Друзья, вчера у меня состоялась интересная встреча со своим бывшим коллегой Михаилом. Он просил меня помочь разобраться в вопросе перевода средств за границу. Сейчас с этим реальные проблемы, но ряд банков пока работают. Но тема статьи будет не ос амих переводах.
Дело в том, что 7 лет назад Михаил вложился в недвижимость и прикупил: квартиру в Испании и квартиру в Новой Москве. Логика покупки квартиры в Испании была понятная - иногда отдыхать самому и сдавать в аренду. И до последнего времени все было относительно неплохо. Квартиру в Новой Москве покупал под сдачу в аренду и в надежде на рост стоимости.
Испанская квартира
Квартира у него в г. Торревьеха, площадью 60 м.кв. и находится в 700 метрах от Средиземного моря.
Со всеми налогами и выплатами квартира ему обошлась в 66 700 евро. В сезон он сдавал квартиру где-то по 40-50 евро в сутки, а вот в не сезон с арендаторами было сложнее.
В итоге за год у него выходило 1400 - 1500 евро чистого дохода, уже за вычетом налогов и коммуналки. В принципе его это устраивало, ведь он и сам месяц в году отдыхал там со своей семьей.
Но за последний год возникли серьезные проблемы, как со сдачей в аренду (не работает в РФ сайт Airbnb, нет клиентов из России) так и с платежами. По его расчетам ему придется дополнительно выложить 3 200 евро в год. Это будут чистые убытки. Но даже нормально оплачивать счета тоже приходится с трудом.
Стоимость квартиры немного выросла до 68-70 тыс. евро но нет уверенности, что даже если продаст квартиру деньги от продажи не заблокируют.
Квартира в Новой Москве
Здесь он купил 2-х комнатную квартиру в ипотеку за 5 млн.руб. В пересчете на евро эта квартира стоила 66 600 евро. Даже чуть меньше испанской. Но сейчас ее стоимость минимум 12,5 млн. или 200 тыс. евро. Т.е. за 7 лет стоимость квартиры выросла на 200% в пересчете на евро. Это 30% годовых - супер результат.
Кроме того, квартира приносит стабильные 35 тыс. руб. чистого дохода.
Ипотеку он закрыл в прошлом году и теперь получает в год 400 тыс. руб. чистого дохода.
Благодаря этому доходу ему пока и удается оплачивать убытки своей испанской квартиры.
ИТОГ
Он конечно не верит, что его испанскую квартиру могут конфисковать. Но есть другая проблема. Квартиру могут просто незаконно занять местные жители и выселить непрошенных гостей будет крайне сложно. К тому же ему придется оплачивать более высокие коммунальные расходы. Таких ситуаций сейчас достаточно много.
На примере Михаила мы видим, как важна диверсификация при инвестициях. Ведь изначально он не собирался покупать квартиру в Новой Москве. И только мой совет и мой собственный личный опыт покупки в Новой Москве сподвиг его на ипотеку и покупку квартиры в Коммунарке. Как оказалось это было для Михаила спасительным решением.