«Все-таки», потому что
Новый владелец квартиры не обязан выплачивать долги старого. Так что в обычной ситуации все остаются при своих: новосел отвечает за те платежи, которые сделал или не сделал с момента подписания и регистрации договора. Прежний хозяин, скрывший или не скрывший информацию о долге, продолжает отвечать за просроченные выплаты. Спешившие разъехаться супруги, недобросовестный инвестор, державший квартиру пустой, будут решать все вопросы о долгах с управляющей компанией.
Суд VS продажа
Если малоимущий гражданин продает квартиру с долгами, скорее всего, он хочет избежать принудительной продажи с молотка и рассчитаться с долгами. В таком случае экономится время и энергозатраты, но не деньги: продают обычно дешевле, а новый владелец обязуется выплатить коммунальные долги. Нелишним будет обсуждение договора с юристом: не все малоимущие в курсе о, возможно, грядущей амнистии по квартирным долгам.
«О долге знаю, выплатить обязуюсь»
Это как раз тот случай, когда придется заплатить за предыдущего собственника.
Жилищный кодекс дает возможность добровольно взять на себя выплату старой задолженности новому владельцу квартиры (153 ЖК РФ). Важно помнить, что факт добровольного соглашения о передаче долга должен быть зафиксирован письменно. Если этого не сделать, считается, что должником является прежний владелец.
По закону долги нового владельца копятся с момента, в который подписаны договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры. Соответственно, новый владелец обязан оплачивать только свои долги.
Обязательный пункт в соглашении — покупатель знает о долге и обязуется его выплатить. Если нет такого положения в договоре, а в дополнительных документах нет соглашения об этом, на выплату новым владельцем можно не надеяться.
Почему договор стоит оформить в сопровождении жилищного адвоката
Текст договора может выражать согласие покупателя на передачу обязанностей по задолженности неявно. Это как раз случай скрытого мошенничества. Человек читает о том, что к нему переходят права и обязанности, и думает, что так и надо — своя ноша не тянет. Но нет. И потом в суде очень сложно доказать, что произошла ошибка неподготовленного восприятия.
И это второй случай, когда все-таки придется платить.
Ловушки, в которые лучше не попадать
Чтобы не попасть в нелепую ситуацию по незнанию, все-таки стоит хотя бы проконсультироваться у профильного адвоката. Очень часто УК идут буквально во все тяжкие, чтобы заставить хотя бы кого-то, кто имеет отношение к квартире с обременением, заплатить. Им сейчас приходится сложно, учитывая долги в 804,5 миллиардов рублей по стране.
Что могут, но не имеют права сделать
Отказываются открывать счет. Не имеют права, знают, что должны, в этом случае достаточно разговора с опытным адвокатом.
Могут деньги за новые счета списывать за старые долги. Квитанции нужно отслеживать очень внимательно и контролировать через приложения состояние собственного счета.
Могут не выдавать справки, отказываться регистрировать кого-то, угрожать отключением или реально отключать воду, свет или газ. В этом случае следует обратиться в суд. Хорошо, если есть подтверждение реальности угроз или фактов неправомерных действий. Это уже серьезное дело о вымогательстве.
Могут настаивать на том, что это обязанность нового владельца — подать в суд на старого и потребовать погашения долга.
Могут передать дело коллекторам. Об их методах давно слагают легенды, хотя их права не так давно серьезно ограничили. Однако нервы они могут потрепать. Но при грамотном подходе на тех, кто передал персональные данные без оформленного через портал госуслуг согласия, заводят дело об административном правонарушении.
Dura lex sed lex — закон суров, но это закон. И любое нарушение ваших прав — это повод за них побороться.