Правовое заключение.
Согласно Гражданскому кодексу РФ: « Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)» (ст. 244 ГК РФ).
Так как, в вашей семье все её члены обладают по 1\2 в праве собственности на квартиру, то правовой режим владения собственностью в вашей семье можно определить как долевая собственность.
1. Соблюдение правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли.
Собственник, имеющий имущество в долевой собственности, вправе ею владеть, пользоваться и распоряжаться с учетом особенностей, предусмотренных гражданским законодательством для долевой собственности.
Так, Статья 246.ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, определяет следующее: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ».
Таким образом, для того, чтобы произвести отчуждение (куплю-продажу, мену, дарение) имущества, находящегося в общей долевой собственности, собственник должен учитывать интересы других долевых собственников.
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ предусматривает правило о преимущественной покупке доли другим долевым собственником: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов».
Согласно ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. (Образец извещения см. Приложение 1).
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Таким образом, вам необходимо направить извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу своей матери для того, чтобы она могла воспользоваться своим преимущественным правом покупки этой доли.
Если в течение месяца ваша мать не примет решения о покупке вашей доли, то вы вправе продать её любому постороннему лицу.
Соблюдения этого условия при отчуждении доли в праве общей долевой собственности очень важно, так как при отклонении от этого правила, другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Т.е. ваш договор купли-продажи доли постороннему лицу впоследствии может быть признан недействительным и не будет влечь никаких юридических последствий.
Также согласно п. 4 ст. 250 уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Т.е. воспользоваться правом купить долю в квартире у вас на условиях преимущественного покупки доли может только ваша мать и никакое другое лицо.
Правила о преимущественной покупке доли применяются также при отчуждении доли по договору мены. Т.е., если вы будете производить отчуждение своей доли не путем купли - продажи а путем мены, то вы должны также уведомить об этом вашу мать и предложить её воспользоваться преимущественным правом приобретения вашей доли.
2. Соблюдение прав несовершеннолетнего ребенка при отчуждении доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей несовершеннолетнему лицу.
В отношениях общей долевой собственности на жилые помещения встречается и еще одна проблема защиты прав несовершеннолетних граждан. В случае если несовершеннолетний ребенок является одним из участников общей долевой собственности, ему, как и прочим сособственникам, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК РФ).
В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о госрегистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых ее продает.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем госрегистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае госрегистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить госрегистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о госрегистрации такой срок не истек.
Эти же положения закреплены и в п. 10 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных Приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70.
Из п. 2 ст. 250 ГК РФ следует, что отказ одного из сособственников от покупки отчуждаемой доли в праве собственности возможен как путем подачи отказа в письменной форме, так и по умолчанию (п. 3 ст. 158 ГК РФ). Вне зависимости от формы, в которой совершается отказ от преимущественного права покупки, на совершение этого отказа распространяются правила о порядке совершения сделок лицами, не достигшими совершеннолетия.
В соответствии со ст. 28 ГК РФ от имени малолетних (не достигших возраста 14 лет) сделки совершают их законные представители, а в соответствии со ст. 26 ГК РФ лица в возрасте от 14 до 18 лет сделки совершают сами, но с письменного согласия законных представителей. И в тех и в других случаях для совершения сделки (отказа от преимущественного права покупки) требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (см. Приложение 2).
В соответствии с абз. 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). Пункт 2 ст. 37 СК РФ запрещает законным представителям без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному (в нашем случае - несовершеннолетнему лицу) прав. Так, без предварительного разрешения нельзя отказаться от права собственности, принадлежащего ребенку (ст. 236 ГК РФ), от права ребенка на получение содержания (ст. 60 Семейного кодекса РФ) и от ряда других прав.
Отказ от преимущественного права покупки (повторим, безотносительно к тому, в какой форме он совершается - в письменной или путем умолчания) представляет собой отказ от субъективного гражданского права. Право это принадлежит несовершеннолетнему лицу, права и интересы которого защищаются не только его законными представителями, но и органом опеки и попечительства (ст. 56 Семейного кодекса РФ).
В некоторых регионах Российской Федерации регистрационные службы не требуют при государственной регистрации предварительного разрешения органа опеки и попечительства в случаях письменного или молчаливого отказа от права преимущественной покупки, принадлежащего несовершеннолетним гражданам. Эта практика нарушает требования закона и ставит под угрозу оспаривания все ранее совершенные регистрационные действия в отношении объектов общей долевой собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Таким образом, для того, чтобы ваша сделка по отчуждению вашей доли и доли вашей дочери была законной, вам необходимо обратиться в Органы опеки и попечительства и получить разрешение на продажу доли в праве общей долевой собственности, принадлежащей вашей дочери.
3. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли, выплата денежной компенсации.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.