Сколько можно заработать на тайской недвижимости? Какую доходность приносит вложение в недвижимость Таиланда? Стоит ли покупать недвижимость в Таиланде в 2022-2023 годах?
Разбирал тут свои документы, бумаги из предыдущих путешествий и наткнулся на проспекты инвестиционной недвижимости, которую мне пытались продать во время моей первой поездки в Таиланд в 2015 году. Ну я и решил оценить - была бы эта инвестиция по-настоящему выгодной, такой, как ее обещали в рекламе.
СПОЙЛЕР: Нет, не была бы!
Итак, мы будем разбирать кондоминиум Siam Oriental Plaza. Вы можете видеть эти цены. И даже увидеть выделенный кружочком объект, который я думал купить. Напомню, что тогда еще я занимался недвижимостью, хотя из-за девальвации рубля уже был разочарован в российской недвижимости. И думал: куда пристроить капитал. Слава мозгу, я "пристроил" его в фондовый рынок, а не в тайскую недвижимость!
Хотя купиться было легко: посмотрите, какую арендную доходность обещали: 13-14%. При этом еще и почти "гарантировали" взрывной рост цены самой недвижимости. Ну это ли не сказка?
Я погуглил на сайтах тайской недвижимости объекты и выбрал в этом комплексе Siam Oriental Plaza объявления с МАКСИМАЛЬНОЙ ЦЕНОЙ! Что ж, смотрите сами цены на квартиры площадью 27-35-56 квадратных метров (там расхождение в плюс-минус 1 метр в объявлениях и проспекте по непонятной мне причине). И цены на аренду этих квартир. При этом вариантов в аренду не так уж много, что весьма любопытно: продают много, сдают - мало.
И теперь собираем данные в сводную таблицу доходности и роста цены. Получается, что недвижимость и аренда упали по всем объектам, кроме квартиры 56 кв.м. Впрочем, напомню, что я взял максимальную возможную цену на эту квартиру. Фактически же, большинство объявлений по более низкой цене. Ну раз взял - то да, записываем +1.5% прибыли с роста стоимости. Денежный поток от аренды также снизился. Рассчитывали получать 202 тысячи бат в год? Получайте только 96 тысяч! И да, это, конечно, неплохая доходность почти в 11% в батах... Но вот риски уж больно велики.
Если мы смотрим цены/доходности в долларовом выражении, то они не так уж сильно отличаются, потому что бат отличается более-менее стабильным курсом к доллару. Однако даже "доходная" квартира в 56 кв.м. тоже ушла в минус по цене.
Мне кажется, это очень показательно.
Да, вы можете сказать, что все это - следствие пандемии. И я могу с этим согласиться. Но с другой стороны, фондовые рынки тоже испытали последствия пандемии, но давно уже "отбили" все потери и принесли огромную прибыль инвесторам (даже с учетом текущей коррекции). Они увеличивают дивиденды, увеличивают капитал, да еще и защищают от девальвации того же бата (или в перспективе - девальвации рубля). Вряд ли тем, кто покупал квартиру в Таиланде и 2 года сидел без арендного дохода, но платил коммуналку и сборы кондоминиума легче от осознания того, что "все это вина пандемии". Инвестор хотел получать доход - а в итоге оказался в минусе по сравнению с куда более простыми, ликвидными и надежными альтернативами.
Скажем, вложение в REIT Realty Income - по сути ту же недвижимость - превратили бы "квартиру" в Таиланде 56 кв.м. за 77057$ в 2 таких квартиры! Потому что капитал увеличился бы почти в 2 раза. И денежный поток куда более стабильный, предсказуемый и растущий. Да, он не был таким большим "в моменте" - никакими 13-14% годовых там не пахло. Да и сейчас тоже нет такой доходности. Зато он платился и в 2020, и в 2021 году, когда вся туристическая отрасль Таиланда стояла. И платится сейчас!
Поэтому, если стоит вопрос: "Куда лучше вложиться?" - я отвечаю однозначно: "В фондовый рынок США!"
Удачи в инвестициях!
#таиланд #недвижимость #инвестиции #рантье #финансы