Имею право писать этот пост т.к. у меня там не одна квартира и все они в плюсе.
После спец.операции многие ринулись скупать недвижимость, такие события как раз повод для того что бы заработать на панике. Рекламируется агенства конечно через блогеров. Запросы на рекламу у моих блогеров на недвижимости за границей сыпятся каждый день.
Есть блогеры которые рекламируют непонятные объекты с фитнесом в доме, бассейном, террасой по цене квартиры в Бутово.
При этом они не договаривают что недвижимость эта на окраине, что это не покупка, а аренда на 30-99лет. Что застройщик непонятный, что это достроится в срок назначенный гарантий нет, что недвижимость не упадёт в цене. Что есть рядом дом от хорошего застройщика с ценой дешевле и деньги. Что деньги переводить непонятно куда нужно.
Почему так происходит. Из 10.000 риелторов максимум у 1.000 есть лицензии и сертификаты.
Вдумайтесь в эти цифры!
Т.е. это говорит о том что риелтор который продаёт сам не знает законы. А они меняются постоянно.
Как выбрать и найти хорошего риелтора?
Хорошего брокера, сложнее встретить чем свою любовь.
Риелтор должен сам быть резидентом Дубая. 5-7 лет минимум заниматься только этим, поэтому простой вопрос где вы работали до этого и сколько вы работаете в этом бизнесе, покажите доказательства? Уже отсеивает.
Такие сроки нужны для того что бы он имел представление о том как формируется рынок, какие застройщики себя хорошо показали, какие плохо, какая недвижимость вырастет или упадёт в цене.
-Нужно спросить лицензию фирмы, риелтора, сертификат, (скрин см. выше в карусели 👆🏿) Лицензии и сертификаты обновляются каждый год, большие компании на работу не берут даже без этих документов. Брокер должен пройти обучение на знание застройщиков, законов и др. сдать тест. Законы обновляются часто. Например, что за переоформление недвижимости на близкого родственника 0,25%, а не все знают и клиент платит 4%.
-По документам, отзывам в гугле можно понять как давно работает компания, или риелтор если первому отзыву год всего, задумайтесь. Многие хорошие агенты открывают новые компании, в этом нет ничего плохого, но человек через которого вы хотите купить должен показать где, как и сколько он до этого работал.
-Многие рассказывают что они сотрудники застройщика, в сторисах размещают видосы из офисов и фото. Проверить это можно через брокерскую карту (см.скрин 👆🏿) попросите показать свою бизнес карту и отправить письмо где в конце почты будет официальный домен застройщика. Вы поймёте агент честный или врет с самого начала.
-На объектах, которые не продаются риэлторы, получают повышенную комиссию 5-6%, на тех которые ажиотаж 2-3%. Бывают случае когда, берут и с клиента комиссию и с застройщика. Если вы покупаете первичку, вы не должны платить комиссию, а если вторичка то комиссия максимум 2%. Есть риелторы которые нацениваеют сверху, поэтому нужно просить что бы с официальной почты строителя вам отправили цены.
-Создание ажиотажа. Моя подруга покупала квартиру ей сказали что всего три осталось, на деле их было 50. У застройщиков есть таблица в он-лайн формате с бронями и тп, вам агент должен это показать.
-Постобслуживание. 99% агентов в Дубае работают без пост сервиса. Их задача продать, а что дальше уже за доп.деньги или ищите других. Хороший брокер даёт услуги аренды, перепродажа, регистрации в приложениях для оплаты коммунальных услуг, платежей, работа с банками, недоделки переделки по вашей квартире всё от А до Я.
-Хороший риелтор, если объект 💩оно просто скажет: «извините я это не продам». Если нет хороших вариантов на вашу сумму, тоже скажет: «вариантов нет ожидайте». Нет задачи продать здесь и сейчас.
Перед покупкой.
-Нужно узнать про застройщика почитать отзывы. Проконсультироваться с местными жителями. Но тех кто не просто живет, а кто сам скупает объекты недвижимости.
-Никогда нельзя переводить на счёт брокера, только на застройщика. А если это вторичка и у клиента нет счёта своего в ОАЭ, то должен быть договор и там должны прописать конкретную квартиру за которую идёт перевод + лицензия, сертификаты и тп.
-Вы можете запросить предварительный контракт без имён и деталей квартиры если это аренда на 99 лет будет написано Leas-hold property. Если покупка навсегда, то: Freehold Property. Не имеют право это скрывать. Просите Draft contract или draft SPA потом можно будет сравнить с основным, если внесут изменения. Если нет драфт контрактов, то советую даже не задумываться о покупке, т.к. они могут поменять условия при заключении, а наобещать одно.
-Прежде чем подписать основной контракт или резервацию там должно стоять имя вашего агента, часто имя вписано другое. Общаетесь с Машей, а в контракте Пётр, и вы даже предъявить ничего не сможете потому что общались с другим человеком.
-Любой застройщик обязан открыть Escrow счёт, он контролируется государством если застройщик обанкротится, государство возместит. Когда просят перевести деньги, то должно быть написано в счёте название проекта, где вы покупаете. Есть редкие исключения, из-за санкций, когда застройщик может сделать другой счет, но в любом случае он должен показать Escrow счет. Если его нет, это значит проект не зарегистрирован в земельном участке Дубая это огромный риск. Тем более если застройщик не государственный и проектов у него 1-2. Вам могут показать красивую презентацию проекта, а в реале будет совсем другое так как город может не согласовать.
Мой тг
И соц.сеть которую нельзя называть
@ adubrovskaya
Конец.