Новость о старте во Всеволожске, Ломоносовском и Гатчинском районах проектов от столичной компании ещё горяча, её буквально на днях растиражировали СМИ. Но сколько вы готовились к экспансии?
— Решение приняли весной прошлого года. Сейчас уже открываются продажи в первых двух проектах. Все процессы идут достаточно динамично.
Когда у нас сформировался определённый уровень компетенций и понимания, что происходит в домашнем регионе, следующим этапом стал поиск возможностей для роста компании. Мы оценили все потенциально интересные регионы страны: изучили демографию, средний доход населения и занятость, наличие рабочих мест и процент жителей с высшим образованием. И на первом этапе для себя выбрали Санкт-Петербург. Нужно сказать, что выход в другой регион сложен с административной точки зрения: ты должен перестроиться под правила, установленные локальным регулятором, под новые рынки с их особенностями, собрать новую команду.
Однако выход на новые рынки — это всё же риски…
— Ленинградскую область мы рассматриваем как единую агломерацию с Петербургом: высокая интеграция этих двух субъектов будет только усиливаться. Сейчас именно в Ленобласти за год вводится порядка 2 млн м2. Мы, в свою очередь, рассчитываем вводить в локации 200 тыс. м2 ежегодно.
Текущая ситуация позитивна: идёт переток спроса из Петербурга в область. Сложно сказать, насколько это долгосрочный тренд, поэтому мы закладываем в свою стратегию определённую гибкость с точки зрения последовательности ввода домов, этапов параллельного ввода социальных объектов и объёма инвестиций.
При этом мы системно инвестируем в развитие территории, в том числе в благоустройство, социальный функционал, развитие среды.
Какие критерии при выборе площадок были важны компании?
— Мы смотрели локальные участки, территории с проработанной градостроительной документацией, а также участки greenfield. Третий вариант для нас является приоритетным, потому что наша основная компетенция — эффективное развитие больших территорий.
Масштабный девелопмент всегда долгосрочен. Когда мы работали со своими районами в Москве, то нас интересовало всё: смежные локации, как может развиваться территория, какие есть для этого предпосылки и что нужно сделать, чтобы развитие началось. И только затем формировали продукт. Не сделать этого — значит заранее задать неправильные скорость и качество развития территории.
Пока у нас в Петербургской агломерации только три проекта. Всеволожск — порядка 200 тыс. м2 недвижимости, Лаголово, где разработана разрешительная документация примерно на 1 млн м2 и есть перспектива развития локации. А также Корпикюля — наиболее масштабный, охватывающий 811 га проект, предусматривающий создание инфраструктурного объекта — авиапарка. У нас есть интересные идеи по кластерному развитию этой территории: создание высокотехнологичной точки притяжения для авиационной отрасли, где будет и производство, и обучение. Кроме того, проект предполагает такие составляющие, как туризм, спорт, отдых и образование. Но реализация займёт достаточно времени. Мы фактически год определяли экономические предпосылки развития территории, занимались проработкой идеи, сформировали подход и сегодня понимаем, как воплотить в жизнь всё задуманное.
Выстраивали особую маркетинговую стратегию с учётом специфики региона и потребительского запроса?
— В целом каких-то принципиальных отличий в требованиях покупателей мы не увидели. Может быть, разнится чувствительность к стоимости квадратного метра и у петербуржцев чуть более ярко выражена потребность в зонировании помещений.
Кстати, какой будет квартирография в "местных" проектах?
— Процент двух- и трёхкомнатных квартир больше, чем у наших коллег по цеху. Мы считаем, что это наше преимущество. Да, там доходность на метры меньше, но мы намеренно количество студий держим на достаточно низком уровне — 2–3%, не давая расти этому сегменту. Иной подход лишает новый жилой район перспектив роста и неприемлем при планировании долгосрочного присутствия в регионе. Потому что покупатели студий зачастую не видят своего будущего в локации. Либо они сдают такую квартиру в аренду, либо используют как первое или временное жильё.
Ваша компания известна своим нестандартным подходом к наполнению внутренней инфраструктуры проектов — задаёте тренд на вовлечённость девелопера в жизнь объекта после сдачи?
