Чем выше стадия строительной готовности, тем дороже квартиры в новостройке. А максимума цена достигает после ввода в эксплуатацию, когда риски недостроя и долгостроя уже позади. Эту простую истину знают все, кто приобретает квартиры в строящихся домах в инвестиционных целях на стадии котлована, а потом продают дороже. Казалось бы, застройщикам тоже выгодно сместить продажи на более поздние сроки, по тем же самым причинам – так можно заработать больше. Однако они бьют тревогу, предлагая государству выкупить часть квартир, которые после сдачи дома остаются нереализованными. Почему так? Разбирался портал МосДольщик.рф.
Чем нераспроданные квартиры в новостройках мешают застройщикам
На заседании Общественного совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, которое прошло 4 октября 2022 года, застройщики вступили с просьбой помочь в реализации квартир, которые остаются непроданным к моменту ввода новостройки в эксплуатацию. Суть проблемы озвучил президент ГК «Основа» Александр Ручьев, который также является руководителем Комиссии по вопросам индустрии стройматериалов, технологий и промышленному строительству при Общественном совете Минстроя.
По его словам, продажи квартир в новостройках начали падать еще в конце зимы. А октябрю 2022 года, по его данным, доля нераспроданных квартир в домах, введенных в эксплуатацию в нынешнем году, в целом по стране составила 30-40%. И, по прогнозам главы ГК «Основа», продолжает нарастать.
ЭТО ПРИВОДИТ К ТОМУ, ЧТО ПОСЛЕ РАСКРЫТИЯ СЧЕТОВ ЭСКРОУ, ГДЕ ДО СДАЧИ НОВОСТРОЕК ХРАНЯТСЯ ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ, ЗАСТРОЙЩИКАМ НЕ ХВАТАЕТ СРЕДСТВ, ЧТОБЫ РАСПЛАТИТЬСЯ ЗА ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ.
Напомним, что проектным финансированием называются банковские кредиты, которые берут застройщики на строительство домов (ради безопасности дольщиков деньги, полученные от продажи будущих квартир, сразу направлять на стройку запретили еще три года назад).
Невозможность быстро расплатиться за кредиты приводит к тому, что у застройщиков растет долговая нагрузка, что не способствует развития рынка недвижимости и провоцирует дальнейший рост цен на новостройки. А это лишь усугубляет ситуацию.
Что предлагают застройщики и готовы ли к этому власти
Чтобы разрубить этот «гордиев узел», по мнению Ручьева, нужно создать госоператора по выкупу нераспроданных квартир, а в дальнейшем использовать это жилье для нужд очередников, льготников и других групп населения. А чтобы такое решение носило долгосрочный и системный характер, нужен план по выкупу таких квартир. Лишь тогда застройщики смогут интегрировать его в свои бизнес-модели.
Комментируя предложение застройщиков, присутствующий на заседании Общественного совета заместитель руководителя Минстроя Никита Стасишин напомнил, что подобный механизм помощи застройщикам уже применялась в пандемийном 2020-м. Тогда оператором аналогичной программы был финансовый институт развития в жилищной сфере Дом.рф, который выделил на выкуп квартир 50 млрд руб. Однако это мера поддержки действовала лишь в отношении низкомаржинальных проектов. Можно ли ее повторить сейчас, распространив на более широкий пул новостроек, зависит от того, по каким ценам застройщики готовы продавать нереализованные квартиры. А готовы ли они их продавать по тем ценам, которые устроят государство – большой вопрос.
Касается ли проблема нераспроданных квартир в новостройках Москвы
Портал МосДольщик.рф, который регулярно составляет рейтинг популярности новостроек Москвы, ориентируясь на нераспроданные остатки, тоже заметил, что доля квартир, оставшихся реализации после ввода в эксплуатацию, постепенно нарастает. Однако в столице этот рост не так критичен.
- Так, среди новостроек, введенных в эксплуатацию в марте, доля проектов, где все или почти все квартир были проданы (в наличии оставалось менее 10%) , составила 80%.
- В августе аналогичный показатель составил 50%, причем во всех этих проектах квартиры в моменту сдачи были проданы почти подчистую. Что же касается оставшихся 50%, с ними тоже не все так плохо: доля распроданных квартир не падала ниже 73%, хотя в другие месяцы встречались ситуации, когда в некоторых сданных новостройках в продаже оставалась каждая вторая квартира и даже больше.
Таким образом, по мнению портала МосДольщик.рф, о системности проблемы говорить пока рано. Во всяком случае, в Москве.