Чаще всего приобретение дома производится по договору купли-продажи. Но бывает, что дом дарят. При этом возникает один важный вопрос: если дом неразрывно связан с землей, то может ли даритель подарить земельный участок, а дом оставить себе?
Вопрос на самом деле не праздный. Поэтому попробуем в этом разобраться.
Можно ли подарить землю без дома — что говорит закон
Начнем с того, что дарение — это не односторонняя сделка. В ней всегда две стороны — даритель и одаряемый. И основной особенностью дарения является безвозмездная передача даримого имущества (статья 572 ГК). Причем одаряемый имеет право отказаться от дарения до передачи ему этого имущества (статья 573 ГК).
В определенных случаях дарение должно быть оформлено письменным договором (статья 574 ГК). А в некоторых случаях дарение запрещается или на него накладываются ограничения (статьи 575 и 576 ГК). Как видно, дарение не такое уж и простое действие, если речь идет о крупных и ценных подарках. А передача в дар недвижимости — это практически всегда дорогостоящий подарок.
Кстати, почему так важно мнение одаряемого? Ведь, казалось бы, он ничего не должен дарителю? Дело в том, что при передаче недвижимости у одаряемого возникают не только права на недвижимость, но и определенные обязанности, первой из которых является уплата налогов. Именно поэтому в договоре дарения учитывается мнение одаряемого, и ставится его подпись наряду с дарителем.
А теперь к главному вопросу: можно ли подарить землю отдельно от дома, который расположен на этой земле? Для ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть три типичных ситуации.
У участка и дома один собственник
Если у земли и дома один собственник, то согласно статьи 35 Земельного Кодекса не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания. Под словом «отчуждение» в нашем случае понимается дарение земельного участка. То есть закон прямо запрещает дарителю дарить отдельно землю от стоящего на ней дома, если и то, и другое принадлежит дарителю на праве собственности.
У земли и жилища разные собственники
Другим случаем является вариант, когда у земли и дома разные собственники. Например, земельный участок принадлежит одному брату, а дом построен за счет средств другого брата. Тот, за чей счет построен дом, в судебном порядке признал право собственности на построенный дом. И получилось, что участок принадлежит одному, а дом — другому.
В такой ситуации собственник дома фактически пользуется чужим земельным участком. Это пользование может производиться в соответствии с оформленным между братьями сервитутом, договором аренды или договором по какому-либо другому основанию.
Пункт 1 статьи 35 ЗК устанавливает, что при переходе права собственности на дом от одного владельца к другому, новый владелец вправе пользоваться чужим земельным участком на тех же основаниях, что и прежний собственник дома.
Другими словами, если брат, владеющий домом, продал дом постороннему человеку, то этот посторонний теперь будет пользоваться чужим участком, на котором построен дом, как и прежний домохозяин. А поступить так (продать свой дом и передать право собственности новому владельцу отдельно от земли), бывшему хозяину позволяет подпункт 3 пункта 4 статьи 35 ЗК. Этот подпункт разрешает отчуждение дома (продажу, мену, дарение и т. д.) отдельно от земли, если дом расположен на земельном участке на условиях сервитута или на основании публичного сервитута.
Фактически в этом случае возможно и обратное — владелец земли вправе распоряжаться своим имуществом (участком), так как захочет. И если он захочет эту землю подарить, то вряд ли что-то этому помешает. Возникает только один вопрос: а с какой целью дарить такую «проблемную» землю, если собственник фактически не сможет ею полноценно распоряжаться?
На земле расположены временные или не введенные в эксплуатацию строения
Третий вариант продажи земли отдельно от дома — когда на участке находятся либо некапитальные (временные) строения, либо дом, который еще официально не сдан, и на который не зарегистрировано право собственности.
Если на участке нет капитальных строений, то их регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет необходимости. И в этом случае по договору дарения одаряемому переходит фактически один земельный участок. Так что особых проблем здесь нет.
А вот в случае с незавершенным строительством капитального дома собственнику земли придется сначала оформить дом, поставив его на учет в ЕГРН. При этом придется либо пойти по пути регистрации на себя, но в этом случае подарить землю отдельно от дома не получится. Или придется оформить дом на третье лицо, которое станет владельцем дома, независимым от собственника земли. И только потом дарить отдельно землю. И что-то потом делать с домом.
И второй, и третий из рассмотренных вариантов — это юридически очень «кривые» варианты подарить землю отдельно от капитальных домов на участке. И, честно говоря, сложно представить, для чего это вообще может понадобиться.
