Мы точно знаем, что иногда в квартирах с долевой собственностью возникали такие ситуации, когда среди собственников долей постепенно разгорались конфликты, делающие невозможным совместное проживание в одном жилом помещении. Да к нам, в основном, и обращались только с такими проблемами.
Родственники чинят препятствия во вселении зарегистрированных в квартире по месту жительства членов семьи, не пускают в квартиру, не дают пользоваться отдельной комнатой и т.д., и т.п.
И если позволяет ситуация, выходом может быть выдел доли квартиры в натуре и продажа отдельной комнаты.
По закону выделить доли в квартире возможно, если данная доля находится в общедолевой собственности у нескольких лиц. Доли лиц могут быть определены законом или установлены соглашением сторон.
Если нет соглашения между собственниками и доли в квартире не определены – доли на квартиру считаются равными. Если участники не могут достичь соглашения о выделении доли в квартире, то жилищная проблема разрешается в судебном порядке.
Согласно п.2 ст. 252 ГК РФ каждый участник долевой собственности имеет право на требование выдела данной доли из общего имущества. Это означает, что прекращается режим долевой собственности, а собственник доли в квартире становится собственником отдельной комнаты в той же квартире.
Выдел доли в натуре представляет собой признание права частной собственности на отдельное изолированное помещение. Например, гражданин являлся собственником 1/3 доли в трехкомнатной квартире, а после выдела доли в натуре он может стать собственником отдельной изолированной комнаты в этой же квартире.
Красота! И цена отдельной комнаты уже совсем другая, чем у невыделенной доли…
Собственник доли в квартире, при отсутствии соглашения между сособственниками, имеет право подать иск в суд о выделении доли из общей собственности в натуре. Перед судом собственник должен обязательно получить документ в местном БТИ, подтверждающий, что данную долю действительно можно выделить.
В иске необходимо полностью отразить всю ситуацию в спорной квартире: какую недвижимость делят, какие у собственников доли и какое помещение требуется выделить. Согласно ст.16 ЖК РФ изолированная комната является самостоятельным жилым помещением, которую уже можно продать за рыночную стоимость.
Если доля в квартире незначительна или выделение этой доли из общей собственности в натуре невозможно, суд может обязать остальных сособственников выплатить компенсацию стоимости владельцу незначительной доли.
При вынесении Решения о разделе жилого помещения судом должны быть учтены размеры долей всех совладельцев квартиры, а также учесть интересы детей и иных членов семьи, которые имеют право на пользование жилплощадью, и, конечно же – планировка квартиры.
Дела в судах о выделении доли в квартире могут рассматриваться от шести месяцев и более, в зависимости от желания остальных собственников участвовать в судебном процессе.
При отсутствии спора между участниками общей долевой собственности выделить долю в квартире возможно путём составления Соглашения о выделении доли, подачи документов и оплаты госпошлины в Федеральную службу по регистрации прав и кадастровому учёту недвижимости (Росреестр).
Выделяемое помещение должно быть оформлено и сформировано должным образом. Если в квартире для этого пришлось сделать перепланировку или что то пристроить (например, в частном доме) – все изменения нужно согласовать и оформить в БТИ.
Если выделенное помещение получилось меньше доли выделяющегося собственника – остальные собственники должны доплатить ему. И если выделенное помещение получилось больше доли – этот собственник доплачивает остальным сособственникам. Все эти действия должны отразиться в Соглашении.
Права на выделенные доли регистрируются в органах Росреестра и Вам выдадут Свидетельство о регистрации и выписку из ЕГРП, подтверждающие право на выделенную долю в собственности. Также судом должен быть принят во внимание фактический порядок пользования жилым помещением.
Выдел доли квартиры в натуре с последующей продажей – вопрос непростой и долгий…
P.S. Жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области, если у вас остались вопросы по долям в квартире, можете писать мне на tagitus@yandex.ru
