Все, кто сталкивался со сделками с недвижимостью знают, что стороны в определённый момент подписывают передаточный акт. Как правило, это происходит после регистрации права собственности за покупателем и с подписанием передаточного акта сделка закрывается (если отсутствуют какие-либо неисполненные обязательства). Часто приходится слышать совершенно разное отношение к процедуре подписания подобного документа. Кто-то считает, что это чистая формальность и можно просто передать ключи от квартиры, находясь в ином месте (МФЦ, банке и т.д.), кто-то, наоборот, думает, что если не подписать такой акт, то сделку можно будет оспорить, она может быть признана недействительной и т.д.
Какова же реальная значимость такого документа как передаточный акт? Какие сложности могут возникнуть при его составлении и подписании? В каких случаях составление данного документа имеет существенное значение? Какую информацию следует отражать в акте?
В данной статье постараемся ответить на основные вопросы, возникающие при передаче недвижимости, рассмотреть значение этого процесса и его последствия.
Юридическая природа передаточного акта.
Суть сделки по отчуждению недвижимости заключается в передаче права собственности на индивидуально-определённую вещь (квартиру, дом и т.д.). Посредством совершения сделки право собственности на объект переходит от продавца к покупателю.
Как известно, в соответствии с п.1 ст.131 и п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ (далее- «ГК РФ») право собственности на недвижимость у покупателя по договору возникает с момента государственной регистрации за ним такого права. Существуют, конечно, такие исключения как приобретение права собственности по наследству (право возникает с момента открытия наследства) или в результате выплаты пая (с момента полной выплаты пая).
В свою очередь, содержание права собственности раскрыто в п.1 ст.209 ГК РФ. Согласно данному положению, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения вещью. Таким образом, после перехода права на недвижимость к покупателю, он может им владеть (фактически обладать), пользоваться (получать выгоду) и распоряжаться (определять судьбу вещи). Однако, не все указанные правомочия могут быть фактически реализованы после регистрации права собственности. Допустим, став собственником, продать квартиру (то есть распорядиться ею) покупатель, может. Для этого ему не нужно посещать квартиру, достаточно просто подписать договор купли-продажи с третьим лицом и пройти процедуру регистрации перехода права. А вот заселиться и пользоваться квартирой, или сдавать её в аренду он не сможет, хотя право на это у него и имеется. При этом речь идёт не о праве на владение, а о фактической возможности реализовать такое право. Для того, чтобы правомочие по владению реализовать продавец должен передать покупателю вещь фактически, то есть предоставить доступ к вещи. Именно данной цели и служит такая процедура как передача недвижимости от продавца к покупателю, результаты которой отражаются в передаточном акте.
Таким образом, подписание передаточного акта недвижимости не представляет собой передачу какого-либо вещного права от продавца к покупателю (право владеть и пользоваться вещью имеется у покупателя как у собственника с момента регистрации в ЕГРН). Но данная процедура позволяет реализовать покупателю в полной мере своё право собственности и стать законным владельцем вещи. Обязанность передать объект недвижимости закрепляется в договоре и имеет именно обязательственную природу. Исполнение данного обязательства относится к надлежащему исполнению договора обеими сторонами. Порядок передачи недвижимости урегулирован в общих чертах в ст.556 ГК РФ и заключается во вручении вещи и подписании соответствующего акта. Как правило, вручение недвижимости происходит посредством передачи ключей от объекта.
Юридическое значение передаточного акта.
Теперь рассмотрим значение передаточного акта.
Риск случайной гибели. Согласно общей норме, закреплённой в ст.211 ГК РФ, риск случайной гибели имущества или его повреждения несёт его собственник. Однако, в отношении договора купли-продажи недвижимости действует положение п.1 ст.459 ГК РФ, которое закрепляет, что:
риск случайной гибели или повреждения товара переходит к покупателю с того момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
Как мы уже указали выше, продавец считается исполнившим такую обязанность с момента передачи ключей от объекта покупателю и подписания передаточного акта. С этого момента риск случайной гибели или повреждения объекта переходит на покупателя.
Какие отсюда можно сделать выводы?
Очень желательно подписывать передаточный акт на объекте, осмотрев его, не ограничиваясь получением ключей в ином месте.
Ведь если по приезду на объект окажется, что произошло случайное повреждение имущества, то возникнет ситуация, когда будет необходимо доказывать, что данное повреждение (или гибель) произошло именно до подписания передаточного акта, а не после. Сложность в данном случае будет вызывать и то, что в формально составленном акте не будут указаны возникшие повреждения и будет отмечено, что имущество передано в состоянии, соответствующем договору. Поэтому настоятельно рекомендуем не экономить время на процедуре передачи приобретаемого объекта и осуществлять подписание передаточного акта исключительно после его осмотра и передачи ключей непосредственно на объекте.