Как подарить земельный участок — пошаговая инструкция
Куда необходимо обращаться
Нужно ли куда-то обращаться при составлении договора дарения земельного участка? Да, нужно.
Первое, что необходимо — получить выписку из ЕГРН с актуальной информацией о земельном участке. В данном случае предполагаем, что участок уже оформлен по всем правилам, и у дарителя зарегистрировано право собственности на землю. Выписка требуется для того, чтобы внести в договор дарения данные о земельном участке. Также в выписке могут быть указаны ограничения на осуществление регистрационных действий. При наличии ограничений подарить участок будет нельзя.
Получить выписку можно тремя основными путями:
- через МФЦ;
- через портал Госуслуг;
- через специальный информационный сервис кадастровой палаты.
Второй инстанцией будет являться нотариус. Однако не всегда. Дело в том, что нотариус понадобится при оформлении дарственной на землю, которая находится в долевой собственности, например, у супругов. В этом случае необходимо получить нотариальное согласие на дарение земли от супруга/супруги.
Также участие нотариуса необходимо, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане или граждане, признанные ограниченно дееспособными.
Кроме этих случаев стороны по своему желанию могут добровольно заверить договор дарения у нотариуса.
И, наконец, после того, как будет собран весь пакет документов (включая сам договор дарения), необходимо снова обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Список необходимых документов
Для заключения договора дарения нужны следующие документы:
- паспорта дарителя и одаряемого (для несовершеннолетних — свидетельства о рождении);
- правоустанавливающие документы на землю (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. д.);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая государственную регистрацию права собственности на землю;
- нотариальное согласие супруга/супруги, если земля была приобретена в период брака;
- доверенности, подтверждающие полномочия представителей, подписывающих договор вместо дарителя и/или одаряемого;
- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если даритель — несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет. В этом случае может также потребоваться согласие органов опеки и попечительства;
- документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей, если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный.
Правила составления договора
В общем случае в договор дарения должны быть внесены следующие существенные условия без которых сделка будет недействительной. Это, в частности:
- дата и место заключения договора;
- данные дарителя и одаряемого (ФИО, место проживания, данные паспорта, свидетельства о рождении, доверенности и т. д.);
- предмет договора и его кадастровые сведения (местоположение земельного участка, размер, технические данные о постройках на участке и т. д.);
- реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (дата и номер регистрации права собственности дарителя на земельный участок);
- права и обязанности сторон договора;
- дополнительные условия, в том числе, условия отмены дарения;
- реквизиты и подписи сторон договора.
К договору следует приложить выписку из ЕГРН на земельный участок и акт приема-передачи имущества.
Правильней всего доверить составление договора юристу, чтобы избежать «приостановки» в Росреестре по причине неверного составления договора.
Государственная регистрация
Государственная регистрация договора дарения производится в Росреестре. Для этого в Росреестр можно обратиться:
- через МФЦ;
- через портал Госуслуг;
- лично в отделение Росреестра.
При этом придется оплатить госпошлину: для физлиц регистрация перехода права собственности по договору дарения земель сельхозназначения составляет 350 рублей, земель других видов — 2 тысячи рублей.
Росреестр не требует обязательного предоставления квитанции об уплате госпошлины, поскольку должен получить эти сведения в автоматическом режиме из соответствующей информационной системы. Однако при отсутствии этой информации в системе по истечении 5 дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения. Поэтому к подаваемым документам квитанцию лучше приложить.
Для регистрации требуются следующие документы:
- заявление о государственной регистрации перехода права (представляет даритель) и о государственной регистрации права собственности (представляет одаряемый);
- документы, удостоверяющие личность участников договора;
- нотариально удостоверенная доверенность, если третье лицо действует от имени участника договора;
- договор дарения;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации.
После передачи документов на госрегистрацию заявителю предоставляется расписка (уведомление) о получении документов.
С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Для этого сотрудник МФЦ сканирует все предоставленные заявителями документы и направляет их в электронном виде в Росреестр. Бумажные экземпляры возвращаются заявителям после регистрации.
Сколько может занять процедура
Сроки процедуры государственной регистрации зависят от того, каким образом заявитель обратился в Росреестр. Общий срок регистрации перехода права собственности по договору дарения составляет 7 рабочих дней. Сама государственная регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН.
Центр юридической поддержки граждан России. Подпишитесь на наш телеграм канал
