Отвечаю на самые распространённые вопросы.
1. Спрос на жилье в российских регионах в этом году снизился на 50% по сравнению с предыдущим годом. Какая ситуация в Пензенской области? (что берут, от чего отказываются).
В нашей области спрос так же сократился. Взлетевшие в марте ставки по ипотеке, подорожание стройматериалов и попросту увеличение стоимости товаров ежедневного спроса заставило многих взять паузу. Каждый месяц жители ждали и ждут новостей от центробанка по снижению ключевой ставки. По своей сути запросы жителей не поменялись: люди хотят расширятся, переезжать ближе к родственникам, разъезжаться, - всё, что диктует нам жизнь. А вот объёмы инвестирования однозначно сократились. И даже опытные инвесторы сейчас не готовы вложиться с ходу в новый продукт.
2. В какую недвижимость сейчас выгоднее всего вложить деньги. Цены на квартиры не будут резко расти, а может даже снижаться? Ваше мнение на этот счет?
Резкого роста не будет. Но и предпосылок для снижения я не вижу. Если у вас есть свободные деньги, или вы готовы к инвестированию "в долгую", берите новостройку. Сдача дома, благоустройство территории, развитие инфраструктуры района, - все эти факторы верно будут повышать последующую цену продажи, и она однозначно перекроет инфляцию и ставки по депозитам.
Инвестирование с расчетом сорвать куш через пару лет, скорее, утопия или случайность.
Особенно осторожным рекомендую быть тем, кого сейчас манят низкие ипотечные проценты по разным программам субсидирования от застройщика. Считать, считать и еще раз считать. Рекомендую присмотреться к такому направлению, как "флиппинг". Это покупка готовой недвижимости, максимально ликвидной по своим характеристикам и цене, с последующей перепродажей после ремонта. Здесь есть налоговые нюансы, однако всё решаемо.
3. С января по август в России на 9% увеличилась доля ипотечников, у которых основным доходом является пенсия. Часть российских банков подняла предельный возраст заемщика по ипотеке до 70-75 лет. По данным участников рынка, тенденция связана с тем, что в последнее время вырос спрос на ипотеку среди граждан 45+. Какая тенденция в нашей области, много ли среди покупателей и продавцов на местном рынке недвижимости пенсионеров?
Ну, сказать, что много нельзя. Однако увеличение возраста заёмщика однозначно стало привлекать и делать возможным покупку недвижимости старшим поколением. Примечательно, что летом впервые мною проведены сделки по покупки квартир в новостройке пенсионерами, которые решили не держать деньги на депозите , а инвестировать в "бетон".
4. По данным Росстата средняя площадь домов, которые строит население, в этом году резко выросла. Средняя площадь дома составляет около 145 кв.м. Какая особенность в нашем регионе, многие ли готовы продать свои квартиры и переехать в просторные частные дома или наоборот продают дом и переезжают в новостройку?
Самый частый запрос обмена - это именно переезд из квартиры в дом. В обратную сторону больше характерно для тех, кто хочет из области перебраться в столицу Сурского края.
5. Какие микрорайоны города с целью покупки недвижимости популярны у нашего населения?
Самые популярные районы покупки квартир - Западная поляна, Арбеково, Спутник. Желающих купить частный дом в городской черте или пригороде примерно равное количество. Лидируют в выборе- Терновка и Ахуны. А вот "арбековские" дома сейчас на третьем месте. Самый популярный ценовой запрос 4-6млн. И покупатель больше смотрит не на этажность дома, а его "добротность", если можно так сказать: предпочтение отдается, кирпичным домам или домам из современных материалов. Оценивается участок, коммуникации, подъездные пути и дополнительные постройки на территории. На данный момент почти треть предложений домов до 2,5 млн. Цена на частные дома меньше всего зависят от района города. Здесь большую роль играют другие факторы.
6. В июле россияне оформили 91 591 ипотечный кредит. Это на 40% больше, чем месяцем ранее, однако на 21% меньше, чем в июле 2021 года. Объемы выдачи по сравнению с июлем 2021 года упали на 22%. Приходится ли вам сталкиваться ситуацией, когда пензякам отказывают в выдаче ипотечных кредитов. Какая ситуация сейчас?
