Существует устойчивое мнение: выгоднее всего покупать квартиру на котловане. Это и так, и нет. Но сначала необходимо разобраться, что такое «котлован».
Что такое «этап котлована»
Выражение «покупка квартиры на котловане» – это дань жаргону. На самом деле речь идет о старте продаж, который может и не совпадать с нулевой стадией строительства, когда делают фундамент и подземные этажи. А дело вот в чем.
- Чтобы начать работы на стройплощадке, застройщик должен получить разрешение на строительство.
- А чтобы объявить о старте продаж, нужны и другие документы, в том числе – проектная декларация, где описаны все особенности новостройки, планируемые даты сдачи и передачи дольщикам, специфика финансирования строительства и пр. Пока их нет, в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве», по которому возводятся почти все новостройки, сделки с дольщиками запрещены.
Чтобы обойти этот момент, застройщики на ранних стадиях строительства (а порой даже и до их начала) объявляют старт бронирования квартир. Но бронирование – это не покупка, к тому же застройщики в ней вообще не участвуют, что несет дополнительные риски.
ПОДРОБНЕЕ О БРОНИРОВАНИИ КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ СМОТРИТЕ ВИДЕО «БРОНИРОВАНИЕ НОВОСТРОЕК: РИСКИ И ОПАСНОСТИ»
А вот в какой момент начнутся настоящие продажи, то есть, станут заключать договоры долевого участия (сокращенно – ДДУ), зависит от бизнес-модели застройщика. Может быть, это действительно произойдет, когда новостройка находится на стадии котлована. А может, и гораздо позже, на другом этапе строительства. На рынок время от времени выходят дома и в высокой стадии готовности, когда до ввода в эксплуатацию остается несколько месяцев и от стадии котлована уже ой как далеко.
Кому может быть выгодно покупать квартиру на котловане
- Инвесторам. Наиболее выгодна такая покупка для тех, кто приобретает недвижимость с инвестиционными целями и рассчитывает в последующем продать квартиру. Когда бы ни начинались продажи в новостройке (на реальной стадии котлована или позже), цены на старте продаж будут наименьшими. Дальше они будут только расти, по крайней мере – до ввода дома в эксплуатацию. Поэтому чем раньше войти в проект, тем больше удастся заработать при переуступке ДДУ ближе к вводу в эксплуатацию. А уж насколько больше, зависит от конкретной новостройки, но в среднем цены вырастут на 15-20%.
- Обычным покупателям, которым есть где жить. Это те, кто приобретает жилье для себя, но при этом имеют возможность не платить за аренду другой квартиры в течение всего строительного цикла. Разница между ценой жилья на старте продаж и после ввода в эксплуатацию как раз и составит ту выгоду, ради которой покупатели готовы ждать 2-3 года, пока дом будет построен.
При этом финансовые риски у тех, кто приобретает квартиру на стадии котлована, и у тех, кто совершает сделки позже, фактически не отличаются. Дело в том, что теперь большинство новостроек строятся с применением счетов эскроу, на которых деньги дольщиков хранятся до окончания строительства, и лишь потом переходят застройщику. Если на стройплощадке что-то пройдет не так и стройка приостановится, деньги дольщики не потеряют, а смогут их забрать, в какой бы момент они не купили квартиру.
Кому невыгодно покупать квартиру на котловане
Покупать квартиру на стадии котлована может быть невыгодно тем, кто пока не имеет собственного жилья и живет съемной квартире, а совершать сделку в новостройке планирует с использованием ипотечного кредита.
На начало сентября 2022 года:
- средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет около 48 тыс. руб./мес. (по данным ЦИАН);
- cредний платеж по ипотеке в Москве – чуть выше 100 тыс. руб./мес. (по данным bnMAP.pro).
То есть, арендаторам жилья, которые решили «сэкономить» и купить собственное жилье на старте продаж, придется ежемесячно выкладывать минимум по 148 тыс. руб. два, а то и три года до момента заселения в новостройку. То есть, более 5,3 млн за этот период.
ПРИ ЭТОМ ТОЛЬКО НА АРЕНДУ ИЗ ЭТИХ ДЕНЕГ УЙДЕТ ПОРЯДКА 1,7 МЛН РУБ.
Что при стартовой цене квартиры в новостройке на этапе котлована, скажем, 12 млн руб., составляет почти 15%. При этом гарантии, что квартира по мере стройки подорожает более чем на 15%, нет никакой.
Поэтому вполне может оказаться, что арендующим жилье куда выгоднее будет купить квартиру не на стадии котлована, а в уже готовой новостройке. Да, цены в ней будут выше, зато текущих финансовых затрат меньше. Вот такая логика.