Апартаменты становятся все более популярны у застройщиков. Набирают они популярность и среди граждан.
Почему апартаменты популярны у застройщиков? Здесь ответ достаточно очевиден. Юридический статус апартаментов – нежилые помещения. А значит на них не распространяются требования к строительству жилых помещений. Хорошо это или нет покажет практика. С одной стороны, это дает свободу в планировках, с другой стороны санитарно-гигиенические требования не просто так появились к жилым помещениям.
Можно ли жить в апартаментах? Вроде как они для этого и строятся во многих случаях, их так и рекламируют. Но есть несколько жирных НО. Еще раз возвращаемся к мысли о том, что статус апартаментов – нежилые помещения. Приставка не- перед прилагательным жилые говорит от том, что жить там нельзя.
«Предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается» (ч. 2 ст. 23 ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»)
Итак, мы поняли, что по закону жить в апартаментах получается нельзя. Есть ли за это какая-то ответственность? У самих граждан, которые поживают в нежилом помещении, ответственности не возникает. Однако лица, использующие нежилые помещения для проживания граждан (собственники, арендаторы), могут быть привлечены к административной ответственности (ст. 6.4 КоАП РФ).
Статья 6.4 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
Если вы начнете самостоятельно шерстить просторы интернета в поисках ответа на вопрос, привлекают ли к административной ответственности за проживание в апартаментах и за сдачу апартаментов в аренду для проживания других граждан, то вы найдете на некоторых сайтах, что апартаменты – это помещения, пригодные для временного проживания граждан, а где-то и вовсе пишут, что апартаменты – жилые помещения, ссылаясь на СНиП по строительству. Поэтому я решила поднять эту тему в подкасте. Еще раз. Согласно действующему законодательству, апартаменты – это нежилые помещения. Про временное проживание граждан можно говорить только если у помещений таких назначение «гостиница». В случае же апартаментов там обычно такое не пишется.
Если будете читать статьи в интернете на эту тему, то скорее всего вы наткнетесь на некоторые ссылки на судебную практику о том, что за проживание в апартаментах может быть вынесено судебное решение о принудительном выселении или о запрете проживания в таком помещении. Но если вы откроете и почитаете те судебные решения, на которые ссылаются авторы таких статей, то увидите, что в решения речь идет об административных нежилых зданиях, т.е. представьте, что обычный офис переделали под комнаты в общежития и кабинеты превратились в жилые комнаты.. Тут, как мне кажется, очевидно нарушение. Как минимум потому, что при этом организация не вносила изменения в назначение помещения. Если изучить документы на апартаменты, то там, как правило, просто написано нежилое помещение, а не административное, ну или, например, складское. В некоторых статьях и вовсе ссылаются на практику, где граждан селили на складах
Сейчас есть веяние переделывать бывшие здания заводов под апартаменты. Такое себе конечно, но вполне законно. Но назначение у таких помещений уж точно не должно оставаться производственным или административным.
Возвращаясь к судебной практике и ответственности за проживание в апартаментах, можно прийти к выводу о том, что привлечение к такой ответственности маловероятно в силу того, что уже слишком много у нас построено апартаментов, а всю страну, как известно, «не пересажаешь», а в нашем случае не оштрафуешь. Тут вспоминается старый мем о том, что вероятность того, что вас зарежет ножом краб мала, но все же никогда не равна нулю. Так и с ответственностью за проживание граждан в апартаментах. Вероятность привлечения к ответственности крайне мала, но никогда не равна нулю.
Какие недостатки в выборе апартаментов как места своего проживания? Источником всех недостатков является все тот же юридический статус апартаментов как нежилых помещений. «Прописаться» (т.е. оформить постоянную регистрацию по месту жительства) в апартаментах нельзя. Даже о временном проживании, как мы говорили в начале этой темы, можно забыть. По крайней мере до внесения соответствующих поправок в законодательство, которые я все же надеюсь, будут.
Теперь перейдем к тому, почему застройщики часто выбирают именно этот формат стройки. К строительству жилых помещений есть огромный перечень требований, которые застройщики обязаны соблюдать. Например, требование к минимальной площади, требование к освещенности помещения, требования к воздухообмену, обеспечению безопасности жильцов, соблюдение правил мокрых зон и так далее. Соблюсти все эти требования достаточно тяжело. Поэтому недавно появилась новость о том, что в последнее время в 2,5 раза чаще стали отказывать в выдаче разрешения на строительство жилых домов.
А вот к нежилым помещениям таких требований нет. И вот мы получаем «квартиры» по 17 квадратных метров с минимальными удобствами. Зато дешево, зато свое. Если вы думаете, что я преувеличиваю насчет 17 квадратных метров, то загуглите или заяндексите, как вам удобней, и вы увидите сие чудо.
А учитывая, что не соблюдены требования к жилому помещению, к чему мы приходим? К тому, что перевести это помещение в жилое не получится. А если помещение и так строится по всем нормам жилого помещения, то зачем его делают нежилым? Ответ прост, апартаменты строятся специально не подходящими под требования к жилому помещению.
Купить апартаменты, воспользовавшись программами военной ипотеки или льготной ипотеки, нельзя. Но обычной ипотекой с высокими ставками – всегда пожалуйста.
Размер налога на апартаменты больше, чем на квартиру, потому что это нежилое помещение. По такому же принципу и коммунальные платежи выше.
А кроме того, раз помещения нежилые, то где гарантия, что ваш сосед, например, не захочет использовать помещение под офис? Тогда вы целый день будете слышать телефонные звонки, голоса, звук клавиатуры. И вызвать полицию, потому что соседи шумят тоже не получится. Ведь закон о тишине распространяется только на жилые дома. Плюс, возвращаясь к требованиям к помещениям, нормы по звукоизоляции тоже никто не обязан соблюдать.
Поэтому лично мое мнение такое. Я бы не стала покупать апартаменты для того, чтобы жить там самой, но возможно для коммерческого использования я бы их рассмотрела.