Ежедневно от клиентов приходят запросы на ставку 0,01%
Вчера на заседании ЦБ РФ Э.Набиуллина сообщила: "Так называемая «ипотека от застройщиков» — чисто маркетинговый ход.
Он очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. За счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком. Мы будем принимать меры. Это введение в заблуждение заемщиков".
Давайте разберёмся в этом вопросе.
Субсидированная ставка появилась в результате договорённости между застройщиками и банками.
Сразу оговорюсь, что есть много факторов, которые влияют на итоговый показатель:
▪️банк, в котором одобрена ипотека
▪️застройщик
▪️объект (обычно под такие ставки проходит неликвид)
▪️регион
Бывает так, что на один и тот же объект у разных клиентов будут разные условия.
Низкая ставка - это не подарок божий, а результат зашитой в цену объекта комиссии, которую застройщик выплатит банку за недополученную от заемщика сумму процентов по ипотечному кредиту.
То есть по факту - это наценка к стоимости квартиры, которую клиент мог бы заплатить не сразу банку, а по мере погашения ипотеки.
Итак, зафиксируем - чтобы получить низкую ставку придётся переплатить к стоимости объекта недвижимости от 3 до 35%.
Субсидированные ставки бывают на весь срок ипотеки (в этом случае удорожание будет максимальным) и на 1-2 года, что даёт преимущество тем, кто покупает новострой и в ожидании ключей живет на съёмной квартире.
Почему же субсидированная ставка привлекает внимание заемщика, если она делает недвижимость дороже?
Ответ: чем ниже ставка, тем комфортнее платёж и ниже нагрузка заемщика.
А это весомый критерий при низком уровне платёжеспособности нашего населения.
Например, стоимость одной и той же квартиры при разных процентных ставках:
Базовая цена - 9 840 098₽
Ипотека 2,99%, удорожание 13% - 11 119 311₽
Ипотека 0,01%, удорожание 30% - 12 792 128₽
Инвест. история с такими параметрами тухлая.
Поскольку мы должны учесть, что при перепродаже, покупатель так же будет рассматривать в приоритете те проекты, которые проходят по субсидированной ставке, да и цена за короткий срок не дорастёт до уровня наценки.
Среднегодовой прирост цены на рынке недвижимости 15-20%, отсюда следует, что купив объект с удорожанием 30%, нам нужно подождать минимум два года, чтобы уплаченная стоимость стала адекватной рынку (да и то, при условии, что рынок будет динамичен).
Но есть ситуации, в которых субсидированная ставка имеет выгоду:
▪️объект приобретается для жизни
▪️покупка на долгий срок
▪️не планируется быстрая продажа и/или досрочное погашение ипотеки
Почему делаю упор на досрочное погашение? Все просто, сумма удорожания не должна быть больше планируемых к выплате банку процентных платежей. Для этого необходимо спрогнозировать ваши возможные платежи в досрочное погашение и помнить, что каждый досрочный платёж уменьшает сумму остатка по кредиту, а следовательно и сумму итоговой переплаты.
Мои расчёты показали, что субсидированная ставка целесообразна в случае если заемщик берет ипотеку и гарантированно планирует ее погашать в срок не менее 7 лет с даты заключения кредитного договора.
Субсидированная ставка имеет имеет + и -
Плюсы:
▪️комфортный платёж
▪️одобренная сумма может быть выше
▪️меньше переплата при условии погашения по графику
Минусы:
▫️не все объекты подходят
▫️переплата будет сразу оплачена в виде надбавки к цене квартиры
▫️уровень первого взноса выше, поскольку рассчитывается от завышенной стоимости
▫️досрочное погашение ипотеки нецелесообразно
▫️переуступка от физ.лица по субсидированной ставке НЕВОЗМОЖНА, следовательно продать будет сложнее
Таким образом, низкая ставка НЕ РАВНО выгодное предложение.
Все нужно продумать и рассчитать.
Кстати, субсидированная ставка не всегда с удорожанием. Есть более ухищренные застройщики, включающие надбавку на все проекты и тем самым могут компенсировать банкам-партнерам недополученные проценты.
Как же получить заветные 0,01%?
▪️выбрать ЖК мечты
▪️уточнить с кем из банков заключены договора субсидирования и условия
▪️подать заявку на ипотеку по программе господдержка или семейная
▪️после одобрения бронируем объект недвижимости и в соответствии с выбранным ЖК и застройщиком согласовываем программу субсидирования
▪️на финальном этапе застройщик направляет банку сопроводительное письмо и на основе него банк корректирует ставку⚠️
Если вам нужна помощь в подборе объекта недвижимости или консультация по ипотеке с низкой ставкой, вы можете оставить заявку на сайте: http://dostupnayaipoteka.ru
Жду ваши комментарии.