Экономический шторм переформатирует новые мегапроекты ТРК в Петербурге

В ближайшие 2 года в Петербурге появятся новые крупные торговые центры. Им придётся подстраиваться под новую реальность, подбирая состав арендаторов. Речь идёт как о строящихся объектах, так и о тех, где проводится реконцепция. Например, уже этой осенью должен открыться фуд–холл в ТЦ "Варшавский экспресс". При этом в Knight Frank Russia отмечают, что в 2022 году рынок торговой недвижимости Петербурга может повторить антирекорд 2017 года, когда не было открыто ни одного построенного торгового центра. Но в этих подсчётах не учитывается ТЦ "Прометей" на проспекте Просвещения, общей площадью около 27 тыс. м², поскольку формально он заявлен как киноконцертный комплекс. Зато на 2023 год запланирован ввод в эксплуатацию сразу нескольких крупных объектов: ТК "Парк–Молл Грин" на проспекте Просвещения, МФК в рамках четвёртой очереди "Заневского каскада". Совокупная арендная площадь этих двух проектов — около 60 тыс. м². Также в следующем году ожидается открытие ТРЦ Hollywood на Пионерской площади (115 тыс. м²), а в конце года — ТРК "Небо" в Мурино, общей площадью 38 тыс. м². Долгожданные премьеры Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирина Царькова отмечает, что ТРЦ Hollywood — самый ожидаемый проект для участников рынка коммерческой недвижимости. Его концепция была разработана с учётом всех актуальных трендов, что позволяет гибко реагировать на все происходящие изменения. Так, ещё на этапе проектирования были заложены масштабная зона для проведения досуга и культурно–образовательных мероприятий, новые ресторанные концепции, фуд–холл. Говоря про проект ТРК "Небо", региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева отмечает, что в Мурино торговля представлена в основном в формате стрит–ретейла. Торговый центр будет там успешен при условии реализации анонсированной концепции объекта, учитывающей интересы своей целевой аудитории (молодые люди от 20 лет). Развлекательная составляющая в этой локации развита пока слабо. При этом у данного проекта меньше рисков и зависимости от крупных международных игроков, так как на сегодняшний день российских операторов во всех категориях товаров и услуг хватает, чтобы покрыть потребности целевой аудитории ТЦ районного масштаба. Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова предупреждает, что заявленные сроки запуска этих двух объектов могут быть сорваны. В частности, при строительстве ТРК Hollywood наблюдались проблемы — обрушение конструкций. "Предполагаю, что из–за этого и из–за общей ситуации, например ухода ряда западных брендов, срок запуска может измениться. Однако сейчас о переносах официально не объявлено", — говорит эксперт. У нас на районе В Nikoliers отмечают, что в 2021 году было открыто всего два небольших торговых центра районного формата: ТЦ в ЖК "Солнечный город" от девелопера Setl City (GLA 7 тыс. м²) и ТЦ "Спутник" компании "Ликострой" (GLA 11 тыс. м²). Полина Фиофилова подчёркивает, что если говорить про открытия в 2021 и 2022 годах, то девелоперы сейчас не активны и открывают редкие "местечковые" проекты. Некоторые заявленные объекты и вовсе не открылись. Например, четвёртая очередь "Заневского каскада", изначально ожидавшаяся в 2021 году. В Setl City заявляют о строительстве ещё одного проекта на пересечении проспектов Ветеранов и Будённого в 2023 году. Это связано с тем, что данная локация активно развивается и отрезана от города, поэтому там они будут весьма востребованны. "В целом районные проекты сейчас очень перспективны именно в новых жилых массивах. Поэтому они активно планируются и возводятся", — поясняет Полина Фиофилова. Ждём перемен Но в этом году в связи с уходом и приостановкой работы многих крупных западных ретейлеров, а также из–за сильного падения трафика в кинотеатрах концепции торговых центров необходимо менять. Партнёр "БестЪ. Коммерческая недвижимость" Станислав Ступников тоже говорит о том, что настало время перемен: "В нашей компании мы уже рассматриваем, считаем и делаем планировки коворкингов вместо кинотеатров. А где–то, например как в ТРК “Пик”, кинотеатр переделывают в фуд–холл. Если говорить про инвестиции, то качественный проект коворкинга в среднем обойдётся в 30–40 тыс. рублей за 1 м²". Он отмечает, что новые торговые центры будут заполняться в первую очередь российскими брендами того же профиля. Во вторую очередь откроются общепит и коворкинги, в третью — образовательные и развлекательные форматы. "Что касается fashion–зоны, то, скорее всего, она такой и останется, просто заполнение будет не быстрым. Хотя многие российские бренды, в том числе и из регионов, готовы забирать площади уходящих арендаторов (другое дело, что западные коллеги не спешат их освобождать)", — добавляет Ступников. Полина Фиофилова также считает, что концепции ТЦ нужно реформировать: менять состав арендаторов, перечень развлечений, не делать ставку на кинотеатры. В целом 2021–2022 годы можно связать не с вводом новых проектов, а с реконцепцией старых. Концепция фуд–холлов себя оправдала, поэтому в ближайшие годы произойдёт запуск сразу нескольких новых проектов в этом сегменте. Изменения в составе арендаторов ТЦ и обновление концепций будут происходить чаще, уверена Евгения Хакбердиева. Уже сейчас в торговых центрах переформатируются фуд–корты, появляются коворкинги вместо офисов, открываются картинные галереи и выставки. Доля вакантных площадей после ухода международных компаний будет расти, и не сразу удастся их заполнить новыми брендами. В пустых помещениях временно могут размещаться нестандартные категории арендаторов. Однако глобально торговые центры не претерпят серьёзных изменений. Происходит поэтапная смена пропорции функциональных арендаторов внутри ТЦ, появление новых форматов в категориях "здоровье", "культура" и "спорт". Но о полном замещении торговых операторов речи не идёт.