Ставки по ипотеке снижаются быстрее, чем понижает ключевую ставку ЦБ. «Сноб» рассказывает, почему это происходит, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать.
Летний спад
Цены на жилье в Москве начали резко расти с конца зимы 2022 года. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», в начале февраля средняя цена квадратного метра в Москве составляла около 253 тысяч рублей, а в середине апреля — уже 272 тысячи. Затем начался постепенный спад, с начала которого было установлено два ценовых рекорда: в апреле аналитики впервые за пять лет зафиксировали понижение цен на вторичку, а в июле заметили первое с 2019 года снижение стоимости квартир в новостройках. «По нашим данным, в течение летних месяцев на первичном рынке Москвы цены не снижались, а наоборот немного росли, — объясняет управляющий партнер “Метриум” Надежда Коркка. — В июне стоимость квадратного метра к маю потеряла около 3%, однако в июле-августе цены пошли вверх и наверстали упущенное (+4,5% в августе по отношению к июню)».
Эксперты объясняли летнее падение цен низким спросом на недвижимость и конкуренцией между застройщиками, которым необходимо было продать готовые квадратные метры. К осени средняя цена квадратного метра в Москве, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», понизилась до 259,5 тысячи рублей.
«Нулевая» ипотека
Чтобы привлечь покупателей, многие застройщики начали продавать квартиры с дисконтом. За год количество таких предложений в Москве выросло вдвое. Если прошлым летом скидки от застройщиков доходили до 4%, то в этом году можно было купить квартиру с дисконтом в 15% и даже 20% — но при условии, что покупатель сразу выплачивает полную стоимость квартиры. Кроме того, на рынке появились предложения взять ипотеку со ставкой от 0,1% годовых, а еще разделить первоначальный взнос на несколько частей или вообще его не платить. Однако выбирать квартиру по такой акции стоит внимательно, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, у квартир с «нулевой» ипотекой часто завышена цена. «При заключении такой сделки цена квартиры будет примерно на 20% выше, чем для покупателя с “живыми” деньгами, — поясняет Попов. — Потому что снижение выплат по процентам должно быть компенсировано иными платежами».
Покупателям, которые хотят выплатить жилищный кредит раньше срока, лучше брать обычную льготную ипотеку, советует Попов. А предложение с почти нулевой годовой ставкой может подойти тем, кто планирует расплатиться с кредитом за 20–30 лет.
У массового распространения «нулевой» ипотеки есть риски, предостерегает Попов. По его словам, продавать купленную по такой схеме квартиру придется по рыночной цене — таким образом владелец может потерять деньги на разнице покупки и продажи.
Что будет с ценами осенью и когда лучше покупать квартиру
Если существующие внешнеэкономические обстоятельства сохранятся, ценник на жилье продолжит снижаться, причем как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости, считает Алексей Попов. Другого мнения придерживается управляющий партнер «Метрум» Надежа Коркка. «Вероятно, цены будут корректироваться в сторону роста, но лишь в пределах инфляции. Также стоимость квадратного метра будет повышаться из-за увеличения девелоперских издержек: логистика строительных материалов и оборудования усложнилась, а их стоимость выросла. Если говорить о жилье на вторичном рынке, то здесь цены продолжат стагнировать, потому что предложение все так же будет превышать спрос. И собственникам, многие из которых продают квартиру, чтобы купить новое жилье по программе льготной ипотеки, придется снижать цены и предоставлять скидки от 10%», — объясняет Коркка.
Вероятно, этой осенью понизятся и ставки по ипотеке, но не сильно, предполагает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «Снижение ключевой ставки на 0,5 процентного пункта довольно небольшое в масштабах рынка, поэтому оно не окажет существенного влияния на величину средней процентной ставки по ипотечным кредитам», — говорит Новиков. По его мнению, покупателям, которым необходимо решить жилищный вопрос, есть смысл приобретать жилье сейчас: «В настоящее время на рынке есть множество программ с достаточно комфортными ставками. Кроме того, у покупателя всегда есть возможность рефинансирования ипотечного кредита, если он был взят по обычной рыночной программе, а ключевая ставка в будущем снизится».
Автор: Алексей Синяков