Лет семь назад кто-то очень важный имел неосторожность сказать, что появился тренд на уменьшение жилплощади. Мол, москвичи и жители других мегаполисов давно облюбовали квартирки по 20-25 кв. метров. И никакая это не конура, а выбор практичных людей. Ведь в большом городе ты 16 часов в сутки на работе, в фитнес-клубе, театре, ночном клубе (нужное подчеркнуть). А домой по факту ночевать приходишь.
Люди тогда почесали затылки и решили: а ведь правда! Есть рациональное зерно. Только в ковидный локдаун часть окстилась. Но не дельцы рынка недвижимости - застройщики, риелторская братия и иже с ними. Теперь в Москве в порядке вещей увидеть объявление о продаже микростудии в 10 - 15 метров. Некоторые даже без окна.
И ПРОПИСКОЙ ТОРГОВАТЬ МОЖНО
- Никакая это не микростудия, а очень даже хорошая квартира - 16 «квадратов», - фыркала риелтор, которой корреспондент KP.RU позвонил под видом покупателя.
Поехал к метро «Бульвар Рокоссовского» - конец красной ветки на Востоке. Во дворах стоит бывшее общежитие медработников. 1955 года постройки. Здание выкупил у города инвестор, поменял коммуникации, сделал косметический ремонт и пожалуйста - новомодный ЖК из квартир-малюток по 14 - 18 кв. м готов.
- В подвале у нас апартаменты. Они по 3 - 4 млн рублей. А с первого по пятый этаж - квартиры (в чем разница - см. «Кстати») уже от 5,5 млн рублей. Молодой человек, ну что вы глаза закатили? Брать надо! В этом районе квартира в аренду - 40 - 50 тысяч, а стоит она от 10 млн. Вы сдавать в нашем доме запросто минимум за 25 тысяч сможете. Плюс пропиской торговать! А что хмуритесь? Вам что, 50 тысяч сейчас лишние? Да-да, такой тариф негласный, - рассказала встретившая меня представитель офиса продаж.
Я сразу объявил: денег у меня немного (честно говоря, их вообще нет). Поэтому ведите меня в подвал, где у вас микроапартаменты без окон.
Заходим. Аккуратная комната. Даже не верится, что она всего 15 «квадратов». Глухие стены, зона под кухню за углом. Компактнейший санузел с душевым поддоном. Думал, тут что-то вроде каморки Раскольникова, в которой мысли нехорошие про бабушек лезут. Но впечатление оказалось благостным.
Еще больше понравились микроапаратаменты с окном. Сам бы жить в таких не хотел, но выглядят уютно. Даже небольшая ниша для шкафа есть, в ванной место под стиралку. Розеток кучу понаделали, проводку - все чин-чином.
ТУАЛЕТ У НАС С ОКОШКОМ
Продавец заманила:
- А давайте вы ипотеку возьмете? И тогда мы с вами сможем купить настоящую квартиру, а не апартаменты в подвале. Ее и сдать подороже можно. Или взять на первом этаже, потом сдадите под аренду маникюрному салону или парикмахерской. Юрлица тоже хорошо платят!
Интересуюсь, что с коммуналкой и налогами. За ЖКХ примерно 2500 рублей в месяц. С налогом ситуация пока неопределенная. Дом недавно сдали, налоговая еще в базу не внесла. Для жилых помещений (квартир) ставка стандартная 0,1%. А для апартаментов она может быть до 2%.
- По опыту, в среднем платят 27 тысяч рублей налога в год. Но ставку могут определить и меньше. Тут не угадаешь, в налоговой свои директивы, - пояснила продавец.
Квартиры оказались интереснее. В них есть антресоль: потолки высотой 3,5 метра, поэтому делают полку, на которую можно сложить гору вещей или кинуть двухместный матрас. Вот только антресоль прямо над санузлом. Стены его тончайшие. В некоторых микростудиях и вовсе из-за планировки случаются казусы: прямо за унитазом и возле душевой - огромное окно.
- Дело житейское, жалюзи сделаете, - успокаивала риелтор. - Покупайте скорее, осталась всего пара вариантов...
Комментарий эксперта
Риски высоки, но и окупаемость тоже!
Протрезвев эмоционально, подумал: это заговор риелторов! Специально рассказывают, как здорово владеть такими малютками.
- Большинство риелторов наоборот отговаривают клиентов от покупки микростудии, - обескураживает меня эксперт по недвижимости, инвестор, владелец агентства недвижимости «Тренд Хаус» Ксения Аверс.
Эксперт называет главную проблему таких объектов: люди клюют на моду, но не разбираются в документах.
- Половина студий сейчас с нелегальной, неузаконенной перепланировкой. Например, мокрые точки расположены над жилыми помещениями. Категорические нельзя так делать. Люди, не понимая, покупают, а потом ничего с этим сделать не могут. К ним приходит Мосжилинспекция.
При этом, по словам собеседницы, спрос на микростудии высок. Причина банальна: покупатель не может позволить большую квартиру. Люди пытаются сохранить деньги в недвижимости.
- И это супервыгодно! Обычная квартира в Москве окупается за 20 - 25 лет, а микростудия за 6 - 8, максимум 10 лет (если сдавать жилье в аренду, за этот срок отобьете стоимость - ред.).
И все же, несмотря на такую привлекательность «малюток», москвичи предпочитают жилье нормальных размеров.
Столичное управления Росреестра (оно регистрирует сделки с недвижимостью) рассказало, что по итогам полутора лет на вторичном рынке чаще всего покупали квартиры площадью от 30 до 60 «квадратов» - одна или две комнаты. Следом идут «хоромы» площадью от 60 до 100 кв. м. Миркроварианты меньше 30 кв.м. - только на третьем месте. Реже них покупают жилье совсем уж большой площади - от 100 «квадратов».
КСТАТИ
Чем отличаются апартаменты
По документам апартаменты - нежилые помещения. Но это вовсе не означает, что там нельзя поставить мебель, технику и жить в свое удовольствие. Апартаменты часто строят в густонаселенных кварталах, где, например, нельзя возвести жилой дом. Ведь на каждую многоэтажку есть норматив по количеству поликлиник, школ и т.д. А апартаменты формально нежилые - лазейка в законе.
Там нельзя получить прописку. «Коммуналка» и налог в них выше, нельзя получить льготную ипотеку, потратить маткапитал, оформить налоговый вычет с покупки.
СПРАВКА «КП»
Как появились эти малютки
В 2014 году большие загородные дома не продавались, в кризис серьезно упали цены. А ведь на их стройку брали кредиты. Чтобы не отдавать недострой банку (который продаст за дешево, лишь бы отбить кредит), стали дробить большие особняки на части.
После загородных объектов обратили внимание на масштабные студии. Они часто были без стен, чтобы новый хозяин сделал все на свой вкус. Когда спрос на такие огромные площади упал, начали делить квартиры пополам.
В результате смекнули: а ведь можно много где поделить площадь на доли (главное правильно развести мокрые точки, о чем, к сожалению, не все заботятся) и продавать. Принялись превращать в микростудии бывшие коммуналки, помещения на первых этажах. Так появились квартирки по 18 - 20 кв. метров и даже по 8 - 10 метров. С ростом предложений выросла и цена. Если в 2014 году студию можно было купить за 790 тысяч рублей, то теперь в Москве дешевле 3-4 млн сыскать ничего не возможно.