Любой, кто покупал квартиру в новостройке, знает: контролировать происходящее на стройплощадке сложно. Хотя бы потому, что на территорию стройки дольщиков не пускают из соображений техники безопасности и в первый раз они смогут внимательно осмотреть свою квартиру лишь после того, как дом введут в эксплуатацию. В текущем году примерно в таком же положении оказались и представители органов власти, которым контролировать застройщиков положено по роду деятельности. Причина — мораторий на проверки. Но означает ли это, что стройки остались без внимания?
Новый формат
В Москве строится так много жилья, что оставить его без контроля просто невозможно. Такую мысль еще два года назад высказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. А она знает, о чем говорит, ведь главная функция этого комитета правительства Москвы — контроль столичного долевого строительства.
Поводом для высказывания стал мораторий на проверки застройщиков, впервые введенный в 2020 году как одна из антикризисных мер для поддержки строительных компаний во время эпидемии COVID-19. В 2022-м такую же меру применили вновь — на этот раз как дополнительную помощь в период турбулентности в экономике, когда застройщики стали испытывать проблемы с рабочей силой, поставкой стройматериалов и строительного оборудования из-за границы, а также из-за снижения платежеспособного спроса на новостройки.
Однако из-за моратория контроль за стройками не исчез, просто изменился его формат. Теперь, чтобы не нарушать закон, он происходит при минимальном участии застройщиков, а в большинстве случаев — вообще без их присутствия. Механизм его проведения контролирующие органы детально отработали еще два года назад, а теперь продолжают применять на практике. Некоторые из этих способов могут взять на вооружение и дольщики, желающие держать руку на пульсе происходящего на конкретной стройплощадке.
Не посещая объект
Первая задача, которую решают контролирующие органы,— своевременный ввод новостроек. То есть чтобы застройщики не нарушали свои обязательства перед дольщиками. А если задержки по каким-либо причинам и случатся, чтобы они были минимальными и некритичными для покупателей новостроек, не превышая квартала или в крайнем случае — двух. Такой позиции придерживается Москомстройинвест и в 2022-м, когда части застройщиков разрешения на строительство автоматом продлили на год.
Чтобы понять, каков шанс достроить новостройку вовремя, нужно следить за скоростью строительства. Планируемые сроки строительства конкретного дома можно узнать из проектной декларации — сводного документа по каждой новостройке, который формирует сам застройщик и размещает в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф. В этом документе есть специальный раздел, где указано, когда новостройка должна быть готова, скажем, на 20%, а когда, например, на 80%.
УЗНАТЬ, СООТВЕТСТВУЮТ ЛИ ПЛАНЫ РЕАЛЬНОСТИ, МОЖНО, ПОСЕТИВ СТРОЙПЛОЩАДКУ. А МОЖНО И НЕ ВСТАВАЯ С ДИВАНА.
По закону «Об участии в долевом строительстве», по которому в России возводятся почти все новостройки, застройщики обязаны регулярно размешать в ЕИСЖС актуальные фотоотчеты о ходе строительства. Кроме того, фото и видео, как правило, выкладывают на сайте новостройки и в соцсетях, так что материала для анализа предостаточно. Именно его теперь, когда введен мораторий на проверки застройщиков, внимательно изучают контролирующие органы. Точно так же могут поступать и сами дольщики, интересующиеся, как идут дела в их новостройке.
Если в результате анализа становится ясно, что скорость строительства ниже планируемой и шансы достроить дом вовремя невелики, Москомстройинвест начинает разбираться в причинах происходящего (а они могут быть самыми разными) и искать варианты помощи застройщикам. А в критических случаях организуются проверки с участием прокуратуры — они мораторием не отменены. К счастью, такие ситуации в Москве все же исключение, а не правило. Например, в сложном 2020 году, по данным Анастасии Пятовой, прирост проектов с задержкой сдачи составил лишь 5%, причем в большинстве случаев сроки продлевались не более чем на квартал. В нынешнем году пока ситуация не хуже.
Финансовые потоки застройщиков
Одна из главных причин, по которой строительство может задержаться, а иногда и вовсе приостановиться,— финансовая. Проверить, есть ли у застройщика проблема с деньгами, дольщикам очень трудно. Но непросто и контролирующим органам. И дело тут вовсе не в моратории на проведение проверок.
До середины 2019 года все застройщики были обязаны раз в квартал предоставлять контролирующим органам финансовую отчетность, по которой можно судить о финансовом состоянии застройщиков. Если застройщики этого не делали, пытаясь скрыть истинное положение вещей, или делали не вовремя, их штрафовали.
Однако с переходом на новые правила, когда новостройки стали возводить не на деньги дольщиков, а в основном на банковские кредиты (проектное финансирование), все изменилось. Те застройщики, которые строят на средства проектного финансирования, а деньги дольщиков до ввода дома в эксплуатацию хранят на специальных банковских счетах эскроу (а в Москве так сейчас возводится около 85% всех новостроек), в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» предоставлять отчетность больше не обязаны. Теперь эта информация в том или ином виде есть лишь в разных банках, которые кредитуют строительство.
Таких в Москве не очень много: по данным Москомстройинвеста, 90% кредитов столичным застройщикам выдают пять банков — «Сбер», ВТБ, Россельхозбанк, банк Дом.РФ и Газпромбанк. Как бы то ни было, делиться информацией они не обязаны. Поэтому обнаруживать возможные финансовые проблемы приходится по косвенным признакам, например по тем же сдвигам сроков строительства.
А дальше все зависит от того, в чем именно заключается проблема. Возможно, застройщику вовремя не перевели очередной транш по кредиту, и тогда контролирующие органы выясняют в банке, почему так произошло и как ситуацию исправить. Или, например, подрядчики вовремя не получили деньги за выполненные работы, из-за чего приостановили стройку — тогда возникают вопросы уже к застройщику. И совсем другая ситуация, если выделенные средства расходуются не по назначению, хотя такое в Москве случается крайне редко.
Рейтинг застройщиков как итог проверки
Это лишь часть способов дистанционной проверки застройщиков. В реальности их гораздо больше — Москомстройинвестом разработана целая многофакторная система анализа. С итогом этого анализа скоро сможет ознакомиться каждый желающий: уже в сентябре Москомстройинвест в открытом доступе опубликует рейтинг столичных застройщиков, где все участники рынка получат цветовую маркировку: зеленую, желтую или красную.
Красным будут отмечены те, кто нарушает график строительства на полгода и более, а также допускает другие серьезные нарушения. Таких, по информации Москомстройинвеста, будет около 6%. В желтую зону попадут застройщики, которые также допускают нарушения, но менее критичные. Подавляющее же большинство застройщиков окажутся в зеленой зоне.
ВПРОЧЕМ, ДАЖЕ НЕСМОТРЯ НА ТАКУЮ ПОЗИТИВНУЮ КАРТИНУ, ОСЛАБЛЯТЬ КОНТРОЛЬ НАД ЗАСТРОЙЩИКАМИ НИКТО НЕ СОБИРАЕТСЯ.
А может, даже наоборот, особенно если это позволит уменьшить количество компаний-нарушителей и сделать процесс покупки квартир в новостройках еще более безопасным. Ведь в этом и заключается главная задача контроля.