Глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина пообещала бороться с околонулевыми ставками по ипотеке. «Так называемая ипотека от застройщиков — чисто маркетинговый ход. Он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. За счет этой повышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком. Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заемщиков», — заявила глава регулятора.
Рекламу с так называемой субсидированной застройщиком ипотекой, пожалуй, видел каждый, кто присматривается к квартирам на первичном рынке. Строительные компании предлагают жилищные кредиты даже дешевле льготной ипотеки — под 4%, 2% и даже 0,1% годовых. Нюанс такой ипотеки, о котором строительные компании предпочитают умалчивать, в том, что при такой низкой ставке стоимость квадратного метра увеличивается по меньшей мере на 10%, говорит учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
«Такие предложения нельзя назвать обманом покупателей, но и их условия далеко не такие выгодные, как об этом рассказывают специалисты отделов продаж. Здесь все просто — квартира, продаваемая на таких условиях, выставляется по более высокой цене, чем аналогичная в том же жилом комплексе, продаваемая по классической схеме. Надбавка в среднем по рынку составляет до 15-20%, но может достигать 25-35%. В абсолютных единицах это переплата до нескольких миллионов рублей. Разницу по ипотечной ставке банку субсидирует застройщик и делает это он все равно за счет покупателя — из тех денег, которые заложены в повышенную стоимость квартиры», — добавляет девелопер, руководитель инвестиционно-девелоперской компании Руслан Сухий.
Главный сюрприз для покупателя квартиры по очень низкой ставке — ее рыночная цена остается значительно ниже той, которую он заплатит. Если квартиру придется продать через несколько лет, то вернуть вложенные деньги даже с прицелом на рост стоимости недвижимости в будущем практически нереально.
Неликвид по низкой ставке
Завышенная стоимость квартиры с заниженной ставкой по ипотеке — не единственная уловка застройщиков. За счет невысокого процента по жилищному кредиту строительные компании сбывают неликвидную жилплощадь — с неудачным видом из окна, с неудачной перепланировкой или на не самом популярном этаже. К тому же предложение квартир, подпадающих под условия т. н. субсидированной ипотеки, ограничено.
«Субсидированную ипотеку специалисты офисов продаж застройщиков преподносят как какой-то чудо-инструмент, с помощью которого можно очень выгодно купить жилье. На деле ипотека с низкой ставкой обладает рядом подводных камней, о которых застройщики умалчивают.
Иногда совсем выгодные предложения о продаже новостройки по рыночной цене с аномально низкой ставкой являются не чем иным, как просто маркетинговой уловкой. Чтобы привлечь внимание к своему жилому комплексу, не очень добросовестные девелоперы объявляют, что выставили на продажу по таким условиям ограниченный пул квартир. Однако в отделе продаж выясняется, что квартир по акции не осталось совсем или осталось немного, причем предлагаются самые неликвидные варианты — на низких этажах или с неудобной планировкой. И людям предлагают другие варианты жилья уже на других условиях», — рассказывает Сухий.
Ограниченный период
Бывает, что ограничено не только число квартир, на которые распространяется низкая ставка по ипотеке, но и сам срок этой ипотеки. Действует она, например, полгода, в лучшем случае год, а дальше процент по жилищному кредиту увеличивается до рыночного.
При анализе оказывается, что покупка квартиры на таких условиях менее выгодна, чем по программе льготной ипотеки от государства, делится Руслан Сухий.
Не тот класс
Как рассказала aif.ru член экспертного совета по цифровой экономике и блокчейн-технологиям Госдумы РФ Венера Шайдуллина, для привлечения покупателей застройщики часто придают более высокий класс жилью, чем он есть на самом деле. Например, жилье класса «эконом» называют домами сегмента «комфорт». На деле же оказывается, что жилой комплекс не имеет нужной инфраструктуры: нет парковки, отсутствует консьерж-сервис, нет детских зон и т. д. Выясняется это постфактум, когда дом построен и ключи получены.
Дополнительные расходы
Некоторые строительные компании навязывают услуги всевозможных юридических компаний, с которыми делят полученную выгоду — при покупке квартиры в новостройке регистрацию ДДУ выполняет уполномоченное агентство либо непосредственно сам застройщик. Стоимость всех услуг входит в комиссию по сопровождению сделки, размер которой варьируется в пределах 20-50 тысяч рублей. Затем потребуется оплатить нотариальные расходы, оформление закладной, госпошлину... На самом же деле дольщик обязан оплачивать только госпошлину, говорит Шайдуллина.