Я, ипотечный брокер, со стажем работы в 20 лет, который не понаслышке знает, что это не миф, а реальность! Вы скажете, что это невозможно.... А вот и нет!
Рано или поздно, вылетев из гнезда родителей (или готовясь это сделать), мы задумываемся, о том где нам жить. Далеко не у всех есть богатые родители или полученное наследство, да и зарплата не позволяет накопить, даже на стартовый капитал. А бывает так, что у нас просто нет времени, потому что жилплощадь нужна здесь и сейчас. Ещё, в моей статье: "Бизнес на недвижимости без вложений - миф или реальность?" расскажу секреты бизнеса на недвижимости, приобретаемой без первоначального взноса.
Есть несколько способов получить заветные квадраты не вкладывая денег.
- Рассрочка от застройщика.
Застройщики, как правило, стремятся побыстрее распродать объекты, поэтому готовы на достаточно привлекательные условия рассрочки.
На практике, рассрочка предоставляется сроком от 1 года до 4 лет.
Такая рассрочка возможна при внесении первоначального взноса от 10%.
Вы спросите: где же их взять?
Решение: взять кредит! Сумма не очень великая, так например:
стоимость объекта 2,5 млн руб
кредит нужно брать от 250.000 руб
ежемесячный платёж составит, примерно, 6-8.000 руб
А остальную сумму, по договорённости с застройщиком, вы можете вносить как равными частями раз в месяц/квартал, так и полной суммой, в конце срока рассрочки.
Стоит помнить, что рассрочка бывает двух типов:
- Беспроцентная - самая выгодная, как правило, даётся на короткий срок и на старте строительства. При такой рассрочке не начисляются проценты на остаток долга
- Процентная рассрочка или кредитная - при такой рассрочке, происходит начисление процентов как и в обычном кредите (ипотеке)
У застройщика возникает право залога до полного гашения долга, то есть право собственности или право требования - остаётся у покупателя, но продать такие квадраты без согласия застройщика до полного гашения долга не получится. Плюсы рассрочки от застройщика:
- не нужно собирать огромный пакет документов для оформления сделки,
- как правило, не смотрят кредитную историю,
- не нужно делать отчёт об оценке,
- не нужно страховаться,
- сравнительно низкий процент,
- быстрое рассмотрение,
- быстрое оформление.
Минусы:
- короткий срок,
- распространяется не на все объекты,
- зависит от акций застройщика,
- редко встречается беспроцентная рассрочка.
2. Ипотека без первоначального взноса На рынке ипотечного кредитования, встречаются банки, предлагающие своим заёмщикам ипотеку без первоначального взноса.
Работает это так:
Клиентов рассматривают сразу по двум программам:
- на приобретение объекта недвижимости,
- краткосрочный наличный кредит.
При положительном решении банка, происходит выдача сразу двух кредитов. Все остальные действия - такие же, как и при стандартной ипотеке.
Иногда банк решает, что клиент сможет платить только по одной программе, в этом случае клиенту будет предложено взять ипотечный кредит, с предоставлением первоначального взноса.
Напомню, минимальный первоначальный взнос составляет 5%. Но у покупателя всегда остаётся выбор - взять недостающую сумму в другом банке.
Плюсы ипотечного кредита без первоначального взноса:
- выбрать можно Любой объект,
- кредит оформляется в одном банке, поэтому вы всё сможете оформить всё в один день, подписав два кредитных договора,
- сбор документов такой же, как и при ипотеке,
- не придётся заморачиваться о нахождении всей суммы,
- долгий срок и минимальный ежемесячный платёж.
Минусы:
- У покупателя должен быть стабильный высокий доход, для обеспечения платежей сразу по двум кредитам,
- смотрят кредитную историю.
3. Ипотека, с привлечением жилищного сертификата, в виде первоначального взноса.
Не все знают, но банки, в виде первоначального взноса могут принимать материнский капитал или другие жилищные сертификаты, выдаваемые государством, дающие возможность улучшить свои жилищные условия.
Жилищные сертификаты могут выдаваться следующим гражданам:
- Военным
- Многодетным семьям
- Врачам
- Молодым учёным
- Потерпевшим от стихийных бедствий
- Беженцам.
Такие сертификаты бывают государственными и региональными. Последние, действуют только в рамках определённой территории/местности. Жилищным сертификатом можно воспользоваться только один раз в жизни.
Владелец жилищного сертификата, может воспользоваться возможностью получить деньги из федерального бюджета на приобретение готового или строящегося жилья.
Плюсы жилищных сертификатов:
- Возможность приобрести недвижимость, за счёт использования государственных денег,
- минимальные процентные ставки,
- при ипотеке - льготные условия кредитования,
- быстрое рассмотрение кредитной заявки.
Минусы:
- сбор большого количества документов,
- возможно длительное рассмотрение заявки на выдачу сертификата,
- не все банки принимают только жилищные сертификаты, в виде первоначального взноса,
- как правило, собственность должна оформляться на всех членов семьи.
4. Жилищно-строительные кооперативы.
Такие организации, позволяют своим пайщикам, приобрести недвижимость за минимальные деньги.
Вступить в подобной кооператив и участвовать в жилищной программе, можно даже за счёт кредитных средств. Плюсы:
- нет необходимости оформлять ипотеку или кредит,
- не смотрят кредитную историю,
- срок вступления в собственность от 2 до 3 лет,
- право, стать членом кооператива, возникает с 16 лет,
- нет необходимости собирать документы о трудоустройстве.
Минусы:
- невозможно участвовать в госпрограммах, исключение составляет - материнский сертификат. Им можно воспользоваться, при согласии самого фонда,
- много юридических тонкостей,
- есть опасность нарваться на мошенников,
- Есть риски банкротства ЖСК
5. Также, существуют теневые схемы обхода необходимости внесения первоначального взноса.
Самый распространённым способ - завышение реальной стоимости объекта недвижимости.
Это достаточно трудная задача.
Так, вам нужно:
- найти объект, значительно дешевле рыночной стоимости,
- договориться с собственником о завышении стоимости в договоре,
- сделать оценку объекта по средней рыночной стоимости.
О плюсах и минусах подобных манипуляций говорить не будем. Единственное, что могу сказать: объект придётся выбирать на вторичном рынке. Будьте готовы что качество объекта будет не на высшем уровне.
Вы можете выбрать любой из этих способов или попробовать все.
Если вы сомневаетесь в своих силах, то советую обратиться к профессионалам рынка недвижимости!
Пробуйте и у вас всё получится!