квартиру в новостройке и продает ее до сдачи дома, нужно заключить договор переуступки. Продавец передает право требования недвижимости — покупатель приобретает не саму квартиру, ведь ее еще не построили, а право получить объект, когда его сдадут. Когда дом будет готов, дольщик оформит жилье в собственность и сможет продать его по договору купли-продажи родственникам или чужому человеку.
Договор купли-продажи заключают в простой письменной или нотариальной форме. К нотариусу идут в двух случаях:
- когда это предусмотрено законом, например продается доля в квартире;
- когда стороны сами решили обратиться к нотариусу.
В остальных ситуациях продавец и покупатель вправе составить договор у юриста или агента по недвижимости. Можно скачать бланк в интернете и заполнить его самостоятельно, но такой способ рискованный.
Мария Рыженкова, юрист по недвижимости
Огромное количество бесплатных договоров в интернете недействительны — в них не соблюдены условия, которые обязательно должны быть в договоре согласно закону. Например, не обозначены зарегистрированные лица. Если в квартире зарегистрированы люди, которые имеют право на пожизненное проживание, но их не обозначили в договоре, — такая сделка будет признана недействительной в суде.
2. Договор дарения
Этот способ переоформления предполагает, что владелец квартиры безвозмездно передает свое право на жилье другому человеку. Договор можно составить самостоятельно, у юриста или агента по недвижимости.
Расторгнуть сделку дарения практически невозможно. Для этого нужна серьезная причина — например, человек, который подарил квартиру, участвует в процедуре банкротства.
Важно помнить, что дарение — это безусловная сделка. В договоре не указываются условия, на которых одна сторона передает право на квартиру другой. Если прописать, что жилье достанется человеку только через 10 лет, такой документ Росреестр может не пропустить.
Чаще всего договор дарения составляют между близкими родственниками, например когда родители хотят отдать квартиру детям или бабушки — внукам. Но по закону подарить квартиру можно любому человеку, отличия будут только в уплате налогов.
Человек, который дарит свою квартиру, налог 13% не платит — он жилье не продавал, а значит, не получил доход. С налогами со стороны одариваемого чуть сложнее. Близкие родственники дарителя — супруг, супруга, ребенок, внук, брат или сестра, — налог не платят. Но если близких уз нет, налог составит 13% от кадастровой стоимости подаренной квартиры.
3. Завещание
Завещание — это документ, в котором человек указывает, как хочет распорядиться своим имуществом после смерти. Его составляют у нотариуса в двух экземплярах: один остается на руках наследодателя, второй — у нотариуса. Наследнику присутствовать нельзя, или завещание будет недействительным.
В отличие от договора дарения, завещание можно переписывать. Сегодня передать квартиру близкому родственнику, а завтра — троюродной тете или хорошему знакомому. Но каждый раз придется оплачивать услуги нотариуса за составление завещания и его удостоверение.
Наследник получит не только жилье, но и долги по нему, например неоплаченные коммунальные услуги. Еще ему придется заплатить госпошлину за свидетельство о праве на наследство, которое выдаст нотариус. Ее сумма зависит от степени родства:
- 0,3% от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 ₽ — если наследник родной или усыновленный ребенок, супруг, родитель, полнородный брат или сестра;
- 0,6% от стоимости квартиры, но не более 1 000 000 ₽ — для других наследников.
Важно помнить, что несовершеннолетние или недееспособные родственники — дети, родители, супруг или супруга — имеют право на обязательную долю в наследстве. Она составляет не менее половины доли, которая причиталась бы им по закону. Например, мужчина завещал квартиру двоюродной сестре. Но у него есть сын, которому 12 лет. По закону ребенок — единственный наследник, его обязательная доля — половина квартиры. Сын имеет на нее право, даже если не прописан в завещании.
4. Договор ренты
В случае договора ренты право собственности на квартиру передается в обмен на обязательство. Например, вторая сторона может каждый месяц привозить продукты, оплачивать лечение или регулярно переводить фиксированную сумму. Когда человека, с которым заключен договор ренты, не станет, право собственности перейдет к новому владельцу.
Договор ренты выбирают как альтернативу дарению или завещанию. Например, бабушка боится, что подарит квартиру внуку, а он попросит ее освободить жилье. Внук против завещания — бабушка в любой момент может передумать и переписать документ.
Ренту заключают только нотариально. Если подтвердить все платежи, то оспорить такой договор сложно.
Мария Рыженкова, юрист по недвижимости
Не стоит заключать договор ренты с малознакомыми и чужими людьми — можно попасть на мошенника. Сделка более безопасна между родственниками, которые хорошо относятся друг к другу.
Получателю ренты важно помнить: любое содержание считается доходом и облагается налогом в 13%. Например, плательщик ренты каждый месяц переводит 20 000 ₽ на счет владельца квартиры — налог составит 2600 ₽ в месяц. Если получатель ренты выбирает продукты или лекарства, в договоре прописывают их денежный эквивалент и тоже уплачивают налог.
5. Договор мены
Договор мены еще называют двойной продажей — одновременно продаются два объекта недвижимости. Например, квартира и комната или квартира и частный дом.
Для договора мены действуют те же правила, что и для сделки купли-продажи. Каждая сторона выступает и продавцом, и покупателем. Это означает, что заключаются две сделки. Если объекты недвижимости находятся в одном городе, заключить договоры быстрее и проще. А если нет, придется найти время, чтобы съездить и подать на регистрацию в двух разных местах.
Когда право собственности переходит к новому владельцу
Право собственности перейдет к новому владельцу после регистрации недвижимости в Росреестре — это не зависит от вида договора. Специалист внесет информацию об объекте и новом владельце в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и выдаст выписку, которая подтверждает переход права.
Как зарегистрировать недвижимость:
- Уплатите госпошлину — она составляет 2 000 ₽.
- Подайте заявление и договор о переходе права лично в МФЦ или электронно. Еще зарегистрировать право можно через банки и агентства недвижимости, которые выпускают электронную цифровую подпись для подписания договора и заявления.
- Дождитесь выписки из ЕГРН. Недвижимость регистрируют в течение 5–9 дней в зависимости от способа, которым вы подавали документы. Например, при подаче через МФЦ срок составляет 9 рабочих дней. Когда получите выписку, квартира станет вашей.
Если вас больше интересует вопрос приобретения своего жилья и вы подбираете выгодные варианты, рассмотрите льготную ипотеку на новостройку от Газпромбанка. Максимальная сумма по ней — 18 млн ₽, если покупаете недвижимость в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области, а для остальных субъектов — 8,5 млн ₽. Первоначальный взнос составляет от 15%.
Чтобы оформить ипотеку, понадобится только паспорт. Для первоначального взноса или погашения можно использовать материнский капитал. Ипотека выдается на квартиру или таунхаус, которые вы приобретаете у юридического лица на первичном рынке. Минимальная ставка по ней — 6,2% годовых (10.10.2022).
Банк ГПБ (АО). Ген. лицензия Банка России №354.