Ответственность за оплату обязательных платежей. В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания своего имущества. Об этом же нам говорит и п.5 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ, в котором предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение (то есть с момента государственной регистрации права). Это означает, что с момента государственной регистрации права собственности на объект, покупатель должен оплачивать коммунальные услуги. Однако, если договором купли-продажи предусмотрено, что передача объекта будет происходить спустя какое-то время после регистрации права собственности, то возникает вопрос о том, кто должен нести обязанности по оплате за объект в этот период. Если в договоре купли-продажи не предусмотреть, что объект будет передан (именно передан, а не продан) без задолженностей по коммунальным и иным обязательным платежам, то оплатить этот период должен будет покупатель, хотя возможности пользоваться имуществом у него не будет. Обычно такой пункт в договоре предусматривают, но забывают об одном важном моменте, касающемся потребляемых коммунальных услуг (водоснабжение, энергоснабжение). Привязать потребление данных услуг к конкретному периоду или дате невозможно. И если покупатель столкнётся с тем, что продавец длительное время не подавал показания счётчиков по потребляемым услугам и оплачивал их по каким-то средним показателям (в результате чего задолженность на нём числится не будет вплоть до передачи новых показаний покупателем), то ему может быть выставлен счёт за потреблённые продавцом услуги. И в данном случае у покупателя будут отсутствовать средства доказывания относительно периода потребления данных услуг. Для того, чтобы избежать данной ситуации:
в передаточном акте в обязательном порядке нужно фиксировать показания всех имеющихся счётчиков на момент передачи недвижимости покупателю.
В совокупности с условиями договора о передаче объекта свободным от любых задолженностей, это обезопасит покупателя от необходимости оплаты задолженностей, накопленных продавцом, либо позволит взыскать впоследствии убытки. При этом не стоит забывать, что данное положение не касается задолженности по взносам на капитальный ремонт. В том же случае, если на момент передачи выявлены задолженности по объекту:
в передаточном акте необходимо указать сумму задолженности и срок их погашения продавцом (путём оплаты квитанций, либо посредством выплаты соответствующей компенсации покупателю).
Недостатки передаваемого объекта. Имеет значение процесс передачи недвижимости и для ответственности продавца за его качество. Именно в передаточном акте отражается несоответствие передаваемого покупателю объекта условиям договора. Допустим, в договоре стороны предусмотрели, что объект продаётся с укомплектованным сантехническим оборудованием, либо с какой-либо дорогостоящей мебелью. Однако, при передаче выяснилось, что продавец вывез всю сантехнику и мебель. Данное обстоятельство, зафиксированное в передаточном акте, может являться основанием для заявления покупателем исковых требований об уменьшении стоимости купленного объекта и возврата части денежных средств. Здесь следует сказать, что отсутствие подписанного акта с указанием недостатков не лишает покупателя на заявление таких требований. Однако, без составленного документа покупателю будет затруднительно сложнее доказать факт наличия недостатков, а также момент их возникновения (до передачи или после). В частности, продавец может указать, что покупатель сам вывез мебель и сантехнику после въезда в квартиру. Также следует отметить, что составленный надлежащим образом передаточный акт устраняет и для продавца возможность заявления покупателем необоснованных требований о несоответствии объекта условиям договора.
Преимущество перед иными лицами. Согласно разъяснениям, содержащимся в п.61 Постановления Пленума Верховного Суд РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года в том случае, если продавец заключил несколько договором купли-продажи в отношении одного и того же объекта недвижимости, то суд должен удовлетворить иск о регистрации права собственности того лица, во владение которого передано имущество. Остальные покупатели имеют права требовать от продавца возмещения убытков. Таким образом, факт передачи имущества, зафиксированный в передаточном акте, имеет существенное значение и в случае споров о множественных продажах недвижимости (при отсутствии зарегистрированного права).
Подтверждение оплаты по договору. Среди прочего, в передаточном акте обычно фиксируется факт исполнения сторонами всех обязательств по договору. В частности, продавец подтверждает и факт оплаты по договору в полном объёме, что является дополнительным доказательством (дополнительно к расписке и иным документам) для покупателя.
