Запятую в последнем предложении заголовка каждый поставит сам для себя.
Стоит ли говорить, что 2022 год стал одним из самых противоречивых в плане прогнозов. С одной стороны, оценивая текущую ситуацию можно сделать вполне очевидные выводы. С другой стороны, ситуация видоизменяется на ежедневной основе. Собственно как и те самые выводы. Что уж тут говорить о прогнозировании и планировании. При чем как долгосрочном, так и краткосрочном. Вот и недвижимость туда же. На текущий момент, пожалуй, «кофейная гуща» может дать более точный прогноз относительно динамики ценообразования, чем армия аналитиков и экспертов.
Давай поговорим о сухих цифрах на примере Москвы, как некоего индикатора изменений и тенденций на рынке. Исключительно о новостройках. Так как Вторичка неуклонно подтягивается к новостройкам всегда по умолчанию. Помните же: «чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала продать что-нибудь ненужное». И это схема процентов 70 наших сделок на рынке. При чем поговорим не сколько о самой цене метра, так как это слишком ёмкое понятие и зависит от множества факторов, таких как локация, степень готовности, уровень дома, наличие комплексного освоения территории в проекте, площади и много другого. А о вводных, которые эту цену дополнят и формируют в итоговом виде, в процентном выражении.
Хотя на всякий случай оговоримся, что по общепринятой статистике средневзвешенная цена за метр квадратный в Москве сегодня составляет от 300 000 до 350 000. И риелторы, и застройщики, и аналитики рисуют нам радужные схемы о том, как она достигла таких высот и как будет расти дальше.
Итак, что мы имеем в сентябре 2022 года внутри цены метра квадратного строящегося жилья в Москве.
- Скидка от 10% до 25% процентов у абсолютного большинства застройщиков. Значит, что накидывая в марте-мае 2022 года цену на фоне ажиотажа (а он в марте однозначно был) немного перестарались. И вышли за рамки необходимых темпов продаж. Почему необходимых? Потому что надо наполнять эскроу счёта, с которых банк списывает проценты по кредиту. Нет денег? Надо платить свои. Но ведь и своих тоже нет. Вот и скидки подъехали. Разбираем кто сколько унесёт.
- Эта скидка неизменно соседствует с субсидированной процентной ставкой банков. Как? Рассказываю. Застройщик отдаёт банку до 25% от суммы выданного кредита, если клиент выбирает субсидированную ставку. И это важная характеристика. Ведь по той же статистике доля сделок с субсидированной ставкой превысила 50%. Получается, что застройщики осознанно завышают стоимость залогового лота, а банки этот лот принимают в залог по завышенной цене. Но это не нашего скромного ума дело. Пусть там соответствующие чиновники разбираются. Важен тот факт, что эта сумма виртуальная. И не имеет ни какого отношения к реальной цене метра.
- Вознаграждение отдела продаж и риелторов. По разному, но в совокупности около 5%-7% от цены лота. Ведь рынок снова вернулся в состояние «доисторических времён». Снова клиентов ведут риелторы, а менеджеры выступают в роли оформителей. Ужасная тенденция, если честно.
- Маркетинг. А все ли в курсе, что стоимость рекламы выросла кратно, после ухода инсты и фейсбука. А что? Конкуренции больше нет. Можно и цену увеличить. И теперь уже от 3% до 15% от цены лота застройщики платят рекламодателям за привлечение аудитории. И какой? Риелторов. Куда катится этот мир.
Путём нехитрых подсчетов можно смело констатировать ужасающий факт - до 45% цены квадратного метра сегодня это сумма издержек, которые вообще не имеют никакого отношения к строительству. Это не сверхприбыль и даже не просто прибыль застройщика. Это не налоговые отчисления. Это деньги из воздуха, которые в воздух и превращаются.
Итог: реальность такова, что стоимость квадратного метра сегодня выросла. Однако выросла она виртуально. На вторичное жильё никто не даст субсидированную ставку. Никто не сделает скидку более 10%. Не нужна реклама и маркетинг - объявления в авито и циане достаточно. А риелтор возьмёт около 3% за услуги по продаже.
Кроме этого доллар уже не имеет к нашему рынку практически никакого отношения. Что будет с рублем предугадать сложно. На какие валюты будем равняться? Да никто не знает до конца.
Из-за ухода крупных международных компаний довольно существенный кластер ранее платежеспособного населения остался в состоянии ожидания прихода новых работодателей. Соответственно и покупки жилья они отложили.
Исходя из всего вышеперечисленного, вопрос на засыпку: сколько будут стоить строящиеся сегодня квадратные метры жилья в готовых домах? Кто возьмёт на себя смелость дать прогноз?
Очевидно одно: все мыльные пузыри рано или поздно лопаются. Собственно и покупка от безысходности может принести гораздо больше проблем, чем бездействие.
Думайте!
Всем хорошего настроения и достатка!
