Субсидируемые ипотеки от застройщиков вводят заемщиков в заблуждение, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Околонулевые ставки могут свидетельствовать о завышенной цене квартиры, отметила она.
Регулятор примет меры в отношении таких программ, чтобы не допустить возникновения ипотечного пузыря на рынке недвижимости. Что это будут за меры, не сообщается. Набиуллина подчеркнула, что рыночные ипотечные ставки при инфляции в 4% не могут быть ниже 6% годовых.
Этому банковскому предложению не хватает прозрачности, считает младший директор агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев:
Анатолий Перфильев младший директор агентства «Эксперт РА» «Околонулевые ставки — это в первую очередь маркетинговый ход от застройщиков, и они на какое-то время, может быть, полгода-год, у некоторых может быть до двух лет, компенсируют банку разницу между рыночной ставкой. При этом, как правило, реализуются неликвидные объекты. Застройщик, предлагая такие условия, свою выгоду ни в коем случае не упускает. Квартира выйдет дороже рынка, указанная разница все равно закладывается в стоимость квартиры. Набиуллина правильно говорит, что это ввод в заблуждение заемщика. Но если ЦБ запретит, застройщики будут предлагать какую-то ограниченную ставку, она будет ниже, чем рыночная, то есть они банку могут также компенсировать какую-то часть процента, но просто это будет не нулевая ставка, а на уровне 4-5%, тоже не на весь срок, а примерно на год, плюс-минус полгода. Заемщик будет более реальную ситуацию видеть для себя. То есть если застройщик не будет закладывать в стоимость квартиры эти проценты, то просто ситуация немножко сбалансируется. Заемщик будет платить более-менее правильные проценты, при этом какой-то убыток будет приходить на застройщика, а стоимость квартиры застройщику не будет необходимости завышать настолько сильно, что она будет отличаться от рыночной стоимости. В случае заемщика, наверное, основная выгода будет заключаться в прозрачности и в соответствии условий сделки рыночным условиям».
Субсидируемая ипотека сейчас популярна, но после вмешательства ЦБ рынок будет перестраиваться, считает учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:
Дмитрий Ракута учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости «50% сделок на первичном рынке проходит именно с ипотекой. Низкая ипотечная ставка несет за собой удорожание стоимости объектов, в среднем по рынку — это 10-20%, но при этом заемщик получает низкую процентную ставку. Банк, который согласовывает подобную ипотеку, теряет маржинальность. ЦБ у нас представляет интересы банков. Безусловно, данное заявление является сигналом в первую очередь застройщикам и потенциальным покупателям недвижимости о том, что, скорее всего, данные программы будут корректироваться и, возможно, будет какое-то видоизменение либо, может быть, поставят на определенное время на стоп. В ближайшее время будет диалог между застройщиками, банками и в целом правительством, будут смотреть на динамику, потому что не все зависит от спроса. Если спрос будет стабильным, мы получим прямые сигналы о том, что данные программы, скорее всего, будут сворачивать, либо они будут видоизменяться и заменяться какими-то новыми, либо все-таки все вернется на круги своя и будут стандартные льготные программы — 6-7% — и на этом история субсидирования закончится. Либо удастся рынку недвижимости, застройщикам договориться о каких-то иных условиях. Возможно, сократят объем подобных ипотек либо их видоизменят, но время покажет».
Ипотечные программы с субсидированной ставкой от застройщика стали активно внедряться в России в 2020 году во время пандемии коронавируса: девелоперы запускали партнерские программы с банками, чтобы поддержать спрос. Ставка при этом была от 0% до 4% годовых. Как правило, она действует не весь срок кредита, но банки делают акцент, что такие программы снижают финансовую нагрузку заемщика в первое время обслуживания долга.