Из приведённых выше примеров видно, что сам по себе акт не влечёт возникновения отдельных прав на стороне покупателя, либо продавца. Переход риска случайной гибели, либо обязанностей по оплате коммунальных платежей связан не с составлением акта как документа, а с фактом передачи объекта недвижимости. И это нужно чётко понимать. Составление акта не заменяет процедуру передачи объекта, а лишь фиксирует результат данной процедуры. И если данный акт не был составлен (либо составлен без указания важных моментов), то это означает лишь, что лицо столкнётся с трудностями в доказывании необходимых фактов (дата передачи, показания счётчиков на конкретную дату, момент возникновения недостатков и т.д.). Но отсутствие передаточного акта не является основанием для лишения лица права на защиту путём заявления каких-либо требований.
Таким образом, составленный надлежащим образом передаточный акт делает процесс доказывания определённых фактов гораздо легче.
Сказанное позволяет ответить на вопрос: а можно ли вообще не составлять передаточный акт? Будет ли это являться нарушением закона или вести к недействительности договора, его расторжению?
Передаточный акт можно и не составлять, договор от этого не пострадает. И обязательства сторон будут исполнены надлежащим образом в том случае, если покупатель исполнил все свои обязательства (прежде всего по оплате за объект недвижимости) и заселился в квартиру без подписания акта, производит оплату за жилое помещение. В этом случае из действий сторон будет следовать, что передача объекта состоялась и обязательства сторон исполнены. Также можно не составлять передаточный акт и в том случае, если имеется пункт в договоре, согласно которому покупатель осмотрел объект, претензий не имеет и объект передан ему либо до, либо в момент подписания договора. Данный пункт, фактически, будет заменять составление передаточного акта и объект будет считаться переданным в указанный момент.
Действия покупателя в случае неисполнения продавцом обязанности по передаче объекта.
В том случае, если продавец необоснованно отказывается передать объект, то покупатель может решить данный вопрос двумя способами.
Во-первых, покупатель может заявить иск на основании ст.398 ГК РФ и потребовать исполнения обязанности передать индивидуально-определённую вещь от продавца.
Во-вторых, считаем, что в данной ситуации покупатель вправе направить продавцу (по адресу, указанному в договоре купли-продажи) два экземпляра подписанного со своей стороны передаточного акта с обозначением сроков для возврата подписанного экземпляра. Если в указанный срок покупатель не получит подписанный экземпляр акта, либо обоснованный отказ от его подписания с указанием причин, то он будет иметь право на замену замка в квартире (или ином помещении) и занятие помещения в рамках самозащиты своих прав и в полном соответствии со ст.14 ГК РФ.
В п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 указано на то, что
самозащита права может выражаться в воздействии на своё собственное, либо находящееся в законном владении имущество.
В рассматриваемом случае покупатель будет как раз и осуществлять воздействие на имущество, находящееся в его собственности, но не переданное ему по причине нарушения его прав иным лицом, то есть продавцом.
Действия продавца в случае нарушения договора покупателем.
Обязанность передать имущество не является формальной, имеет существенное юридическое значение, что видно из предыдущих пунктов. Без передачи имущества покупатель не сможет осуществлять в полной мере свои правомочия собственника. В тех случаях, когда продавец ведёт себя недобросовестно, покупатель может преодолеть неисполнение им своей обязанности передать объект и вступить во владение им с помощью указанных в предыдущем пункте способов. Однако, если именно покупатель ведёт себя недобросовестно, не исполняя договор купли-продажи, то уже продавец может использовать обязанность по передаче имущества в свою пользу. Речь идёт о том, что если покупатель не оплатил стоимость объекта, то
продавец может приостановить исполнение обязательства по передаче вещи на основании ст.359 ГК РФ «Удержание вещи», либо со ссылкой на п.2 ст.328 ГК РФ «Встречное исполнение обязательств».
Здесь следует сказать, что в договор купли-продажи желательно внести пункт о том, что объект подлежит передаче продавцом покупателю исключительно при условии исполнения покупателем обязательств по оплате за объект недвижимости. Данное условие позволит трактовать обязательства сторон в качестве именно встречных и сослаться на вышеприведённые нормы. В период удержания вещи, продавец может начать процесс судебного расторжения договора в связи с его неоплатой.
Как мы видим из данной статьи, процедура передачи объекта недвижимости может иметь существенное значение. Особенно это касается случаев возникновения между сторонами каких-либо спорных моментов (наличие задолженности, доказательства оплаты по договору, наличие недостатков переданного имущества и т.д.). Именно поэтому данную процедуру следует тщательно оформлять путём составления передаточного акта с указанием всех необходимых данных. Также следует уделить внимание условиям договора, регулирующим процедуру передачи недвижимости от продавца к покупателю. Однако, не следует связывать исполнение обязательств по передаче вещи с действительностью договора, возможностью его расторжения.
Надеемся, что статья была интересна и полезна. Спасибо за внимание!