Я главный специалист по пожарной безопасности, который отвечает за пожарную безопасность объектов защиты, сдаваемых в аренду.
Договоры аренды у всех устроены по разному, но у нас это обычно примерно так: арендатор отвечает за противопожарный режим и средства противопожарной защиты внутри занимаемых им помещений, в местах общего пользования (МОП) - отвечает арендодатель.
Есть в моей ежедневной практике некоторые арендаторы, с которыми приходится возиться больше остальных. Это общепит (рестораны, кафе, и т.п.), и торговля с приготовлением своей еды, которую тут же продают.
Частая проблема с ними - это срабатывания пожарной сигнализации из-за нарушения технологического процесса при приготовлении еды: забыли включить вентиляцию, а пригорело, или вентиляция работает, но плохо, ну и так далее. И как с ними не бейся, до конца устранить "ложные" срабатывания они не могут, в результате чего срабатывает оповещение во всем здании и люди во всем здании должны эвакуироваться (на минуточку, сотни или тысячи человек).
Договоры аренды бывают долгосрочные и краткосрочные. Наши старые долгосроки, заключенные во времена оные, не имеют наказаний за "ложное" срабатывание АПС. Ни штрафов, ничего. Штрафы только за реальные пожары. Ну, и за ущерб, если он причинен этими срабатываниями, который практически никогда невозможно оценить. Конечно, это неправильно, но пока поменять их не получается. Приходится арендатора как-то пугать.
Порядок работы с проблемным арендатором
Наш порядок работы с проблемным арендатором обычно следующий.
На первый раз мы предупреждаем Устно, фиксируя срабатывание актом. Беседуем с ответственным лицом на объекте, обращаем внимание на проблему, и просим устранить.
При повторном нарушении - выписываем Уведомление о нарушении условий договора с перечнем нарушений к устранению, с отчетностью нам в виде фото/документов.
Третий раз - приглашаем на Беседу к себе, где выражаем недоумение по поводу повторяющегося нарушения, и требуем провести мероприятия по недопущению повтореня нарушений.
Далее - Претензия со штрафом (если он возможен по договору аренды). Здесь работают юристы, проект претензии - на мне. Это послдений шанс для устранения.
Если ситуация повторяется, поднимается вопрос о Расторжении договора аренды по основаниям, связанным с пожарной безопасностью.
Претензия
Между АО «Кот» (далее - Арендодатель) и ООО «Мышь» (далее – Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №23/16-а от 01.12.2016г. (далее – Договор), в соответствии с которым Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 220 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Трехкотовая, дом 12, строение 23, цокольный этаж, помещение I, комнаты 24, 25.
В соответствии с пунктом 2.3.3 Договора Арендатор обязуется владеть и пользоваться помещениями в пределах разрешенного использования и в соответствии с установленными противопожарными нормами.
В соответствии с пунктом 2.3.12 Договора Арендатор обязан содержать помещения в соответствии с требованиями пожарной безопасности, соблюдать пожарные нормы и правила.
Пунктом 44 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1479 от 16.09.2020 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (далее – Правила) установлен запрет на эксплуатацию технологического оборудования в взрывопожароопасных помещениях (установках) при неисправных и отключенных гидрофильтрах, сухих фильтрах, пылеулавливающих и других устройствах систем вентиляции (аспирации).
Пунктом 54 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1479 от 16.09.2020г. «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (далее – Правила) установлено, что руководитель организации организует работы по ремонту, техническому обслуживанию и эксплуатации средств обеспечения пожарной безопасности и пожаротушения, обеспечивающие исправное состояние указанных средств. Работы осуществляются с учетом инструкции изготовителя на технические средства, функционирующие в составе систем противопожарной защиты.
Ранее АО «Кот» уже направляло в Ваш адрес уведомление исх. №1234 от 12.07.2022г. о необходимости устранения нарушений, выявленных 11.07.2022, и определения организационно-технический мероприятий, позволяющих исключить срабатывание автоматической пожарной сигнализации по причинам, не связанным с пожарами.
В нарушение требований вышеуказанных п.44, 54 Правил, Арендатор в допустил эксплуатацию технологического оборудования при отключенной вентиляции (акты осмотра места нарушения требований пожарной безопасности №6 от 31.08.2022г., №7 от 08.09.2022г.), что привело к срабатыванию автоматической системы пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией при пожаре в здании в целом.
Кроме того, в соответствии с Приказом МЧС РФ №364 от 07.06.2021г. «Об утверждении перечня индикаторов риска нарушения обязательных требований при осуществлении федерального государственного пожарного надзора», факт трех и более срабатываний в течение тридцати календарных дней систем противопожарной защиты на объекте с массовым пребыванием людей, к которым относится и помещения в здании, занимаемые Арендатором, является индикатором риска нарушения обязательных требований пожарной безопасности, и становится основанием для назначения внеплановой проверки МЧС РФ.
В соответствии с п.7.1 Договора, Арендатор самостоятельно несет ответственность в виде штрафов, пеней, взысканий и иных санкций перед органами власти в случае проведения ими проверок и выявлении нарушений Арендатором и его работниками действующего законодательства Российской Федерации.
Согласно п.7.2 Договора, Арендатор обязуется возместить в полном объеме убытки, понесенные Арендодателем в результате проведения проверок органами власти и выявления нарушений Арендатором действующего законодательства Российской Федерации, в том числе и сумму административных штрафов, наложенных на Арендодателя по вине Арендатора.
Таким образом, в случае штрафов, наложенных на АО «Кот» по результату внеплановой проверки МЧС РФ, проведенной по причине неоднократного срабатывания автоматической пожарной сигнализации, ООО «Мышь» будет должно возместить полный объем штрафа.
На основании вышеизложенного, АО «Кот» требует надлежащим образом соблюдать условия Договора, в том числе принимать меры к недопущению ситуаций, приводящих к неисправности и ложному срабатыванию автоматической пожарной сигнализации.
Приложения:
- Акт осмотра места нарушения требований пожарной безопасности №6 от 31.08.2022;
- Акт осмотра места нарушения требований пожарной безопасности №7 от 08.09.2022;
Генеральный директор А.П. Котов
Резюме
Претензия очень простая. Можно также поугрожать и другими пунктами договора аренды. У нас есть, например, обязательство арендатора уведомлять нас о факте срабатывания (мы не сами должны бежать к ним с огнетушителями, а арендатор должен заранее уведомлять, что у них проблемы), что часто арендатор не выполняет, т.к. уверен, что моя служба все услышит и отреагирует.
Конечно, кроме самой Претензии будет необходима дополнительная работа в виде проверки, как эта Претензия сработает: будет ли организовано автоматическое включение вентиляции при включении плиты, проведет ли арендатор инструктаж с персоналом по порядку действий при задымлении при приготовлении пищи, и пр. Но это и моя работа тоже - проверять, пинать, объяснять.
Приятно перевести арендатора из красного цвета (которым я обозначаю арендаторов с проблемами в пожарной безопасности) в желтые и далее в зеленые.