— Сейчас у нас в собственности 2,7 тыс. га — и вся эта территория аллоцирована. Освоение локации такого масштаба требует развития, в том числе инфраструктурного, даже в уже реализованных проектах, фиксации новых потребностей.
Фактически мы развиваем четыре "средовые" составляющие: бизнес, образование, спорт и культуру. Это то, на чём будет выстроена наша работа в ближайшие годы. Сегодня у нас сформирована и масштабируется собственная образовательная экосистема. С 2021 года мы системно занимаемся развитием проекта "Спортивная среда". В следующем году запускаем программу по насыщению территории функционалом в направлении "Культура".
Вообще, мне представляется, что продавать нужно не квадратные метры, даже не квартиру, а функции: в городе, районе, квартале, доме. Чтобы цена формировалась исходя из полученного и желаемого набора сервисов. И мне кажется, мы всё ближе и ближе к этому.
В последнее время многие девелоперы часть коммерческих помещений оставляют в управлении, чтобы регулировать инфраструктурную наполняемость объектов. Как будет развиваться этот тренд?
— Как показал опыт, самое качественное решение — оставлять у себя те объекты, которые ты видишь ключевыми для развития территории. И самостоятельно наполнять их нужной функцией, искать оператора. Продажа означает утрату контроля над этим процессом, хотя состав и расположение объектов инфраструктуры также можно регулировать, например с помощью предустановленной технологии для определённых операторов и функций.
Мы каждый год измеряем, сколько денег люди тратят в своём жилом районе, а сколько вне его; какие услуги, сервисы и решения нужны жителям. Этой аналитикой делимся с предпринимателями, помогаем бизнесам открываться, в том числе с помощью дотационных программ: например, каникулы по 8 месяцев для низкомаржинальных проектов, которые нужны инфраструктуре. Есть социальные объекты ("Мои документы", почта) — коммерчески неинтересные, но генерирующие трафик. Целевая задача, чтобы 90% денег жители тратили на территории. Это позволит более живо развиваться городу. И в принципе мы преследуем две цели. Первая — обеспечить жителей всеми необходимыми для жизни сервисами непосредственно в районе. Вторая — сформировать условия для развития бизнес-среды как экономически активной части города.
Кроме того, у нас есть мобильное приложение "Бизнес А101" — это общедоступный сервис для предпринимателей. В нём есть данные по расчётному трафику, информация по бизнесам, которые запускаются на территории. На основе этого также формируются рекомендации для инвесторов и операторов по открытию того или иного вида бизнеса на нашей территории. Для ускорения этого процесса мы оказываем содействие в выборе франшизы. Уже несколько лет работает наше "бизнес-кафе", где предприниматели регулярно собираются для решения актуальных задач, обсуждения планов развития территории, генерации идей и потенциальных сервисов, которые могут быть им полезны со стороны девелопера.
То, что мы делаем в данном направлении, немножко отличается от стандартной работы. Это ещё не законченное решение, но уже видно, как реализуется сама идея — управлять сервисами на территории как единым объектом, многофункциональным бизнес-центром. И для нас важно не уйти в моменте, когда достроен последний объект, а искать новые "точки роста" в локации, чтобы повысить качество жизни людей и в этом, и в новых проектах.
Досье
Игнатий Данилиди обладает значительным практическим опытом в реализации инвестиционно-строительных проектов. Под его непосредственным руководством построено более 4 млн м2 объектов жилого и коммерческого назначения, а также социальной и инженерной инфраструктуры.
В 2019 году Игнатий Данилиди стал генеральным директором ГК "А101", фактически поменяв вектор развития Группы в сторону большего внимания к инфраструктурным проектам и комплексному развитию территории. Начаты наращивание объёмов вводимых площадей жилой и коммерческой инфраструктуры, масштабные комплексные проекты площадью 100–300 га, проект спортивно-событийного кластера "Прокшино".
Пристальное внимание уделяется проектам строительства социальной инфраструктуры, которые решают не только коммерческие, но и социально важные задачи. Индивидуальный подход к проектированию, внедрённый Игнатием Данилиди, придаёт каждому объекту определённый учебный профиль, расширяющий базовые образовательные сценарии и возможности.
https://www.dp.ru/a/2022/09/27/Vsjo_vkljucheno_fokus_na_fu?from=dzen-news