Опустевшим в период пандемии коронавируса офисным зданиям городские власти в США ищут новое применение — переделывают их под жилье. Этим муниципалитеты убивают двух зайцев: возвращают жизнь в центральные районы мегаполисов и решают проблему бездомных. NEWS.ru узнал, как эта тенденция изменит облик больших городов и социальную жизнь в целом.
Для современных мегаполисов и городских агломераций характерна так называемая маятниковая миграция, когда огромные толпы людей по утрам едут на работу в центральные районы городов, а вечерами возвращаются обратно. Из-за этого уже после шести-семи часов вечера даунтауны таких городов практически вымирают и офисные небоскребы высятся как призраки, без единого светящегося окна.
В период пандемии и локдаунов кварталы офисных башен месяцами стояли заброшенными. Но и когда ограничения были сняты, оказалось, что жизнь в даунтауны так и не вернулась — во всяком случае в допандемическом масштабе. Вынужденно переключившаяся на удаленку офисная жизнь не торопится возвращаться к присутственной модели работы, и социологи прогнозируют, что уже никогда и не вернется.
Перед муниципалитетами и владельцами офисных зданий сейчас стоит вопрос: что делать с миллионами квадратных метров пустующих площадей, которые в режиме простоя разоряют арендаторов, не приносят прибыли владельцам и при этом отнимают у городов квадратные километры самой дорогой и удобно расположенной земли?
Самое простое и очевидное решение — демонтировать архитектурных «динозавров» и построить на их местах общественные сооружения, разбить парки, превратить бывшие «офисные джунгли» в места для рекреации горожан — не всегда экономически оправданно. В ряде городов (в Торонто, Лондоне, да и в Москве) муниципалитеты отдают бесхозные здания коммерческим инвесторам, которые переделывают бывшие производственные кварталы под рестораны и арт-галереи. Однако такой вариант применим не повсеместно: под общественное пространство можно перестроить старую фабрику, но это невозможно сделать с 50-этажным монстром из стекла и стали.
Надо признать, что пандемия изменила наши города до неузнаваемости. Мы рассчитываем до конца 2022 года принять местные законодательные акты, которые позволят муниципалитетам и владельцам коммерческой недвижимости менять назначение строений, чтобы вернуть жизнь в ставшие призраками городские центры, — говорит глава планировочного комитета Нью-Йорка Дэн Гародник.
Власти Нью-Йорка учредили в июле специальную рабочую группу, которая будет целенаправленно заниматься поиском новых смыслов для опустевших офисных кварталов (на Манхэттене, к примеру, они занимают значительную часть территории острова). Группа предложила проект, который превратит за несколько лет местами страшноватые сегодня кварталы Манхэттена в «Город ДА» (City of YES), где люди будут радоваться жизни, а сторониться их.
Разумеется, Нью-Йорк-сити не единственный североамериканский (и вообще мировой) мегаполис, который сталкивается сегодня с аналогичными проблемами. В Лос-Анджелесе муниципалитеты думают над тем, чтобы переформатировать опустевшие офисные «билдинги» под жилые дома. Такой вариант особенно актуален для этой крупнейшей агломерации штата Калифорния, имеющего неофициальный (и малопривлекательный) титул «американский штат бомжей». В Вашингтоне, Денвере, Чикаго и повсюду местные мэрии также исследуют те или иные возможности оживления жизни в своих городах.
В теории эти проекты выглядят красиво, однако планировщики здесь идут по непаханой территории — нигде в мире нет практического опыта резонирования подобных масштабов, сказала NEWS.ru эксперт по градостроительству Валентина Серебряная.
{{expert-quote-16139}}
Author: Валентина Серебряная [профессор Волгоградской государственной архитектурно-строительной академии]Везде в постиндустриальном мире — в США, Южной Корее, Гонконге, Париже — офисные небоскребы не генерируют прибыль застройщикам, а, наоборот, приносят им убытки. И такое положение — навсегда. Вообще небоскребы как архитектурное явление после пандемии превратились в устаревший тип застройки. Где-то их еще достраивают, чтобы не бросать на полпути, а вот новых проектов почти нигде не начинают: отсутствует спрос на дополнительные офисные площади. Это для девелоперов ситуация тупиковая, потому что снести небоскреб, чтобы освободить под ним землю для какого-то нового проекта, тоже труднореализуемая задача, учитывая, что в центрах городов эти здания стоят вплотную друг к другу и там строительной технике просто невозможно развернуться. Поэтому передача этих зданий под социальное жилье — самый оптимальный вариант, тем более что такой класс жилья, как апартаменты, как раз и представляет собой гибрид офисной и жилой застройки. Конечно, такое «конверсированное» жилье относится к разряду социального, состоятельные люди туда жить не переедут, а вот чтобы убрать с улиц бомжей и беженцев такие квартиры-студии вполне подходят.
Учитывая, что проблема бездомности в городах Северной Америки с каждым годом усугубляется из-за неостановимого роста цен на жилую недвижимость, которую едва ли не целыми зданиями скупают китайцы, а начиная с этого года еще из-за притока переселенцев с Украины, конверсия офисных площадей под жилье является наиболее привлекательным вариантом.
Больше всего в такой ситуации страдают арендаторы офисных помещений, которые заключили контракты с владельцами до пандемии, когда казалось, что экономический рост не прекратится в ближайшие годы. Большинство таких контрактов срочные (на 10, иногда на 20 лет) и безотзывные. В результате для тех бизнесов, которые влезли «в ярмо», их офисы превратились не просто в чемоданы без ручки, а в жадного нахлебника, которого и прогнать невозможно, и кормить нет средств. У таких арендаторов одна надежда — на местные власти, что те выкупят никому не нужные офисные площади в рамках проектов по «очеловечиванию» городской среды.
Такие примеры уже есть: в бюджет Калифорнии на 2023 год власти штата заложили $400 млн на выкуп пустующих зданий у владельцев, чтобы переделать их под жилье для людей, живущих в палатках на улицах.
По оценкам городских (пере)планировщиков, конверсия всего лишь одной десятой части пустующих нью-йоркских офисных помещений даст городу 14 тысяч новых квартир. При этом расположены они будут не где-то на отдаленных окраинах гигантского по площади мегаполиса, а в самых что ни на есть «открыточных» локациях. В Лос-Анджелесе такая же конверсия приведет к созданию 92 тысяч жилых единиц.