В основном, об отказах я слышу от потенциальных покупателей лишь, когда они обращаются самостоятельно. С чем это связано, могу только предполагать, так как банки не разглашают причины. Когда гражданин обращается к риэлтору, в ходе диалога - опроса я уже понимаю вероятность его одобрения, на что мы можем рассчитывать, по какой программе пойти и какой банк пробовать. Вот случаи, когда мне удавалось одобрить ипотеку человеку, получившему до этого отказ, в практике были.
7. Охарактеризуйте вторичный рынок недвижимости в регионе. Какие сделки в приоритете?
Изменившаяся картина ипотечных ставок сделала крен в сторону спроса на новостройки. Здесь есть где разгуляться: ставки в 0,01%; 0,1%; 3,1%; 4,1%; 5,7%; 6,7% явно выигрывают против 9,9-11,3% на вторичном рынке жилья. Средняя стоимость метра жилья в новостройке - 82 500 руб., вторички - 79 100 руб. При такой незначительной разнице решающую роль играет именно кредитование. Самые недорогие варианты однокомнатных квартир вам предложат в районе ТЦ Зима (Минская, Ульяновская), на Севере (Аустрина, Можайского), в Заре, Заводском районе - от 1,6 млн. Такой же квадратуры недвижимость в районе Западной поляны, Южной поляны, Терновки, пр-т Строителей и других районов с "брежневками" будет стартовать от 2,3 млн. Однокомнатные квартиры в современных районах и более-менее свежих домах от 3 млн.
Самая распространенная программа для улучшения жилищных условий, конечно, использование материнского капитала. Набирает обороты и субсидирование до 450 тысяч для многодетных семей. И хотя эту сумму нельзя использовать в качестве первоначального взноса, она существенно помогает семьям для получении комфортного ежемесячного платежа.
8. При оформлении ипотеки банки требуют застраховать недвижимость, по закону об ипотеке это обязательное условие. При этом выплаты в случае ЧП получит лишь банк- залогодержатель, а не заемщик. Можно ли доплатить и застраховать квартиру так, чтобы и собственник получил средства, потеряв недвижимость?
В большинстве случаев банки сами предлагают застраховать не только имущество, но и жизнь самого заёмщика и риски. Выбор комплекта страховых услуг гражданин осуществляет сам и добровольно.
9. Нужно ли проверять продавца перед покупкой квартиры? Нужно ли делать юридическую проверку жилья?
Выяснять особенности приобретения недвижимости я бы рекомендовала даже не перед покупкой, а перед просмотром. Согласитесь, для вас не будет иметь смысл осмотр квартиры, в которой долг за коммунальные платежи, к примеру, 200 тысяч рублей, а вам предстоит покупка в ипотеку с первоначальным взносом в виде материнского капитала? Это не значит, что такая сделка невозможна. Просто у неё будут нюансы, которые лучше обсудить заранее. И вам определиться, готовы ли вы как минимум к непростым переговорам.
Для начала достаточно устного опроса о состоянии дел продавца.
Документальная проверка недвижимости и собственника перед приобретением - это уже мера, подтверждающая безопасность покупки.
Во-первых, обращайте внимание на соответствие слов и предоставляемых бумаг. Во-вторых, проверяйте на подлинность: паспорт и доверенность. В-третьих, вчитывайтесь в исходные условия приобретения недвижимости. Например, я встречала договора, одним из пунктов в которых было: "В квартире зарегистрирован и проживает Иванов Иван Иванович", и никаких указаний на снятие его с регистрационного учета. То есть квартиру приобрели с "жителем" и продают с ним же. Если вам это не подходит и это фактически на данный момент не так, должен быть подтверждающий документ: например, свидетельство о смерти.
То есть проверка недвижимости необходима не только для снятия разного рода тревог, но и для понимая процесса и сроков сделки, грамотной подготовки комплекта документов.
Если у вас есть вопросы о недвижимости, напишите в комментариях.
Любая консультация по телефону: 8-927-365-15-00