Сперва должна заметить, что сейчас мы с вами будем говорить о договоре аренде земельного участка для ИЖС/ЛПХ/Садоводство, заключенного по результатам торгов.
Можно или нельзя переуступить договор аренды земельного участка?
Ответ прост: можно, но не так просто как кажется. Просто- это когда в законе очень четко написано, а в данной ситуации приходится прибегать к толкованию и разъяснению.
Итак почему можно:
С 2015 года действует п.7 ст.448 ГК РФ, там черным по белому написано «нельзя переуступать свои обязательства по договору, если такой договор может быть заключен только на торгах» то есть личность победителя важна ценна и незаменима. Статья кстати написана без указания сферы торгов, то есть общая императивная норма. Таким образом сложилась система: торги до 2015 года и торги после 2015 года. То есть у нас есть договор аренды, который может быть заключен только на торгах и если наш договор заключен до 2015 года- то переуступка возможна, если после 2015 года то запрет. И эта система до сих пор действует!
Ищем исключения для счастливчиков, которые взяли землю на торгах после 2015г.
1. Отчуждается /передается/сдается объект недвижимости, расположенный на арендованном участке. Включается принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Следовательно, переуступка возможна.
2. Ст.39.18 ЗК РФ, которая говорит нам, что заключения договора аренды земельного участка для ИЖС/ЛПХ/садоводства возможно не только на торгах. Даже несмотря на то, что вы заключили договор на торгах, невозможно применить п.7 ст.448 ГК РФ в части «исключительного заключения договора аренды только на торгах», это как возможность на «без торгов» у нас все - таки есть, только желающих много). Следовательно, переуступка возможна.
3. П. 5 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка передает права третьим лицам при условии уведомления арендодателя и если в договоре аренды не значится иное
4. П.9 ст.22 уведомление подается арендатором участка при аренде участка на срок более чем 5 лет
5. П.7 ст.448 ГК РФ не распространяется на случаи, предусмотренные ст. 39.18 ЗК РФ
Это была теория, а теперь разъяснения:
1. 08.08.2022 вышло письмо от Федерального Росреестра за №14-6788-ТГ/22 по неоднократным поступлениям обращений. В данном письме Росреестр объяснил свою позицию почему «можно» и это очень хорошо, данное письмо не только для нас с вами, простых граждан, но и для всех территориальных органов Росреестра, а значит местный Росреестр должен четко следовать руководству. Знайте об этом письме и можно его упомянуть при подаче на регистрацию переуступки.
2. Орган местного самоуправления:
п.2 ст.615 ГК говорит, что мы должны получить согласие арендодателя для переуступки.
п.5 ст.22 ЗК РФ говорит, что мы должны уведомить арендодателя в разумный срок.
Для нашей ситуации разница ощутима, точно могу сказать, уведомлять надо. Если администрация требует с вас согласие, то это не законно.
Что делать если в договоре аренды имеется положение о запрете переуступки?
Судебная практика по переуступке в пользу арендаторов. По общему правилу условие в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенном на срок более 5 лет, о получении арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду незаконно, равно как и запрет на переуступку. Менять условия договора, заключенного на торгах в части исключения таких пунктов придется только через суд.
Идти в суд обжаловать такие пункты договора? Можно, если есть желание и время… лучше идти от обратного, при возникновении отказа- обжаловать отказ, но для начала подать уведомление о переуступке заблаговременно, с пояснительной запиской от вас со ссылками на нормы ГК РФ и ЗК РФ.
Материал подготовила юрист группы компаний Земельный Вопрос - Айя Фролова.
Наш земельный канал в Телеграм - разбираем как работать администрациями при оформлении земельных участков
