Покупка квартиры – ответственный, но необязательный шаг. Необязательный, потому что квартиру или другое жилье можно снимать и даже временно прописаться там. Ответственный, потому что это очень дорогая покупка, к которой нужно подготовиться как минимум в финансовом и юридическом плане.
Если опасаетесь, что не сможете сами через доступные ресурсы проверить квартиру, то лучше нанять риелтора. Ну а в финансовом плане – часто своих денег не хватает на собственную квартиру “здесь и сейчас”, поэтому люди берут ипотеку. Но кто-то считает, что ипотека это кабала. По их мнению лучше арендовать и копить. Так ипотека или копить?
Давайте разберем этот вопрос двумя способами – на цифрах, а затем просто по плюсам и минусам.
Цифры, сравнение
Для расчета и примера не нужны просто любые цифры – важно приблизить расчет к реальной ситуации. Но я понимаю, что ставки и цены не стоят на месте, да и в разных городах могут быть свои особенности на рынке недвижимости – например, неадекватное завышение цен на аренду и, наоборот, недорогое жилье, если его покупать. В любом случае, все подсчеты будут весьма относительными. Разберу нюансы в конце статьи.
Возьмем квартиру на вторичном рынке Москвы – в ценах проще ориентироваться, благодаря огромной выборке в столице. Данные с сайта Циан. Ставку по ипотеке возьмем не рекламную, без социальных программ и маркетинговых акций застройщиков. По данным FrankRG это 9,28% годовых. Это ниже даже рекламных ставок потребительских кредитов. Поэтому вопрос даже не стоит о том, что выгоднее ипотека или кредит. Срок берем максимальный (30 лет).
Допустим, это однокомнатная квартира не в центре, но внутри МКАД, и рядом со станцией метро. Конечно, цены очень сильно варьируются. Но в среднем – в пешей доступности от станции, в доме постройки до 1980 г, площадью до 35 кв.м, можно найти варианты за 9 млн руб.
Снять такую же получится тоже за разные деньги, Но, как правило, цена за аренду колеблется в районе 35-40 тыс руб в месяц. Параметры примерно те же – дом старой постройки, обычный ремонт, не центр, но внутри МКАД.
Ипотека
Вбиваем данные в обычный ипотечный калькулятор. Выбираем аннуитетный тип платежа, так как это самый распространенный и в качестве первоначального взноса берем 15%. Банки требуют минимум 10%, но обычно именно 15%.
Получаем ежемесячный платеж в течение 30 лет – 63101,05 руб. В начале стандартно погашаются проценты, затем основной долг. Если посмотреть график с разбивкой на проценты и основной долг, то становится немного грустно – долгое время мы расплачиваемся практически только за проценты ипотеки.
Аренда и накопления
Считать накопления за 30 лет – еще менее точная процедура. Потому что ставка по ипотеке фиксируется на весь срок, а вклады и счета-копилки зависят от ставки рефинансирования и меняются несколько раз в год. Калькуляторы онлайн рассчитаны максимум на подсчет до 5 лет, потому что и банки предлагают вклады на сроки до 5 лет, а чаще всего до 1 года.
Поэтому сделаем проще, посчитаем разницу между арендой и платежом по ипотеке. 63101,05-35000=28101,05. Эту сумму можно теоретически откладывать, если “играть в гонку” с платежом по ипотеке. Так за год мы сможем накопить 337212,60 руб. Но не забываем про возможность вкладывать деньги. Ставка сильно меняется из года в год, но за основу можно взять, к примеру, среднюю ставку по вкладам за последние 10 лет. По данным Банка России это 8,29% годовых.
Я нашел калькулятор в смартфонах на базе MIUI, который умеет считать накопления с учетом капитализации и заданного % на любые периоды времени. Результат, мягко говоря, удивил. Если ежемесячно вкладывать по 28101,05 руб с капитализацией процентов и посмотреть результат через 30 лет, то получится сумма более чем в 44 млн рублей. Честно, не верится. Поэтому хотелось бы прочитать мнения понимающих людей в комментариях :)
Кстати, среди тех, кто купил квартиру в ипотеку распространен еще такой вариант – ежемесячно любую свободную сумму вкладывать и раз в год или реже – накопленную сумму направлять на частичное погашение ипотеки с целью уменьшения платежа или уменьшение срока ипотеки. Это тоже хороший вариант.
А если без цифр? Плюсы и минусы
Плюсы ипотеки:
- Квартира сразу ваша, а расплачиваетесь вы перед банком как заемщик
Приятно чувствовать, что вы уже собственник жилья, платежи не уходят просто так другим, а направляются на конкретную цель – погасить долг.
- Есть поддержка государства
Разные льготные программы ипотек, налоговые вычеты за покупку жилья и на проценты ипотеки.
- Стабильные частичные погашения позволяют сильно сэкономить на процентах
Обычно советуют снижать ежемесячный платеж, так как это постепенно будет “развязывать” руки. Меньше платеж – больше свободы.
- Так как квартира ваша, можно получать от владения свои бенефиты
Например, сдавать в аренду, прописать себя, всю семью, записать ребенка в школу или в очередь на детский сад по месту постоянной прописки и тп.
Минусы ипотеки:
- Обязанность платить каждый месяц довольно ощутимую сумму в течение долгого периода времени
- Имущество в залоге у банка – это немного уменьшает степень “приятности” ощущения от владения квартирой :)
Плюсы аренды:
- Вы не привязаны к одному жилью
Как правило, достаточно уведомить арендодателя за месяц, что планируете съезжать, и можно смело менять место обитания.
Таким образом, также можно контролировать расходы. То есть, вы всегда сможете найти другое жилье дороже или дешевле, в зависимости от изменений в доходах.
- Нет проблем в юридическом плане
Например, не нужно думать над разделом квартиры при разводе, не нужно проводить детальную юридическую проверку собственника как при покупке жилья в ипотеку и тп.
Минусы аренды:
- Квартира не ваша
Нельзя прописаться или затеять крупный ремонт, если что-то не нравится, перестало нравиться.
- Зависимость от арендодателя
Хозяин квартиры может менять условия аренды, если заранее уведомит вас. Повысит цену или попросит выселиться, к примеру. Также могут быть ограничения – не устраивать вечеринки или громкие посиделки, не курить, не заводить домашних питомцев и тп.
Итоги и нюансы
Сравнение ипотеки и аренды квартиры не совсем корректное, конечно же. Потому что: каждый может видеть свои плюсы и минусы в том и другом варианте. У нас разные финансовые возможности, разные права на льготные условия от государства или работодателя. Цены на квартиры тоже очень сильно отличаются по России. В некоторых городах и в определенных случаях аренда может практически равняться платежу по ипотеке, причем даже когда ипотека всего на 10-15 лет. Ну и я понимаю, что не всегда есть возможность стабильно вкладывать средства, копить их.
Именно поэтому окончательное решение принимать, конечно, нужно каждому самостоятельно. Но большинство исследований, статей, в том числе и эта – показывают, что все-таки выгоднее копить. Неважно вместо ипотеки или вместе с ней :)