Помните песенку из Аладина:
"Арабская ночь. Волшебный восток. Здесь чары и месть, отвага и честь, дворцы и песок. О дивный восток! О сказочный край! Здесь яд и булат погибель сулят, смотри не зевай!"
А знаете почему я вспомнил именно ее? Верно. Потому что Сочи сегодня - это тот самый волшебный край, который сулит и богатство, и дворцы. Вот только прежде, чем сломя голову окунутся в поиск недвижимости в Сочи, стоит всё же немного разобраться в его особенностях и специфике работы.
Давайте сразу обозначим, что Сочи - это огромная территория от Туапсе до Красной поляны протяженностью более 200 км. И в тот момент, когда кучу небольших приморских поселений объединили гордым названием "Большой Сочи" - рынок недвижимости испортился окончательно. Неизменным остается тот факт, что, как и раньше, собственно Сочи остаются основные территории. А именно: Дагомыс, Центральный Сочи, Хостинский район, Адлер, Сириус, как самостоятельная административная единица в Адлере, и Красная поляна. Это те локации, где туристический сезон практически не заканчивается. Где летом - отдых морской, а зимой - горнолыжный. Кроме этого - это именно те локации, где люди живут постоянно в привычном понимании этого слова. Где есть школы, детский сады и больницы, магазины и прочие социально-бытовые организации.
Смотрели фильм "Траса 60"? Помните там был город юристов. Так вот. Сочи - это город риелторов. Такого количества Агентств недвижимости, частых маклеров и просто диванных специалистов по недвижимости больше нет нигде. Для чего я об этом говорю? Очень просто. Количество желающих продавать недвижимость в какие-то моменты превышает количество самих объектов недвижимости. Следовательно, для того, чтобы хоть как-то привлечь потенциальных покупателей, эти люди способны на всё. Ни циан, ни авито, ни даже домклик в Сочи не несут никакой смысловой нагрузки, так как тотально залиты фейковыми объявлениями с несуществующими лотами и лотами с заниженной стоимостью. Задача простая: главное чтобы позвонили, а там уже как-нибудь дожмем. В дрожь бросает от самой мысли о том, что ежедневно неподготовленные граждане попадают в руки таким вот "профессионалам". А знаете, что самое интересное? Что никакой общей базы объектов недвижимости в Сочи у риелторов не существует. И апогей сего действия заключается в том, что сами риелторы ежедневно прозванивают сотни и тысячи таких же фейковых объявлений, чтобы найти те самые несколько реальных квартир или апартаментов, которые можно было бы показать потенциальному покупателю. Работа ради работы. Изо дня в день. Семь дней в неделю. Но это относится ко вторичной недвижимости.
С новостройками всё немного легче. Общая база новостроек существует. Риелторы ей активно пользуются. И так как застройщик в любом случае не сделает скидку клиенту, который придет без риелтора, то весь рынок активно пользуется услугами агентов, которые приводят покупателей на новостройки. При чем к новостройкам можно отнести как квартиры, так и апартаменты и даже дома и таунхаусы. Тут риелторы действительно смогут сделать прекрасную подборку и показать всё, что есть на рынке.
Хотите лайфхак. По ряду причин, в том числе и из-за моратория на строительство до принятия окончательного варианта градостроительного плана, в Сочи строится совсем немного квартир по 214-ФЗ с полной стоимостью в договоре и эскроу. Основная масса из них - это откровенный эконом по цене бизнес-класса. А именно, Фрукты в Адлере, Летний и Флора в Кудепсте (Хостинский район), Кислород и Сочи парк (на горе Бытха), Горный квартал на Тепличной. Чуть выше уровнем апартаменты "Нескучный сад" тоже в Адлере и совсем премиальный с ценой метра под 3 млн рублей "Mantera Seaview residences". Возможно кого и забыл. Но чаще всего в остальных вариантах начинается: неполная цена в договоре, переуступка и т.д. и т.п. Для тех, кто решил приобрести жилье в Сочи для постоянного или временного проживания ничего хорошего там нет.
А еще на рынке Сочи есть такое понятие как ЖП или жилое помещение. Местные сами это придумали и успешно используют уже долгое время. Как это? А вот: купил строитель землю под ИЖС и построил на ней многоквартирный дом. Продал квартиры в виде долей. А потом через суд выделил доли в этом доме в натуре и у жильцов получились отдельные Жилые помещения. Вроде даже почти законно. Вот только участок то остался по назначению ИЖС. И какая судьба ждет такие дома в будущем пока никто точно сказать не может.
И что это получается, что реальных объектов на этом огромном рынке прям по пальцам пересчитать можно. А обратившись к местным "профи" можно зря потратить в пустую кучу драгоценного времени, а иногда еще и максимально невыгодно проинвестироваться.
Да и сам Сочи оказывается не таким уж и большим, если речь идет о покупке хорошего жилья.
Стоимость квадратных метров в этих законных стройках по 214-ФЗ уже сейчас превышает все разумные пределы. А если еще разобраться в качестве домов, то и вовсе не соответствует реальности.
Желаю вам не попадаться на уловки продавцов.
Больше информации в следующих статьях. Всем спасибо за внимание!
