Вот основные способы передачи денег от покупателя продавцу при покупке недвижимости:
- передача наличных из рук в руки
- передача наличных через банковскую ячейку
- безналичный перевод
- аккредитив (безопасные расчеты)
Первые два способа были очень распространены пару лет назад, но сейчас все чаще используются, если предполагается сложная сделка (альтернатива, с занижением и т.п.).
В просто передаче денег при продаже квартиры налом есть две проблемы: проблема для покупателя, если передача денег проходит до сделки, то возникает вопрос, а что делать, если вдруг продавец откажется от сделки или сделка не будет зарегистрирована,проблема для продавца, если где потом искать того покупателя, чтобы он полностью расплатился за приобретенное жилье. Передача денег через банковскую ячейку снимает часть вопросов.
Но все чаще в сделках применяются безналичные расчеты. В частности, через аккредитив, эскроу, номинальные счета и т.п.
Рассмотрим два основные способа расчетов между продавцом и покупаетелем более подробнее.
Аренда банковской ячейки
Банковская ячейка - металлический ящик (бывает разных размеров) в специальном хранилище банка. Для аренды такого ящика нужен договор.
Как правило, такой договор является трехсторонним документом, заключаемым между банком, покупателем и продавцом жилья. В договоре стороны прописывают условия доступа.
Денежные средства (если выдается кредит покупателю, он снимает эти деньги и обналичивает) закладываются в банковскую ячейку. Аренда банковской ячейки предполагает закладку и собственных средств покупателя (первоначальный взнос). Зачастую это две отдельные банковские ячейки.
Деньги, как правило, помещаются в банковскую ячейку в день сделки, т.е. в день подписания договора купли-продажи недвижимости (и кредитного договора, если применимо), до сдачи документов на государственную регистрацию.
Доступ к банковской ячейке имеет продавец в случае регистрации сделки или покупатель в случае отказа в ее регистрации.
После государственной регистрации договора купли-продажи жилья и перехода права собственности к покупателю, продавец представляет в банк документы, указанные в договоре аренды банковской ячейки в правилах доступа, и забирает деньги.
Расписка за полученные продавцом денежные средства обычно хранится у банковского сотрудника, который передает ее покупателю, либо открывается еще одна ячейка с такими же правилами доступа.
Аренда банковской ячейки по соглашению сторон сделки может быть продлена в случае приостановки государственной регистрации. Для этого между покупателем, продавцом жилья и банком составляется дополнительное соглашение к ранее заключенному договору.
Если покупатель брал кредит, а сделка не была зарегистрирована, то деньги из банковской ячейки изымаются покупателем. Если это кредитные деньги, то кредит сразу гасится.
Безналичный расчет
Схема сделки в целом схожа со схемой расчетов через банковскую ячейку, только тут вместо сейфа появляется специальный счет — безотзывный аккредитив или иной, например, номинальный, счет.
Денежные средства покупателя направляются на счет безотзывного аккредитива. Если покупатель берет кредит, то банк зачисляет на счет аккредитива эту сумму. Получателем тут является продавец жилья. Доступ к деньгам он получит при условии регистрации сделки после предоставления в банк соответствующих документов (как и в варианте выше).
Покупателю нужно знать, что кредит считается выданным с момента перечисления денег на его счет, т.к. со дня сделки, т.е. подписания всех документов. Если переход прав не будет зарегистрирован, покупателю придется уплатить банку проценты по кредиту за время нахождения у него заемных средств, т.е. с момента сделки до момента отказа в регистрации и выемки денег из ячейки (или возврата на счет покупателя при безнале).