Летняя пора для рынка недвижимости – время небольшого «замедления», когда объемы количества сделок снижаются, а участники рынка берут стратегию оптимизации для хорошего «старта» с началом осени. В связи с этим, наши эксперты подготовили материал, который поможет разобраться, понять текущую ситуацию на рынке недвижимости и понять как действовать осенью 2022 года
Что будет с ценами на квартиры
Даже несмотря на Июль, где снижение стоимости жилья составило не более 0,9%, за Август это значение увеличилось и составило на 1 – 1,5%. Однако, это по-прежнему ниже значений в Июне, где снижение составляло в среднем от 1,8% по данным наших аналитиков. При этом, если рассматривать весь период трёх месяцев в общем, становится понятно, что за лето стоимость жилья в Москве снизилась примерно на 4% в зависимости от округа и типов жилья.
Здесь важно понимать, что основные изменения затрагивают эконом и комфорт сегменты жилья, которые и задают динамику для всего рынка. Более дорогие сегменты показывают снижение значительно меньше – в среднем до 2%, а элитный сегмент обычно раскрывается при более широких сроках экспозиции
Спрос на недвижимость
«Лакмусовой бумажкой» спроса является динамика цен при динамике предложений. Летом 2022 года количество объявлений было на 20% больше, чем при аналогичном периоде 2021 года. Нынешняя ситуация по количеству предложений больше напоминает лето 2020 года:
Июнь – Август 2020: ~43 000 – 45 000 вторичных объектов в продаже
Июнь – Август 2021: ~34 000 – 38 000 вторичных объектов в продаже
Июнь – Август 2022: ~43 000 – 44 000 вторичных объектов в продаже
(представлены данные Московского региона)
Количество предложений растёт, а стоимость жилья снижается с Мая, что само по себе говорит о динамике спроса. Льготные и субсидированные ипотечные программы, а также дисконт на объекты от девелоперов – это драйверы спроса. Однако, здесь важно понимать, что это временная стимуляция спроса и зафиксировать стоимость квадратного метра в текущем диапазоне при такой динамике роста предложений будет довольно непросто. Количество платежеспособного населения постепенно снижается, а ипотека по-прежнему остается довольно дорогой. Ранее наши эксперты прогнозировали снижение цен на 5 – 10% до конца года. Суждено этому прогнозу сбыться или нет – покажет время и принимаемые правительством РФ меры на укрепление спроса на жильё.
Актуальные ставки по ипотеке
Сегодня почти каждая сделка по покупке жилья проводится с ипотекой, при этом важно отметить большую долю ипотечного кредитования по субсидированным и льготным ставкам. По данным разных экспертов, их соотношение к общему числу сделок уже может достигать порядка половины
Семейная ипотека – до 6%
Государственная субсидированная ипотека – до 7%
Ипотека для IT специалистов – до 5%
Ключевая ставка ЦБ – 8%
Помимо этого, стоит отметить субсидированную ипотеку от застройщиков: они довольно долго стимулировали стоимость квадратного метра, а в свете недавних событий, служат сдерживающим фактором от серьезного падения спроса и цен
Резюмируем
С приходом осени рынок будет наращивать объемы, динамику и спрос. Наверняка, совсем скоро мы увидим большое количество дисконтных предложений и субсидированных ипотечных ставок от застройщиков. Также не исключена вероятность корректировки ключевой ставки.
Уже в сентябре количество сделок может увеличиться, и в вопросах динамики стоимости квадратного метра, ключевую роль будет играть соотношение новых предложений к имеющемуся на рынке спросу.
Сегодня ещё остались покупатели в «выжидательной» позиции, но помимо них, на рынке немало инвесторов: как компаний, так и частных, для которых снижение стоимости будет положительным сигналом к выходу на рынок. Однако, даже несмотря на это, спрос очень сильно зависит от ипотеки и здесь важно сохранять её доступность. Даже если будет предпринято решение о поднятии ключевой ставки – это может вызвать лишь кратковременный ажиотаж и вероятно, ему не удастся удержать текущий индекс стоимости жилья