Все ждали и ждут коллапса на рынке жилой недвижимости. Будет ли он или не будет, стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать пока цены упадут?
На рынке жилой недвижимости сложилась следующая ситуация: жилья стали строить меньше, но цены не снижаются. Почему? Во-первых, начнем с застройщиков, которые жаловались, что им тяжело, что у них пандемия коронавируса и что нужна срочная господдержка отрасли. В итоге государство согласилось на поддержку и предложило выкупать у застройщиков квартиры со скидкой 15 процентов. Для этой цели были организованы аукционы, но застройщики на них не пришли, поскольку посчитали для себя это невыгодным. Они решили сами продавать без помощи государства.
Это говорит о том, что продажи на рынке есть и застройщики просто вводят в заблуждение, поскольку не хотят давать такие скидки. В настоящее время мы видим снижение ввода нового жилья, то есть в принципе было запланировано ввести в эксплуатацию восемь миллионов квадратных метров жилья. Реально сейчас падение на одиннадцать процентов. То есть вместо восьми миллионов будет построено почти на миллион меньше. Это достаточно такой существенный объем рынка. И о чём это говорит? Меньше товара стимулирует больший спрос. Цена растет или как минимум не снижается. Что сейчас поддерживает рынок жилой недвижимости? Конечно, ипотечные ставки. Льготная ипотека в сбербанке доходит до 1,7%. И следует отметить, что в июле было выдано рекордное количество 129 000 кредитов на триста двадцать миллиардов рублей. Кстати, именно эта сумма пришла на рынок жилой недвижимости, поэтому цены держатся на достаточно хорошем уровне.
И если государство и дальше продолжит поддерживать и выдавать льготную ипотеку, то как минимум цены точно падать не будут и будут держаться на достаточно высоком уровне. Поэтому последствия этого кризиса будут видны намного позднее. И сейчас еще рано говорить о том, что кризис пройден и можно спокойно идти брать ипотеку и ждать рост цен на рынке жилья. На сегодня порядка 40 процентов населения уже сейчас не могут взять ипотеку даже по этой льготной ставке. ВВП России падает на три с лишним процентов по отношению к аналогичному периоду в прошлом году. Соответственно и доходы населения падают. Рождаемость у нас упала на 5,2 процента, а смертность выросла. Убыль населения за отчетный период составила двести шестьдесят пять тысяч человек. Если население среднего российского города составляет порядка ста тысяч человек, то простая арифметика показывает, что у нас за это время исчезло два с половиной города. Даже с учетом прирост мигрантов число населения России падает. Кому в этом случае продавать недвижимость и кто будет ее арендовать? В связи с этим мы должны четко понимать для себя в каком городе вы планируете покупать жилую или коммерческую недвижимость. Если там есть прирост населения, то это хороший фактор, но если там убыль населения, если люди уезжают из этого города, то точно там не стоит покупать никакой недвижимости. Некому будет ни сдавать ее в аренду, ни потом продавать при необходимости. Банки сейчас снижают ставки по депозитам, поэтому, естественно, люди забирают деньги с депозитов и думают о том, куда им идти, как хотя бы сохранить свои накопления. И конечно они идут в недвижимость, тем более сейчас льготная ипотека на новостройки. Поэтому люди с удовольствием набирают себе квартиры в новостройках, предполагая, что будет рост цен. Из-за чего они еще больше перегревают рынок, поскольку возникающий таким образом ажиотаж усиливает иллюзию, что цены растут, или, как минимум, они не падают. И все идут в новостройки, берут льготные ипотеки, а рынок вторичного жилья потихоньку проседает, потому что на него нет такой хорошей ипотечной ставки и, соответственно, спроса.
В свое время люди тоже набрали ипотечных кредитов, сделали рефинансирование, но вот наступила пандемия, у них нет возможности платить, у них упали доходы или вообще они остались без работы и они получили кредитные каникулы в апреле или в мае на шесть месяцев. Через шесть месяцев у них ситуация кардинально не изменилась, у людей доходы не выросли, а те, которые были без доходов по большей части так без доходов и остались, поэтому они будут вынуждены продавать свои квартиры на вторичном рынке. Поэтому на вторичке станет еще больше предложений, цены пойдут вниз, а банки уже сейчас на вторичное жилье предлагают пониженную ставку порядка семи процентов. Поэтому для тех, кто хотел улучшить свои жилищные условия в ноябре будет хорошая возможность на вторичке взять квартиру по хорошей цене с хорошей ставкой по ипотеке.
Еще хорошая новость: компания «Дом РФ» анонсировала снижение процентной ставки на покупку коммерческой недвижимости. Теперь она составляет порядка семи с половиной процентов. Получается, что можно приобрести готовый арендный бизнес, то есть помещения с арендатором, который приносит вам 10 процентов годовых, а кредит на него взять под семь с половиной процентов. При этом получается небольшая маржа, которая позволит покрывать и сам кредит и дополнительно получать небольшой пассивный доход. И это хорошая новость, но очень важно покупать ту недвижимость, которая будет востребована у арендаторов.
Анализируя сегодняшний рынок недвижимости в целом, можно сказать, что сейчас выгодно покупать жилье, например, маленькие студии или апартаменты где-то в центре города для посуточной сдачи в аренду, затем складскую недвижимость, ну и конечно торговые помещения в проходных местах, где есть хороший пешеходный и автомобильный трафик.
Подводя итог можно сказать, что нет оснований ждать снижения цен на новостройки. Пока государство поддерживает отрасль и выдает льготную ипотеку, рынок новостроек будет находиться на хорошем уровне. Будет и объем продаж, будут и достаточно высокие цены. А если ещё и курс доллара немножко подрастет, то цены на новостройки еще и подрастут, поскольку у застройщиков есть импортная составляющая на строительные материалы. А вот на рынке вторичного жилья можно ожидать снижения цен в ноябре и на это стоит обратить внимание. Конечно в любой момент может что угодно произойти и цены изменятся. Обвала не будет, но корректировки возможны. На 10- 15 процентов цены могут уйти вниз и это надо всегда держать все в уме принимая решение о покупке, тем более если вы берете недвижимость в кредит.
Но стоит повториться, что если вы берете квартиру в ипотечный кредит, то очень тщательно рассчитывайте свои силы. Если вдруг завтра не будет дохода, а цены не вырастут, а наоборот упадут, то с чего вы будете платить? Так можно еще и остаться в минусе и потерять свои деньги. Конечно, сейчас есть хорошие жилые комплексы, где цены находятся на хорошем уровне и еще будут прирастать. В первую очередь надо смотреть локацию и на первом месте это города, где есть прирост населения. Если дом находится в хорошем месте, там мало предложений от других продавцов и застройщиков, есть спрос на аренду, то конечно в таком доме цены будут расти. Поэтому в таких комплексах надо покупать и зарабатывать
