Правила работы на ипотечном рынке ужесточаются, а ставки по кредитам на покупку жилья вскоре прекратят падать. И регулятор российского финансового рынка, и банкиры ждут непростые времена на рынке недвижимости, который повис в полной неопределённости. По сути, цены в любой момент могут рухнуть «ниже плинтуса», это понимают и потенциальные покупатели, и застройщики. Первые не торопятся, а вторые, наоборот, спешат собрать с народа побольше денег.
- «Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, представленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (кредиты на ДДУ), с первоначальным взносом не выше 10%.
- Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Мера направлена на ограничение практик представления кредитов на ДДУ с низким первоначальным взносом», — говорится в сообщении Центробанка.
Если по-простому: в том случае, когда кредит берётся под покупку квартиры «на стадии котлована», то есть дом строится дольщиками, то, помимо взятых в долг средств, им нужно внести и свои. Причём более 10%, иначе банку, который предоставляет ипотеку, придётся повысить ставку — ЦБ обложит его дополнительными «поборами». Причём совершенно обоснованно.
Строить в кредит, не имея собственных средств, нынче очень опасно. Ситуация на рынке недвижимости просто аховая, цены с конца февраля 2022 года и по сей день уже упали на 15−20%, и потенциал их снижения далеко не исчерпан.
- «Вторичная недвижимость в Москве продолжит дешеветь и осенью. Объем предложения все еще превышает спрос, хотя мы видим рост заключаемых договоров с продавцами и это обычная сезонная история. На рынок начинают поступать новые интересные объекты», — говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич.
Риэлтеры осторожничают, более 15% «вниз» они не предсказывают, хотя ряд экспертов и оговариваются, что в случае неких «потрясений» стоимость квартир может вообще обвалиться. Естественно, при таких ожиданиях регулятор и поднял оцени риска для ДДУ по ипотеке.
- Ведь в любой момент построенный (или, что хуже, недостроенный) дом может подешеветь в пару раз. При нулевых или около того первоначальных взносах люди просто откажутся от договоров, повесив убытки на банк. Если же внесена приличная сумма, то стройка продолжится. Всё вполне логично.
- Стоит отметить, что банкиры-дураки как-то перевелись, этих самых кредитов на ДДУ с небольшим первоначальным взносом и так практически нет, это всего 0,3% от рынка. То есть почти ноль. А те, что есть, выдаются явно не просто так — под свои проекты и своим людям. Тем не менее, риски растут, факт, и ЦБ решил это пресечь. Правильно.
В целом же ситуация на ипотечном рынке какая-то странная. Весной он провалился до показателей 10-летней давности, но летом, судя по заявлениям «экспертов», чуть ли не полностью восстановился и догоняет показатели 2021 года. Что более чем странно — кто-то что-то явно либо не договаривает, либо приукрашивает.
- «На рынке жилья наблюдается тенденция к снижению цен, что также стимулирует спрос на ипотеку. В августе снижалась стоимость метра жилья в Московском регионе, ощутимее всего — в Москве. Спрос перетекает из Москвы в Новую Москву и Подмосковье из-за более дешевого жилья и того, что продавцы в Москве удерживают цены в ожидании осеннего оживления на рынке», — говорит главный экономист главного управления Банка России по Центральному федеральному округу Александра Львова.
Вообще-то, когда всё падает влезать в долги чтобы купить дешевеющий актив как-то не очень логично… Впрочем, людям нужно говорить что-то жизнеутверждающее. А вот различным исследованиям всевозможных агентств и прочих «аналитиков», которые трубят о росте ипотечного рынка четвёртый месяц, как-то нет особого доверия нет. Эти явно действуют в интересах застройщиков, которые сейчас всеми правдами и неправдами хотят избавиться от потенциально опасных активов. Дома, имеющие высокую себестоимость, в любой момент могут принести им убыток. Значит, надо их срочно сбагрить.
- «Лично я не вижу никакого притока ипотечников, они как пропали весной, так больше и не появлялись. А всё потому, что цены падают, причём конца и края этому процессу пока не видно. Прежде всего, рынок толкает вниз лютое безденежье людей, цены на продукты питания, одежду, прочие товары первой необходимости растут, а зарплаты нет.
- Да и безработица растёт, причём явно не теми темпами, как говорят власти. Хотя даже они вроде как тут перестали изображать щенячий оптимизм и предрекают рост числа нетрудоустроенных граждан. В общем, платить ежемесячные взносы людям не с чего, ровно как не на что покапать пока ещё очень дорогие квартиры», — считает частный риэлтер Татьяна Иванова.
«Ипотека под 0,01% годовых» — подобной рекламы сейчас стало много, но доверять ей не стоит. Таким образом продаются заведомо переоценённые объекты, которые за наличные просто никто не купит. Да и первоначальный взнос с вас возьмут большой, таким образом банкиры страхуются от падения цен, которое всеми ожидается. В целом же ставки по ссудам на покупку жилья, которые вроде бы как падали, остановили своё снижение.
- «В этот раз снижение ключевой ставки было меньшим, чем на прошлом заседании регулятора, к тому же ЦБ заявил, что вероятность ее дальнейшего уменьшения сузилась.
- В этих условиях стоимость „длинных“ денег на рынке практически не изменилась, поэтому возможностей провести снижение ставок по кредитам, в том числе ипотечным, немного. Ориентируясь на риторику ЦБ, можно сказать, что в ближайшее время рынок возьмет определенную паузу и будет стимулировать потенциальных клиентов, скорее, неценовыми условиями», — заявили в ВТБ.
Более того, осторожные намёки, что ставка рефинансирования может перестать снижаться, также говорят не в пользу ипотеки. И всего рынка недвижимости в целом, на котором доля заёмных денег до начала спецоперации на Украине превышала 90%. По большому счёту, это может подтолкнуть цены к новой волне падения, которое остановить будет уже крайне сложно.
- «Волатильность сформировали два главных фактора. Во-первых, выросла конкуренция за покупателя из-за увеличившегося объема предложения. Во-вторых, увеличилась доля объектов со срочной продажей, где собственники готовы снижать цену, чтобы ускорить сделку», — объясняет руководитель московского отдела продаж компании «Этажи» Андрей Сердюк.
Да, всё именно так, в борьбе за немногочисленных покупателей застройщики готовы снижать цены, им срочно нужны деньги. Это — с одной стороны. С другой, имеются многочисленные «инвесторы», которые купили квартиры, дома и участки в расчёте на рост цен, и они привыкли, что недвижимость постоянно дорожает. Ведь последние 20 с лишним лет всё так и было. Экономика для этих мелких барыг лес тёмный, по сути, это малограмотный и жадный народ. И вот они пока держатся.
Однако, как только спрос упадёт до близких к нулю отметок, а вероятность этого крайне велика, «инвесторы» могут начать спонтанный сброс своих активов. Что спровоцирует лавинообразное падение цен. Понимание этого и финансистов есть, у застройщиков тоже. Именно поэтому последние так торопятся. Напротив, простым гражданам, которым нужно решать «квартирный вопрос», спешить не стоит. Нужно дождаться определённости и только тогда принимать решение.