На нашем канале мы уже многократно разбирали различные вопросы приобретения недвижимости, в том числе с использованием ипотеки от застройщика. Мы смотрим рекламу и видим удивительные цифры, например, ипотека от «Самолет» - 0,1 % годовых, казалось бы, просто невероятные цифры, учитывая наше время.
Как оказалось, Банк России тоже озаботился ипотеками от застройщиков, в т.ч. руководитель Набиуллина Э. заявила, что здесь не всё так просто и вот почему.
Если бы застройщик действительно предоставлял собственную ипотеку, т.е. он жилье построил за счет собственных средств, а потом фактически продает его вам и получает сумму с рассрочкой и начислением процента.
Однако, Застройщики предлагая такую ипотеку, зачастую действуют с другими банками и используют заёмные средства. Т.е. привлекается другой банк, который субсидирует эту ипотеку, но при этом установлена такая низкая ставка. Естественно, что чудес в экономике не бывает и, если ставка низкая, значит что-то должно быть выше, потому что мы не можем перепрыгнуть рынок и цены там такие, какие они есть.
Банк России установил, что в таких случаях застройщик прибегает к манипуляциям, когда они завышают изначально цену квартиры. Только так, несмотря на столь низкий процент ипотеки, они всё равно получают доход, часть которого передается банкам. Соответственно, они оба делят этот доход.
Если рассудить с точки зрения цены квартиры, то покупатель покупает квартиру примерно за те же деньги, как при обычной цене и обычных процентах в конечном итоге. Просто ему дается дорогая квартира и низкие проценты. Обычный покупатель берет квартиру по более низкой цене, но за более высокие проценты.
Через 20 лет ипотеки суммы будут одинаковые. Так что не нравится Банку России? А то, что здесь возникают повышенные риски на первом этапе срока действия ипотечного кредита.
Банк России указал, что кредит с очень низкой ставкой означает, что на момент выдачи кредита квартира оценена выше нормальной рыночной цены. Завышение будет постепенно ликвидировано по окончанию срока ипотеки, например, через 20 лет, но именно в данный момент она завышена.
Если через непродолжительное время (например, через 2-3 года) заёмщик перестанет платить, банку будет необходимо обратить взыскание на заложенную квартиру. Тут-то и выяснится, что продать ее за цену, указанную в договоре, будет невозможно!
Соответственно, банку придется цену снижать, а значит, снижается обеспечение выданного кредита. Цены квартиры не хватит на обеспечение кредита и для банка это будет проблемой. Возникают риски, что банк фактически не получит то, на что рассчитывал и кредит останется необеспеченным. Возникающий риск для банков по цепочке перекладывается на застройщика, а потом на потребителей кредитов, т.е. заемщиков - физических лиц.
Если такая система получит широкое распространение по всей стране, то это может опрокинуть в какой-то момент всю банковскую систему государства. Примерно так и было в США в 2008 году, когда мировой кризис начался именно с манипуляций с ипотечными кредитами Банка Лемон Бразерс (Lehman Brothers).
Там кредиты стали настолько не обеспеченными, а цены на недвижимость настолько завышенными, что в какой-то момент при остановке кредитования возник кризис. Ситуация когда продажа недвижимости по неоплаченным кредитам не покрывала сам кредит и в балансе банков начали возникать дыры, которые привели к массовым банкротствам.
Какие выводы можно сделать для простого заёмщика?
Простому заёмщику надо понимать, что чудес не бывает и какие бы вам не предлагали условия, если они слишком льготные, значит что-то не так. Мы изучали условия подобных кредитов от застройщика и всегда там были интересные моменты.
Например, что такой кредит предоставляется на новостройки, которые будут построены через 1-3 года, цены там действительно были высокими при том, что платеж по ипотеке низкий. Дороговизна цен объясняется постоянно дорожающей недвижимостью за последние несколько лет. Однако, в современных условиях предсказать какой будет цена недвижимости через 2-3 года не может никто.
Также, помните о том, что эти годы вы уже будете платить кредит и одновременно снимать и арендовать жильё, а своего жилья у вас еще нет. Будет ли жилье построено, еще большой вопрос, хотя крупные застройщики не подводят, но мы видим обстановку вокруг и в мире, замораживание строительства вполне возможно.
Не всё так просто в этом мире и в текущей ситуации, поэтому мы просим наших клиентов обращать внимание на возможные проблемы.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)