Некоторые скажут: "Открыла новость! И ежу понятно, что нужно всё уточнить". Оказывается не всякому "ежу" понятно. На практике как раз большинство идут оформлять документы с уже выполненной перепланировкой. Всё ничего, если при её реализации закон не нарушается, а ведь бывает и по-другому.
Давайте рассмотрим самые распространенные ошибки, которые совершают собственники:
1. Увеличение площади санузла. "Да я всего на 10 см стеночку двинул!" Эта фраза чаще всего встречалась в беседе с заказчиком. Дело в том, что не все перегородки в квартире можно трогать. Речь идет о переносе перегородки санузла с увеличением площади последнего. Если площадь увеличена за счет коридора, проблем нет, но бывает так, что новая перегородка "откусывает" площадь кухни или жилой комнаты, это является нарушением СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные" п.7.20, который гласит:
Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается. Примечание: Над жилыми комнатами размещение стиральной машины и другого оборудования,требующего подключения к водопроводным сетям или являющегося источником шума и вибраций, не допускается.
Узаконить перепланировку с минимальным "захватом" жилой площади возможно. Главное, чтобы в техническом заключении подробно были расписаны работы по гидроизоляции пола увеличенного санузла и приложена схема с детализацией.
2. Перенос кухни в жилую комнату. В моей практике был случай, когда кухню и жилую комнату поменяли местами, сделали шикарный евроремонт. Обосновали это тем, что так удобнее. Удобно, то оно может и удобно, но это прямое нарушение СП 54.13330.2022 п.7.21:
Размещение кухни (кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой)
над жилыми комнатами не допускается.
Жить в такой квартире конечно можно, но при продаже возникнут проблемы. Купля-продажа будет считаться состоявшейся, если покупатель согласится приобрести недвижимость с незаконной планировкой (на это идут далеко не все). При переносе кухни нужно грамотно подвести водопровод и канализацию, а также встанет вопрос вентиляции. Если рассудить по-человечески, то в случае аварийной ситуации, когда прорвало трубу на кухне, к примеру, ночью, то вся водичка польется на мирно спящих людей, а внизу может оказаться детская... К слову, при попытке узаконить эту перепланировку через суд, собственники получили предписание вернуть квартиру в первоначальный вид.
3. Выполнение дверного проема в несущей стене. "Мы тут ничего не делали, только дверку прорубили". Еще одна часто встречающая фраза. Опять же, если это обычная перегородка, то проблем нет. Узаконить проем в несущей стене тоже реально, но не во всех случаях это возможно, поэтому пользоваться советом друга: "Да ты успокойся! Я сто раз так делал" не стоит. Возможность выполнения работ зависит от многих факторов:
- серия дома и проект;
- материал, из которого изготовлен дом и несущие конструкции (для панельных объектов получить согласование значительно сложнее, чем для монолитных или кирпичных зданий);
- толщина и плотность перекрытий и стен;
- этаж, на котором расположена квартира (чем ниже этаж, тем большую конструктивную нагрузку несет несущая стена);
- фактическое состояние здания (на аварийных объектах проведение работ на несущих стенах вообще запрещено);
- места стыков перекрытий и стен (если запланированный проем приходится на такое место, согласовать его практически невозможно);
- иные факторы и критерии, которые проверяют проектировщики, экспертные организации.
Не редко собственники делают проем своими силами без усиления или просто с обрамлением. Понятие усиление и обрамление совершенно разные, но в такие тонкости не все вникают: "Я металлом всё обделал". Более ответственные граждане обращаются к профессиональным строителям, но вот незадача, они тоже бывают не всегда "профессионалы". Очень важно после выполнения проема запросить акт скрытых работ. Он вам пригодится при узаконивании перепланировки.
4. Делим большую комнату на две. Так бывает, что в семье намечается пополнение, а возможности увеличить жилплощадь нет. Зато есть большая комната, которую можно разделить на две. Для этого тоже есть определенные условия:
- необходимо соблюсти требования по минимальной площади жилых комнат и снова воспользуемся СП 54.13330.2022 п.5.11;
- наличие в жилых помещениях естественного освещения СП 52.13330.2016 "Естественное и искусственное освещение".
Но поделить комнату на две не всегда удается именно так, чтобы в обеих комнатах было естественное освещение. В этой ситуации можно немного схитрить, чтобы получить заветный штампик. На планах БТИ непременно присутствует экспликация помещений, в которой указывается нумерация и наименование помещений, а также их площадь. Перед тем как вызвать инженера БТИ для замера вашей перепланировки, необходимо из комнаты без окна убрать предметы, указывающие на то, что её используют как жилую. Важно, чтобы в экспликации это помещение было отмечено как кладовая или подсобное помещение. По правилам СП эти помещения могут быть оснащены только искусственным освещением. В противном случае, вам не узаконят квартиру с жилой комнатой без окна.
5. Переоборудование. "Какое переоборудование? Я ничего не трогала! Беспредел какой-то!" Да, есть и такое. Перепланировка затрагивает строительные конструкции, а переоборудование, если изменяются или переносятся сантехнические приборы. Поэтому часто идет сразу оба понятия в одной квартире. Вот приходит пора продать квартиру или провести с ней какие-то юридические манипуляции, а тут "всплывает", как в проруби, факт наличия незаконной перепланировки или переоборудования. Вот и возникает сразу вопрос, который написала выше. Изменение местоположения сантехнических приборов, даже незначительное, считается переоборудованием. К примеру, раковину на кухне сдвинули на метр или просто повернули к другой стене. Инженер БТИ обязательно зафиксирует этот факт как изменения в существующем ранее плане.
6. Утепление балкона или лоджии. Этот вариант рассматривают многие, но решаются реализовать не все. Обычно утепляют лоджию, она и выглядит как часть комнаты. Демонтируют балконный блок, если есть окно, то демонтируют подоконную часть до уровня пола. Утепляют возможными способами пространство лоджии. Здесь нужно быть аккуратным, так как неправильно подобранные материалы и неверно принятые решения только добавят вам проблем, нежели радости от сделанного ремонта. Некоторые еще и переносят туда отопительные приборы: "Ну не мерзнуть же?" При проектировании дома инженеры просчитывают не только нагрузку на строительные конструкции, но и отопительные системы. Соответственно количество секций батареи берется именно из расчета квалифицированных специалистов. Увеличивая площадь жилой комнаты, вы увеличиваете потребность тепла для ее обогрева. Говоря словами специалистов, забираете тепло у кого-то. Если данная перепланировка будет зафиксирована, то узаконить ее практически невозможно. На моей практике этого сделать никому не удалось.
Это основные и часто встречающиеся в моей практике случаи. Хотелось бы отметить, что к планировке нужно подходить ответственно и индивидуально. К примеру, перенос кухни в жилую комнату невозможен, но если квартира находится на первом этаже, то уже вполне реально, но повторюсь, такие моменты нужно уточнять до проведения работ.
Припоминается случай, когда женщина хотела сделать из жилой комнаты в обычной многоэтажке бассейн! Проснулась, потянулась, взяла коктейль и в бассейн) Красиво жить не запретишь. Бывает и такое)
Благодарю за прочтение.