Количество судебных споров дольщиков с застройщиками значительно снизилось — это связано с введением нового механизма приемки квартир. В последние годы покупатели жилья, обнаружив недостатки при приемке квартир, сразу шли в суд. Сейчас у них стало меньше возможностей для этого — надо сначала общаться с застройщиками.
1.Как построить такое общение юридически грамотно?
Для того чтобы клиенту – дольщику отстоять свои интересы при приемке квартиры по новым правилам и нормам ДДУ (установлены Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 и ФЗ № 114) рекомендуется следующее:
- первый, самый главный момент – приёмка квартиры от застройщика должна произойти в течение 7 дней (рабочих, без учета выходных и праздников), после получения уведомления от компании - застройщика. Здесь нужно четко выполнять это условие, так как в противном случае квартиры, объекты жилой застройки будут приняты без участия опоздавших дольщиков.
Ecли в срок более, чем через 2 мecяца, дольщик не будет реагировать на приглашения кoмпaнии застройщика, не будет участвовать в пpиёмке квapтиpы, то пepeдaча объекта будет осуществлена в oднocтopoннeм пopядкe. (cт. 8 Ф3 №114).
- второй момент – это истребовать у застройщика документ, подтверждающий, что дом (МКД или ЖК) официально введен в эксплуатацию. Можно затребовать копию этого документа.
- третий момент - на приемку квартиру нужно прийти с техническим специалистом (экспертом), который имеет квалификацию инженера - строителя или аналогичное образование. Причем кандидатура такого эксперта должна быть согласована с представителем застройщика. В любом случае с собой нужно привести знающего человека (если необходимо с приборами для измерения технических параметров квартиры, линейка, фонарик, тестер для измерения сопротивления изоляции электропроводки и пр.). Можно для подстраховки в качестве свидетеля привести с собой родственника или знакомого.
- четвертый момент - иметь на руках технический план квартиры, чтобы на нем сразу же фиксировать все недостатки.
- пятый момент - рекомендуется фиксировать техническое состояние квартиры с помощью фото и видео. Но застройщик может возразить. Такой отказ должен быть зафиксирован в приемном акте.
- шестой момент - в передаточном акте или акте о несоответствии помещения следует указать все недостатки, вплоть до поведения представителя застройщика, его препятствовании, попыткам давления и пр. При отказе подписать акт или выдать его экземпляр, в адрес застройщика направляется письменная претензия
- седьмой момент – если обнаружен несущественный недостаток и застройщик соглашается его устранить, новому владельцу квартиры необходимо обеспечить беспрепятственный доступ в помещение для ремонта в течение 60 дней. В противном случае застройщик имеет право отказаться от устранения недостатков.
2. Что делать (по новым правилам), если при приемке квартиры в новостройке были обнаружены недостатки? Какой механизм и алгоритм действий (желательно подробнее)?
Если в ходе первичного осмотра и приёмки квартиры от застройщика были выявлены недостатки, то примерный общий порядок действий клиента – дольщика следующий:
1. Зафиксировать все недостатки с помощью технических средств контроля, в том числе используя фото и видео съемку.
2. Отразить все недостатки на плане квартиры и в акте приема - передачи квартиры. Акт подписывается представителем застройщика, техническим специалистом или экспертом, клиентом дольщиком.
3. На основе технического акта осмотра квартиры , плана и итогового акта приема передачи составляется письменная претензия к компании застройщику с требованием устранить все недостатки . На это дается 60 дней. Можно в качестве компенсации истребовать с компании застройщика - оплату расходов на устранение замечаний, снижение цены договора, включая оплату неустойки при наличии недостатка, который делает квартиру непригодной для проживания. Это 1% от цены квартиры за каждый день просрочки устранения недостатка.
4. Если компания застройщик отказывается выполнить требования по устранению недостатков или компенсировать расходы на их устранение, то у клиента - дольщика имеется право подать заявление в суд, по месту регистрации (нахождения) квартиры (объекта). Срок исковой давности по претензиям к компании застройщику составляет 3 года с момента подписания акта приема - передачи с указанными в нем замечаниями.
3. Насколько дольщикам стало реально тяжелее бороться за свои права?
Практика применения новых правил «приема передачи» объектов жилой застройки по ДДУ даже за недолгий период с момента начала внедрения (с марта 2022 г.) показала, что:
- значительно увеличились сроки - 7 дней на сам процесс приемки плюс 60 дней на устранение недостатков (несущественных).
- подать иск в судебные органы на компанию - застройщика можно только после прохождения всех этапов приемки, согласования и устранения недостатков
- от клиента требуется непосредственное участие в приёмке квартиры, в том числе имеется право выбора технического эксперта.
Это три момента существенно увеличили сроки, усложнили сам процесс принятия объекта. Фактически сейчас делится ответственность между компанией - застройщиком и клиентом - дольщиком.
Но в то же время, у дольщика теперь появилась хоть какая – то возможность влиять на строительную компанию. Она должна устранить все обнаруженные недостатки в течение определенного срока (60 дней), либо их компенсировать путем снижения цены покупаемой квартиры, еще на этапе приемки.
Т.е. клиент теперь не будет поставлен перед фактом, полученной от застройщика квартиры с недоделками, как это было ранее.
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже недвижимости в России и за рубежом, оформление ВНЖ,
ПМЖ, открытие счетов или фирм, надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Заказывая у меня услуги : покупка, продажа или сопровождения сделки,
вы автоматически делаете доброе дело, участвуя в благотворительной акции .
Так как часть вырученные средств идёт в помощь нуждающимся детям .
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
my@v-rusakov.ru
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #риэлторрусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#покупкановостройке #риэлторпокупкаквартирыновомдоме #подборквартирымосквавновостройке