Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей. REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779, подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами.
Скарлет О’Хара, героиня “Унесённые ветром”, в период Гражданской войны лишилась всего, но у нее оставалось ее поместье Тара. Хороший дом на хорошем участке сохраняет свою ценность даже в самые тяжелые финансовые времена. Всегда ли? А как на счет убеждения что недвижимость – это лучшее вложение денег? Что она всегда в цене. А так ли это? И какая есть альтернатива? Что такое инвестиционный транс недвижимости – REIT? Давайте разбираться.
СОДЕРЖАНИЕ:
Недвижимость как актив. Пример Второй мировой войны.
Бартон Биггс в своей книге История инвестиционных стратегий. Как зарабатывались состояния во времена процветания и во времена испытаний. повествует как ключевые моменты Второй мировой войны влияли на динамику инвестиционного рынка.
Так его главный совет – владеть землей которая способна вас обеспечить продовольствием (не домом и не квартирой в городе), держать 5% денег подальше от страны проживания, хранить деньги в диверсифицированных акциях.
Твердые активы, особенно недвижимость, земля и редкие активы, такие как прекрасное вино, антиквариат и даже произведения искусства (старых мастеров), могут быть ценными активами для хранения.
Однако они часто неликвидны, их трудно продать, и они подвергаются уничтожению, краже или конфискации государством. Наилучший подход заключается в глобальном разнообразии владения этими типами активов, чтобы снизить эти риски и попытаться хранить их в надежных местах.
Недвижимость всегда в цене.
В июне 2021 г. Банк России опубликовал результаты социологического исследования. По итогам 2020 г. россияне 7% хранят в недвижимости.Рассмотрим недвижимость как способ инвестирования. Обратимся к данным старейшего сайта по недвижимости Индикатор рынка недвижимости (IRN).
Мда. Печальная картина. Не правда ли? Еще печальней становиться если посмотреть на Аналитическая записка № 2 Банка России. По информации Банка России от октября 2020 года Аналитическая записка №2 «Жилищное строительство» в стране наметилась устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. Рост цен на недвижимость идет медленнее, чем рост цен на другие товары.
Рынок физической недвижимости менее эффективный рынка акций или облигаций. Так, на фондовом рынке сотни инвесторов ежедневно оценивают стоимость той или иной акции. На рынке недвижимости – лишь горстка покупателей. Стоимость конкретного объекта недвижимости не всегда отражает его реальную ценность, его реальную стоимость приобретения. При этом, недвижимость хорошо защищает от инфляции, но плохо себя показывает в стабильные времена.
Инвестиционный траст недвижимости — REIT
И так. Рассмотрим альтернативный финансовый инструмент, имеющего в себе признаки доходного, ликвидного и надежного.
В США есть отдельный класс активов, которые называются Real estate investment trust или инвестиционный траст недвижимости. Компания, которая управляет группой инвестиций в недвижимость и ежегодно распределяет своим акционерам не менее 90% своей чистой прибыли. REIT часто специализируются на каком-либо определенном виде имущества. Они могут, например, инвестировать в такую недвижимость, как офисные здания, торговые центры или гостиницы; покупать недвижимость (имущественные REIT); или предоставлять ссуды застройщикам (ипотечные REIT).
Доходность REIT
Обратимся к анализу данных проекта о персональных финансах The Measure of A Plan.
По каждому из 10 классов проведен анализ годовой реальной доходности (корректированные с учетом инфляции и повторного инвестирования дивидендов) за 1985–2020 гг., за 36 лет.
Инвестиционный траст недвижимости — REIT за 36 лет показывает среднее значение доходности в 8,8%.
REIT и возраст инвестора
Возраст – первый фактор влияющий на принятие решения о распределении средств между акциями и облигациями и другими активами. Долю облигаций в портфеле рекомендуется приводить в соответствие с возрастом инвестора.
Ниже приведу пример рекомендаций Бертона Мэлкила из книги Случайное блуждание на Уолл-стрит. Отмечу также, что рекомендации Мэлкила немного отличаются от вышеуказанных классических рекомендаций.
К долевым инструментам здесь следует отнести акции и недвижимость, а к долговым наличные деньги и облигации.
От 20 до 30 лет
Фаза жизни: быстрый, агрессивный. Постоянная нацеленность на доходы. Высокая готовность к риску. Для формирования капитала требуется дисциплина и регулярные отчисления из заработков.
- наличные деньги – 5%
- облигации – 15%
- акции – 70%
- недвижимость (акции REIT)-10%
От 30 до 40 лет
Фаза жизни: кризис среднего возраста. Для бездетных супружеских пар готовность к риску по прежнему остается высокой, но снижается у тех, кто готовиться дать детям высшее образование.
- наличные деньги – 5%
- облигации – 20%
- акции – 65%
- недвижимость (акции REIT)-10%
От 40 до 50 лет
Фаза жизни: многие семьи все еще имеют дело с расходами на высшее образование. Независимо от стиля жизни эта возрастная группа уже должна начать задумываться о пенсии и защите доходов.
- наличные деньги – 5%
- облигации – 27.5%
- акции – 55%
- недвижимость (акции REIT)-12.5%
От 60 и более
Фаза жизни: заслуженный отдых, связанный, однако, с увлечением расходов на поддержание здоровья. Готовность к риску мала или вообще отсутствует.
- наличные деньги – 10%
- облигации – 35%
- акции – 40%
- недвижимость (акции REIT)-15%
Обзор REIT
Выбор объекта недвижимости – это весьма утомительное, а порой и рисованное занятие. Вложение в один объект недвижимости не дает необходимую степень диверсификации, а также требует инвестирования значительной суммы капитала. А в случае неудачного вложения, потери будут весьма чувствительными.
Сегодня на рынке финансовых активов есть прекрасная альтернатива физическому владению недвижимости – инвестиционные трасты недвижимости – REIT.
По данным etfdb.com, в США существует 46 ETF на REIT.
Крупнейший из фондов Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ). Его активы по состоянию на 17.09.2022 составляют более 38 млрд. долларов. 7 из 46 фондов аккумулируют более 80% всех инвестиционных вложений в фонды REIT. Комиссия за управление составляет 0,12% в год.
Или к примеру anguard Global ex-U. S. Real Estate Index Fund (VNQI) отслеживает 425 различных активов из 35 стран мира (за исключением США).
Все для для вас и ваших требований к диверсификации портфеля.
Все представленные ETF торгуются на иностранных торговых площадках. Для их приобретения требуется доступ к иностранному брокеру.
Выводы
- Доходность REIT – сопоставима доходности рынка акций.
- Инвестиции в недвижимость (ETF REIT) – способ диверсификации портфеля.
- Недвижимость имеет низкую корреляцию с другими инвестиционными активами: акциями, облигациями, товарами, золотом.
- Инвестирование в недвижимость (ETF REIT) снижает общий риск портфеля.
- Защита от инфляции.
- Ежеквартальные выплаты.
- Отсутствие проблем с управлением объекта недвижимостью.
- Высокая ликвидность. Возможность быстро и без труда продать актив.
- Низкий порог входа.
- Нивелирование демографических, региональных и отраслевых рисков недвижимости.
Полезные ссылки
- Cайт посвященный инвестированию в трасты недвижимости. – https://www.reit.com/