Земельные участки, которые предоставляются гражданам для строительства своего дома, находятся у государства под особым контролем. Даже у законных владельцев их могут забрать, если дом в обусловленный срок так и не появится. Приведу несколько таких случаев.
1. Если дом не построен
Во-первых, закон предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника его земельного участка, если он предназначен для жилищного строительства и не используется по целевому назначению в течение 3-х лет (ст. 284 ГК РФ).
При этом в 3 года не засчитывается время, необходимое для освоения участка и период, когда участок нельзя было использовать в силу объективных обстоятельств (например, стихийное бедствие).
На практике такое изъятие рассматривается как исключительная мера ответственности в отношении недобросовестного собственника земли: она применяется лишь в том случае, когда другие примененные у нему меры не дали положительного результата.
В частности, сначала орган земельного надзора (Росреестр в данном случае) вынесет постановление о привлечении собственника неиспользуемого участка к административной ответственности (по ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ).
Если собственник земли не отреагирует, ему вынесут предписание об устранении нарушения в течение определенного срока и предупредят, что в противном случае будет начата процедура принудительного изъятия участка (например, решение Ярославского облсуда №30-2-175/2022).
И лишь после того, как собственник снова не исполнит требование надзорного органа, тот может обратиться в суд с иском о выставлении участка на торги.
На основании судебного решения проводятся публичные торги — и участок продается тому, кто предложит за него наибольшую цену. Деньги передают бывшему собственнику, за вычетом расходов на организацию торгов.
Во-вторых, участок государственной (муниципальной) земли под ИЖС, который находится у гражданина на праве бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, также может быть досрочно изъят у него, если строительство жилого дома так и не было начато в течение 3-х лет (ст.ст. 45 - 46 ЗК РФ).
Право законного владения прекращается в таком случае принудительно, по решению суда (например, решение Шатурского горсуда Московской области № 2-1588/2021 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного гражданке для ИЖС).
2. Если дом построен, но это не дом
В тех случаях, когда земельный участок был предоставлен гражданину муниципалитетом в аренду с условием, что там будет вестись жилищное строительство, вопрос о соответствии возведенного дома критериям недвижимого имущества имеет крайне важное значение.
От его решения зависит, будет ли предоставлен этот участок гражданину в дальнейшем в собственность (ведь закон предусматривает для таких случаев льготное получение земли теми, кто владеет построенными на ней зданиями — ст. ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ).
В судебной практике есть немало примеров, когда после проведенной проверки выяснялось, что на участке, предоставленном для ИЖС, было возведено строение, не соответствующее признакам капитального. И в результате земельный участок у владельца изымали, возвращая его в распоряжение муниципалитета.
Например, по одному из дел экспертиза установила, что наличие у постройки неразрывной связи с землей не подтверждается: «строение опирается на свайный фундамент состоящий из 12-ти винтовых свай, не имеющих конструктивной связи между собой и не имеющих конструктивной связи с металлическим каркасом строения».
А поскольку неразрывная связь с землей — это ключевой признак недвижимого имущества, суд пришел к выводу, что гражданин, получивший участок для ИЖС, не выполнил условия аренды.
В признании права собственности и на дом, и на участок ему отказали (Каширский горсуд Московской области № 2-416/2017).