Ранее законодательством РФ не запрещалось осуществлять разделение любых долей в праве собственности на занимаемую квартиру.
Можно сказать, что в данном вопросе не существовало какого-либо правового регулирования в части деления долей в праве собственности на жилое помещение.
Если говорить о разделении долей в праве собственности в квартире, то в своей основе указанные доли использовались для регистрации в данной квартире с последующей незаконной регистрацией мигрантов, а также для захвата долей других сособственников в квартире.
Данную проблему пытались решить еще с 2013 года, где в Государственной Думе РФ рассматривался законопроект, которым ранее пытались решить вопрос с микродолями, однако законодатели не смогли прийти к единому мнению относительно решения данного вопроса, не могли утвердить конкретный размер доли, размер которого нельзя было уменьшать и законодательно закрепить все возникающие нюансы.
В этот же год был принят Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 376-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", направленный на борьбу с фиктивной регистрацией. Теперь за это предусмотрена уголовная ответственность – в Уголовный кодекс были добавлены ст. 322.2-322.3.
Сам же закон был принят и вступил силу лишь спустя 9 лет.
Основной целью введения таких изменений было устранить незаконные сделки, осуществляемые лицами с указанными долями и борьба с «резиновыми» квартирами.
С 01 сентября 2022 года ФЗ от 14.07.2022 г. № 310-ФЗ были внесены существенные изменения, которыми стало запрещено осуществлять деление право собственности на микродоли.
Указанные поправки были внесены в ст. 30 ЖК РФ, которая выглядит следующим образом: "1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений".
Таким, образом, анализируя положения настоящей статьи необходимо отметить следующее: размер доли в праве собственности на занимаемое жилое помещение не может быть менее 6 кв.м.;
Любые действия направленные на уменьшение доли в занимаемом жилом помещении лицом, приобретающим такое имущество либо сособственника – незаконны;
сделка, направленная на уменьшение доли – ничтожна.
Основной посыл, почему именно 6 кв. м – норма проживания в общежитии.
Необходимо отметить и то, что, если после того, как уже данные поправки вступили в силу – любая подобная сделка, направленная на создание микродолей будет считаться ничтожной. В связи с этим, лицо или лица, чьи права нарушаются подобными сделками могут в судебном порядке признать указанную сделку ничтожной.
Не является нарушением закона, если деление на микродоли возникло в следующих случаях:
- наследования имущества по закону или завещанию лицами;
- приобретение имущества с использованием маткапитала;
- приобретение имущества в порядке приватизации.
Следует сказать о том, что, пока непонятна судьба лиц с уже имеющимися микродолями в квартирах, нужно отметить, что, исходя из текста принятого закона, собственники таких долей не будут лишены права собственности. Но все же пока остается вопросом, смогут ли они свободно распоряжаться микродолей после вступления поправок в силу или смогут отчуждать долю только одному из собственников с целью их объединения. На данный момент никакой судебной практики нет, а также нет соответствующих разъяснений от органов, занимающихся данным вопросом, поэтому с выработкой какой-либо практики и разъяснений все встанет в данном вопросе на свои места.
Конечно, указанный закон в какой-то мере позволит в дальнейшем избежать случаев возникновения «резиновых» квартир, но пока не решает тех проблем, которые возникли уже до его принятия.
А если у Вас остались вопросы по данной теме, или имеются вопросы в сфере жилищного, гражданского законодательства РФ, или Ваши интересы необходимо защитить в суде – обращайтесь в ООО «Юридическое бюро Носова».
Сеглин Игорь
ООО «Юридическое бюро Носова»
