Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. Пляжный сезон заканчивается, а неопределенность остается.
В прошлый раз я смотрел июль-август 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.
Сочи (объявления)
Сначала по традиции летим на Черное море. Ну или в горы, кому как больше нравится. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Первым делом бросается в глаза то, что первичка резко ушла вниз в конце сентября. Теперь в объявлениях она дешевле вторички. А вторичка по инерции продолжает дорожать. За месяц вторичка подорожала с 291к до 292к за метр (+2к). Первичка же опустилась с 316к до 269к за метр (-47к или 15%). Связано ли это только с окончанием сезона, непонятно. Все же в том году снижение было в октябре, а не в сентябре. Частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться.
Сочи: июль -> август
Первичка: 316к -> 269к (-14,8%)
Вторичка: 291к -> 292к (+0,3%)
Москва (объявления)
Возвращаемся в Москву. Здесь видим, что вторичка перестала идти вниз и решили подняться, а первичка замерла на месте. Цены сейчас аналогичны февральским, а значит дороже прошлогодних. Также по ценам в объявлениях.
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Вторичка растет в цене с 354к до 365к за метр, а первичка почти не меняется, 327к.
Москва: июнь -> июль
Первичка: 328к -> 327к (-0,3%)
Вторичка: 354к -> 365к (+3,1%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Итак, по Москве в реальных сделках по первичке метр стоит 269к (месяц назад стоил 264к). На 59к или 18% ниже, чем в объявлениях. Это и логично, все хотят продать дороже, чем смогут на самом деле, в итоге разница объявлений с реальными сделками — минус почти 20% от цен в объявлениях. 2-3 месяца назад разница была 25% Естественно, каждый случай индивидуален, и применять коэффициент 0,8 ко всем объявлениям не стоит. По Краснодарскому краю цены реальных сделок выросли с 143к до 147к.
Сравнение с другими городами
Традиционно смотрю на СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях на первичку и вторичку. Также ради интереса Ялта.
Москва: первичка 327к, вторичка 365к
Сочи: первичка 268к, вторичка 292к
Ялта: первичка (нет), вторичка 232к
СПб: первичка 249к, вторичка 209к
Анапа: первичка 128к, вторичка 141к
Краснодар: первичка 131к, вторичка 110к
Лидер прежний, Сочи все еще не догнал Москву. Но рано или поздно сможет, если постарается. Ялта дороже СПб. В Анапе все еще одни из самых низких цен на побережье.
А теперь давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 1,384 млн с июля 2021. Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,37 млн. Месяц назад было 12,33! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Получается, что квартира за 15 месяцев подорожала больше, чем я смог накопить. Классика 🤡
Синим цветом — стоимость моей сферической однушки в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Сентябрь — прогноз.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, там я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, стараюсь в инвестиции и финансовую грамотность. Ах да, и еще мемчики.